Deslinde

¿Qué es el deslinde?

El deslinde es el acto por el cual se determinan los límites de una finca o terreno frente a otros colindantes. Tiene como finalidad precisar la línea divisoria entre propiedades contiguas y, en su caso, proceder al amojonamiento, es decir, a la colocación de mojones visibles que marquen físicamente esa línea en el terreno.

Es un derecho inherente a la propiedad y puede ejercerse cuando existe confusión o imprecisión sobre los linderos.

¿Qué tipos de deslinde existen?

Existen dos grandes modalidades de deslindes, cada una divisible en distintas categorías a su vez, como se analiza en los apartados siguientes. Las principales categorías de deslinde son:

• El deslinde particular, que se produce entre propietarios privados.
• El deslinde administrativo u oficial, que tiene lugar cuando uno de los colindantes es una administración pública y se trata de delimitar el dominio público.

Ambas categorías tienen procedimientos diferenciados, aunque en todos los casos persiguen como fin establecer de forma precisa los límites de una propiedad.

¿Dónde se regula el deslinde?

La regulación del deslinde se encuentra dispersa en distintas normas, según de qué clase de deslinde se trate:

• El deslinde entre particulares está regulado en los artículos 384 a 387 del Código Civil, que reconocen el derecho del propietario a deslindar su finca, con citación de los colindantes. El deslinde judicial voluntario está regulado actualmente por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, concretamente en  los artículos 104 a 107, que sustituyen a la antigua regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Por su parte, los deslindes administrativos están regulados por distintas normas sectoriales según el tipo de bien público al que afecten:
  • Términos municipales: Real Decreto 1690/1986, de 11 de julio.
  • Costas: Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas.
  • Montes: Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes.
  • Aguas: Texto refundido de la Ley de Aguas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2001.
  • Vías pecuarias: Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias.

¿En qué consiste el deslinde particular?

Es el procedimiento mediante el cual se determinan los límites entre propiedades privadas cuando existen dudas o controversias. A diferencia del deslinde administrativo, en el deslinde particular las partes implicadas son exclusivamente personas físicas o jurídicas privadas.

El deslinde particular puede clasificarse en las siguientes clases:

• Deslinde amistoso o contractual. Se realiza por mutuo acuerdo entre los propietarios colindantes, sin intervención judicial. Requiere una citación formal, designación de peritos y redacción de acta. No existe procedimiento regulado en este caso.
• Deslinde judicial voluntario. Se tramita conforme a la Ley de Jurisdicción Voluntaria, cuando no hay oposición entre los interesados. Se pretende evitar litigios futuros mediante la intervención judicial para fijar los linderos.
• Deslinde judicial contencioso. Se produce cuando hay conflicto entre las partes. Se tramita como un juicio declarativo ordinario conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. El juez resuelve con base en títulos, en la posesión efectiva demostrada o valiéndose de otros medios de prueba.

¿Cómo se tramita el procedimiento judicial de deslinde particular?

La forma de tramitación del procedimiento judicial de deslinde varía según se trate de un deslinde voluntario, en el que no existe conflicto entre los implicados, o de un deslinde contencioso, donde algún propietario colindante se opone a la delimitación definida.

Procedimiento de deslinde judicial voluntario

Este procedimiento se regula en la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria, y procede cuando los colindantes no discuten sobre la titularidad, pero desean fijar los límites con intervención judicial. Requiere:

• Solicitud inicial con indicación de los colindantes.
• Comparecencia fijada por el juzgado para práctica del deslinde.
• Levantamiento de acta con mojones colocados y circunstancias del deslinde.
• Elevación del acta a escritura pública o protocolización notarial.

El procedimiento carece de efectos contenciosos y no permite la oposición entre los interesados.

Procedimiento de deslinde judicial contencioso

Se promueve cuando existe litigio entre propietarios colindantes sobre la línea divisoria. Se tramita como juicio declarativo ordinario conforme a la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil. En este procedimiento, el tribunal resolverá teniendo en cuenta:

• Los títulos de propiedad aportados.
• La posesión efectiva de cada propietario sobre la porción de finca controvertida.
• Otros medios probatorios admisibles en derecho.
• La distribución proporcional del terreno, si no hay prueba suficiente, conforme a los artículos 385 a 387 del Código Civil, conforme a los cuales, el terreno objeto de controversia se distribuirá por partes iguales entre los colindantes, y si los títulos de los propietarios describen superficies que, sumadas, son mayores o menores que el terreno en disputa, el exceso o defecto se repartirá proporcionalmente entre ellos.

¿En qué consiste el deslinde administrativo u oficial?

Es el procedimiento promovido por la Administración Pública o por particulares frente a ella, para delimitar los bienes de dominio público. La finalidad es fijar los límites del dominio público con la propiedad privada y amojonarlos si corresponde. Estos procedimientos están regidos por normas sectoriales y presentan variaciones según la materia afectada.

Dentro del deslinde administrativo, se pueden distinguir los siguientes subtipos:

• Deslinde de términos municipales. Regulado por el Real Decreto 1690/1986, es competencia de los ayuntamientos y del Instituto Geográfico Nacional, que conserva los cuadernos y actas de campo históricos.
• Deslinde de costas. Consiste en la delimitación del dominio público marítimo-terrestre según la Ley 22/1988, con intervención del Ministerio para la Transición Ecológica.
• Deslinde de aguas. Tiene por objeto la fijación del cauce público en aplicación del Real Decreto Legislativo 1/2001. Intervienen las confederaciones hidrográficas.
• Deslinde de montes públicos. Está regulado por la Ley 43/2003, y afecta a montes de titularidad pública inscritos en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública.
• Deslinde de vías pecuarias. Según la Ley 3/1995, se delimita la anchura y eje de cañadas, veredas y cordeles, que son bienes públicos autonómicos.

¿Qué profesionales intervienen en los procedimientos de deslinde?

En todo deslinde resulta imprescindible la intervención del ingeniero técnico en topografía, encargado de materializar sobre el terreno las líneas divisorias conforme a los datos técnicos y jurídicos. Su labor incluye la elaboración de cartografía, ejecución de replanteos, colocación de mojones y redacción de informes.

Asimismo, resulta necesaria la intervención de un abogado especialista en derecho civil y administrativo, que asesore en la elección del procedimiento adecuado y defienda los intereses de la parte, especialmente en casos judiciales o ante la Administración.