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1ª Consulta Gratis¿Qué es el exceso de cabida?
Se entiende por exceso de cabida la mayor superficie de una finca puesta de manifiesto en la realidad, frente a la superficie de la misma finca que figura inscrita en el Registro de la Propiedad.
También se puede producir un exceso de cabida de una finca con respecto a la superficie que figura en la propia escritura pública que acredite la propiedad, aunque no haya tenido acceso al Registro.
El exceso de cabida puesto de manifiesto en relación con la superficie inscrita es por tanto una falta de concordancia con la realidad extrarregistral que se puede corregir, entre otros procedimientos, mediante el expediente notarial para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca inscrita, antes conocido como expediente de dominio de mayor cabida.
¿Dónde se regula el exceso de cabida?
El exceso de cabida en una finca inscrita y las formas de corregirlo se regulan principalmente en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y en los artículos 9 y 199 de la misma Ley.
También lo menciona el artículo 198 de la Ley Hipotecaria, cuando enumera las formas válidas de corregir las faltas de concordancia existentes entre la realidad física y jurídica y la realidad registral.
¿Cómo ha cambiado la regulación del exceso de cabida desde 2015?
Con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, cuya entrada en vigor se produjo el 1 de noviembre de 2015, el exceso de cabida y las formas de corregirlo estaban regulados tanto en la Ley Hipotecaria como en el Reglamento Hipotecario.
Sin embargo, la Ley 13/2015 modificó la Ley Hipotecaria desjudicializando en la práctica la tramitación de algunos procedimientos de jurisdicción voluntaria, e introdujo la disposición derogatoria única, por la cual se entienden tácitamente derogadas todas las normas que se opongan a la Ley 13/2015. Esto supuso la derogación completa del título VI del Reglamento Hipotecario, donde se regulaba la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica.
Así lo confirma la Resolución de 17 de noviembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Posteriormente, la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, terminó de perfilar los procedimientos de jurisdicción voluntaria, dejando fuera de la competencia de los juzgados y tribunales el conocimiento sobre algunos procedimientos que pasaron a tramitarse por la vía notarial, debido a su naturaleza más administrativa que judicial.
¿A qué puede deberse un exceso de cabida?
Las discrepancias entre la superficie inscrita y la realidad física de una finca pueden deberse a:
- Errores producidos al medir la finca con métodos antiguos y poco precisos, que se han ido arrastrando en las sucesivas transmisiones.
- Límites poco claros entre fincas colindantes.
- Una posible invasión por parte de un propietario del terreno ajeno.
- Una apropiación indebida del dominio público.
- La adquisición no inscrita en el Registro de una porción de terreno de la finca colindante.
La ley permite corregir registralmente esa discrepancia en algunos casos, siempre que no trate de encubrir un fin no permitido, como sería la ampliación de la superficie de la finca como consecuencia de un negocio traslativo (la compra de una porción de terreno, una cesión o donación, etc.) o la invasión de terreno público.
¿Qué implicaciones tiene la existencia de un exceso de cabida?
El exceso de cabida supone una falta de concordancia entre la realidad física y la realidad registral que tiene consecuencias en distintos ámbitos:
- A la hora de vender una finca, si el comprador detecta que la superficie real es menor que la superficie expresada en el contrato, puede exigir una rebaja del precio, y en algunos casos incluso la rescisión del contrato. Si la superficie real es mayor (hay un exceso de cabida), y esa diferencia es superior al 5 %, el comprador estará obligado a pagar la diferencia.
- Con respecto a la tasación realizada al solicitar una hipoteca, esta se hace sobre la superficie registrada, que es la que tiene validez jurídica y actúa como garantía ante los acreedores.
- El exceso de cabida puesto de manifiesto puede significar en realidad una invasión de la finca colindante, lo que creará controversias entre los propietarios y los consiguientes problemas en caso de querer enajenar la finca.
¿Cuáles son los medios legales para corregir un exceso de cabida en el Registro?
A raíz de la Ley 13/2015, de 24 de junio, y tal y como establece la Resolución de 17 de noviembre de la Dirección General de los Registros y del Notariado, los procedimientos para poder corregir la superficie de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad dependen del alcance de la rectificación, y son:
Rectificaciones de la descripción literaria
En esta categoría se incluyen los supuestos regulados en el artículo 201.3.a) y b) de la Ley Hipotecaria:
- Diferencias de cabida que no excedan del 10 % de la inscrita y que se acrediten mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que se deduzca que la parcela objeto del certificado y la finca inscrita coinciden plenamente.
- Diferencias de cabida que no excedan del 5 % de la cabida inscrita.
Se trata de supuestos que solo pretenden inscribir una rectificación de la descripción literaria en lo que respecta a la superficie, pero no una simultánea inscripción de la representación gráfica de la finca.
Son procedimientos en los que no está prevista ninguna tramitación previa en la que se posibilite la intervención de colindantes y terceros, sino únicamente la notificación registral a los titulares registrales de las fincas colindantes una vez practicada la inscripción.
Rectificaciones menores de la superficie inscrita
En esta categoría se incluye el supuesto regulado en el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, destinado a la inscripción de rectificaciones de superficie no superiores al 10 % de la cabida inscrita, pero donde además se pretende la simultánea inscripción de la representación geográfica de la finca.
Por tanto, supone un paso más que el supuesto anterior, ya que en este caso sí se pretende corregir también la representación geográfica de la finca.
En este procedimiento no se prevé tampoco una tramitación previa en la que puedan intervenir los colindantes o terceros, aunque el registrador deberá notificar la rectificación practicada a los titulares de derechos inscritos, si no se ha hecho antes.
La diferencia entre este procedimiento y el anterior, cuando la diferencia que se desea inscribir no es superior al 10 % de la superficie inscrita, es que, al aportar la representación gráfica georreferenciada, la superficie que se deriva de esta prevalece por encima de cualquier otra, incluso de la que el propio solicitante ha expresado en la descripción literaria.
Rectificaciones descriptivas de cualquier naturaleza y magnitud
Esta categoría se refiere a los supuestos regulados en el artículo 199 y en el artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, correspondiendo este último al expediente de rectificación de descripción, superficie y linderos, conocido como expediente de dominio de mayor cabida antes de la reforma de 2015.
En este caso no se establece un límite al exceso de cabida que se desea inscribir, ni a la naturaleza de la rectificación, ya que puede consistir en inscribir una superficie mayor o en modificar los linderos de la finca o su descripción.
Están previstos para todos los casos que no pueden tramitarse por los procedimientos anteriores.
Además de la inscripción de la rectificación de que se trate, estos procedimientos permiten obtener la inscripción de la representación geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices.
Se trata de procedimientos especialmente cualificados, en cuya tramitación sí se incluye la garantía de la tutela efectiva de los terceros afectados, con carácter previo a la inscripción de la rectificación.
Así, los interesados y potenciales afectados podrán participar en el procedimiento y alegar lo que estimen adecuado, oponiéndose a la inscripción, si creen que se vulneran sus derechos.
En caso de oposición expresada ante notario o de dudas fundadas por parte del registrador de la propiedad, la solicitud de rectificación será denegada y habrá que acudir a otros procedimientos más adecuados (en casos de controversia sobre la titularidad, habrá que acudir a un procedimiento judicial declarativo).
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