Orden de demolición

Una orden de demolición se incluye en el procedimiento sancionador ante una infracción urbanística. Si se detecta que se han realizado actuaciones sin la licencia requerida o que no se ajustan a ésta, será necesario restaurar la legalidad.

La Administración tiene un plazo para incoar la protección de legalidad urbanística, que puede variar según la Comunidad Autónoma.

La demolición puede ser total o parcial y en muchos casos afectar a terceros que han comprado el edificio de buena fe.

¿Cuándo aplica la orden de demolición?

Los siguientes actos y usos del suelo están sujetos a la protección de la legalidad urbanística. Es decir, son supuestos en los que se infringen las normas, y por ello corresponde la orden de demolición.

• Las construcciones o parcelaciones realizadas en suelos que se encuentran clasificados como no urbanizables.
• Los que por su condición afecten a:
  • Suelos no utilizables que cuente con protección o incluidos en la Zona de influencia del Litoral.
  • Zonas verdes como jardines, parques, reservas e infraestructuras destinadas a dotaciones según la reglamentación.
  • Los espacios catalogados.
  • Determinaciones pertenecientes a los Planes Generales de Ordenación Intermunicipal o Urbanística.
• Aquellos casos en que se haya denegado la licencia urbanística.

Criterios para orden de demolición en obra

Según la jurisprudencia, se establecen criterios de los jueces para ejecutar la orden de demolición.

• Si la construcción no ha sido autorizada ni sería autorizable por el uso de un suelo no urbanizable, se está ante la comisión de un delito. En este caso, la regla general es la orden de demolición.
• No se acepta alegato de defensa que exonere la ejecución el derecho de vivienda.
• No se acepta como alegación la impunidad administrativa o desidia del poder de policía urbanístico para evitar la demolición.
• Si la actuación urbanística tiene la característica de menor gravedad y sus efectos se consideran subsanables, se analizará la posibilidad de excepción, siempre que no constituya delito.

Plazos que dispone la Administración para la ejecución

No disponer de plazos legales sería dejar a posibles situaciones de inseguridad jurídica la legalidad urbanística. A nivel estatal, las modificaciones y actualizaciones de las normativas ampliaron el plazo hasta 4 años después de finalizada la obra.

Asimismo, se amplió a los supuestos mencionados, ya que con anterioridad solo se aplicaba a las actuaciones son licencia en curso de ejecución.

Cuando se decida la restitución de legalidad, pero no se haya ejecutado por falta de regulación específica, se tendrá como base los plazos establecidos en el Código Civil para aquellas acciones personales que no posean términos de prescripción.

Por su parte, las Comunidades Autónomas dictan sus propias leyes urbanísticas. En la gran mayoría los plazos concuerdan con la normativa estatal y en algunas se extiende hasta un máximo de 8 años.

¿Aplicación de la orden de demolición a nuevos dueños?

Un supuesto frecuente es que una tercera persona haya adquirido un bien sobre el cual recae un procedimiento de restitución de la legalidad. Es decir, que la actuación urbanística fue realizada con anterioridad a su compra, por lo que el adquirente podría solicitar la exoneración.

Diferentes sentencias han coincidido en que el carácter real de la orden de demolición se dirige sobre la obra ilegal de manera independiente del titular. Por lo tanto, lo que se busca es proteger un interés público y mantener el orden urbanístico, territorial y medioambiental.

Según la normativa aplicable en estos casos, para la decisión de restitución de la legalidad mediante una orden de demolición, no es una variable que afecte el titular actual, posterior y el título jurídico inter vivos o mortis.

Por lo tanto, un nuevo dueño de una obra que se encuentre en contra con el ordenamiento vigente no queda exonerado de responsabilidad.

Asimismo, se destaca en la jurisprudencia que los ciudadanos que realizan una compra de bienes inmuebles tienen el derecho de acceder a la información registral. En los registros se encuentra la publicidad registral en la que se detallan todas las circunstancias vinculadas al bien.

De no estar registrada la infracción, tampoco significa que queda sin efecto la ejecución, sino que en todo caso podría dar lugar a la responsabilidad patrimonial de la Administración.

Anulación de licencias y orden de demolición

En aquellos supuestos que se imponga la anulación de un título habilitante por la Administración, la orden de demolición es uno de los efectos directos. Es decir, habiendo caído el título procede la ejecución de la restitución de la legalidad urbanística.

Desde el punto de vista de la Administración, recae sobre esta la responsabilidad patrimonial. El perjudicado podrá reclamar indemnización por las lesiones provocadas en bienes y derechos, siempre que no exista dolo o culpa por parte del afectado.

Un ejemplo práctico

Se obtiene la licencia para la construcción de un edificio que es recurrida, a posteriori, por un tercero. El Tribunal aprueba la demanda y emite la orden de demolición con efectos años más adelantes.

Una vez ejecutada la orden, los perjudicados presentan recurso por la vía de responsabilidad patrimonial a la Administración. El punto clave está en la fecha que se toma como lesión para contabilizar los plazos de prescripción.

Los jueces han determinado que el daño real se presenta en el momento de la ejecución efectiva y no en la fecha que se dictamina la orden. La responsabilidad patrimonial se evaluará partiendo de la materialización de la demolición, aunque haya sido ordenada años antes.

Para concluir

La orden de demolición tiene carácter real. Se aplica sobre la actuación urbanística ilegal y no sobre el titular del bien. De esta forma, los terceros afectados, como por ejemplo los nuevos dueños, no tienen derecho a solicitar la exoneración de la ejecución.

Se procede a una orden de demolición cuando no se posee la licencia urbanística, no se adecúa a la misma, se anula el título habilitante o no se cumple con el ordenamiento urbanístico.

Si se ha sido notificado por una infracción urbanística es fundamental que se contacte con un abogado especializado para analizar el caso y presentar los recursos necesarios. Es muy importante no dejar que corra el tiempo.