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1ª Consulta Gratis¿Qué es el principio de publicidad registral?
El principio de publicidad registral regula la forma en que los asientos e inscripciones practicadas en el Registro de la Propiedad se dotan de publicidad, y los efectos que dicha publicidad registral tiene frente a todos.
Implica el derecho de cualquier persona con interés legítimo a conocer el contenido del Registro, y la protección que otorga el ordenamiento jurídico a los derechos reales inscritos, frente a los que no lo están.
Se encuentra íntimamente ligado al resto de principios registrales, y todos juntos configuran las normas por las que se rige el funcionamiento del Registro de la Propiedad.
En particular, comparte muchas características con el principio de fe pública registral, ya que este se configura como un paso más con respecto al principio de publicidad.
¿Dónde se regula el principio de publicidad registral?
El principio de publicidad registral, como el resto de principios registrales o hipotecarios, es el resultado de una construcción doctrinal a partir del articulado de la Ley Hipotecaria, y no se encuentra regulado expresamente.
No obstante, la Ley Hipotecaria se refiere a la publicidad de los registros en los artículos 221 y siguientes.
¿A qué tipos de publicidad se refiere el principio de publicidad registral?
El principio de publicidad registral despliega sus efectos desde dos vertientes: la publicidad formal y la publicidad material.
Publicidad formal
La vertiente formal del principio de publicidad registral está contemplada en el artículo 221 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, los registros practicados en el Registro de la Propiedad son públicos para todo aquel que tenga un interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles y los derechos reales inscritos.
Existe una presunción de interés legítimo en las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen por razón de su oficio o cargo.
La Ley Hipotecaria también regula la forma en que los interesados pueden acceder a la información del Registro:
- Deberán hacerlo sin sacar los libros de la oficina.
- Se tomarán las precauciones necesarias para asegurar la conservación de los libros.
- La constancia documental de la información del Registro se facilitará por medio de nota simple informativa o por certificación que garantice la imposibilidad de manipulación o vaciado de la información.
- El ejercicio del derecho de información se hará efectivo sin intermediación de terceras personas.
- La publicidad registral se emitirá siempre en formato y soporte electrónico, aunque se podrá trasladar a papel si es necesario.
- La información deberá proporcionarse de forma clara y sencilla.
- La nota simple informativa no da fe del contenido de los asientos, y su valor es meramente informativo.
- El registrador responde de los daños ocasionados por los errores y omisiones provocados en la nota simple informativa.
- Las personas pueden elegir libremente a qué registrador acudir para obtener la información.
Publicidad material
La vertiente material del principio de publicidad registral supone dotar de efectos jurídicos a la publicidad, ya que un sistema registral cuya publicidad se limite a plasmar en un registro los derechos reales sin más efectos no tiene sentido.
La publicidad material se identifica en ocasiones con el principio de fe pública registral, aunque no tienen el mismo alcance:
- El principio de fe pública registral implica que la realidad registral se imponga sobre la extrarregistral cuando afecta a un tercero hipotecario que actúa de buena fe.
- El principio de publicidad material es un presupuesto necesario para que los derechos reales inscritos puedan ser oponibles frente a otros, y consolida la adquisición de dichos derechos reales frente a aquellos que no acceden al Registro.
La inscripción registral, de manera general, no es constitutiva en el derecho español, sino potestativa, pero sí otorga al titular del registro una presunción de certeza que le protege frente a otros que pretenden tener el mismo derecho, y ello es una consecuencia de la vertiente material de la publicidad registral.
¿Cuándo se producen los efectos de la publicidad registral?
Los efectos de la publicidad registral se producen desde el mismo momento en que se inscriben los derechos reales en el Registro, así como las circunstancias que les afectan.
Por tanto, no es necesario más trámite que la mera inscripción para beneficiarse de los efectos de la publicidad registral.
¿Qué alcance tiene la información que puede proporcionar el Registro de la Propiedad?
La información proporcionada a los interesados en virtud del principio de publicidad formal incluye:
- La identificación del inmueble.
- La identidad del titular o titulares de derechos sobre el mismo.
- La extensión, naturaleza y limitaciones de los derechos reales sobre el inmueble.
- Las prohibiciones o restricciones que afectan a los titulares o a los derechos inscritos.
¿Cómo afecta la normativa sobre protección de datos a la publicidad registral?
La normativa sobre protección de datos personales está orientada a que los titulares de los datos personales tengan un control absoluto sobre ellos, no a la opacidad de los datos personales.
Por tanto, la publicidad registral no es incompatible con la protección de datos personales, ya que la ley garantiza al titular de los datos la posibilidad de saber para qué son necesarios sus datos, quién puede acceder a ellos y la finalidad por la que puede hacerlo.
No obstante, el artículo 222.6 de la Ley Hipotecaria prevé que el registrador, al calificar el contenido de los asientos registrales, informe y vele por el cumplimiento de las normas aplicables sobre protección de datos personales.
Otros principios registrales explicados
- Principio de prioridad registral
- Principio de legalidad registral
- Principio de especialidad registral
- Principio de legitimación registral
- Principio de fe pública registral
- Principio de oponibilidad registral
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