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1ª Consulta Gratis¿Qué es el principio de prioridad registral?
El principio de prioridad registral, también llamado principio de prelación o principio de oponibilidad, supone la prevalencia de los títulos o derechos inscritos en el Registro de la Propiedad frente a los que no lo están, y frente a los que se inscriben con una fecha posterior de presentación en el libro diario.
Es un principio que ayuda a dirimir los conflictos entre títulos y derechos inscritos:
- Ante una incompatibilidad entre ellos, invalida el de fecha posterior, e incluso impide su acceso al Registro, si aún no ha sido inscrito.
- En caso de títulos y derechos compatibles, establece una jerarquía entre ellos.
El principio de prioridad registral es una consecuencia del carácter excluyente de los derechos reales, por el cual, el derecho real a favor de un titular excluye automáticamente la posibilidad de existencia del mismo derecho real sobre el mismo bien a favor de otro titular.
¿Dónde se regula el principio de prioridad registral?
El principio de prioridad registral es un principio hipotecario de construcción doctrinal basado en el contenido de diversos artículos de la Ley Hipotecaria, como son los artículos 17, 24 y 25.
¿Cuál es la función del principio de prioridad registral?
La función de los principios registrales o hipotecarios en general, y del principio de prioridad registral en particular, es condensar y sintetizar las normas de funcionamiento y eficacia del Registro de la Propiedad, orientando así su correcta aplicación y facilitando su interpretación.
El principio de prioridad registral es uno de los principios fundamentales del sistema registral, y se refiere a los efectos y al fundamento de la inscripción. Su objetivo es establecer un orden de preferencia entre los títulos y derechos reales que pueden acceder al Registro.
Todos los principios registrales están interrelacionados, y su finalidad es garantizar la seguridad del tráfico jurídico.
¿Cómo opera el principio de prioridad registral?
El principio de prioridad registral tiene los siguientes efectos:
- Establece un orden de prelación o jerarquía entre los títulos presentados para su inscripción en el Registro, y lo hace en función de la fecha y hora de presentación.
- Impide el acceso al Registro de cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de derechos reales sobre los mismos que sea incompatible con otro de fecha igual o anterior ya inscrito, por el que también se transmita o se grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
- En caso de que lo único inscrito sea el asiento de presentación, el principio de prioridad opera impidiendo el acceso de los títulos o derechos incompatibles solo durante 60 días desde el día siguiente a su fecha, ya que es el periodo durante el cual está vigente el asiento.
- La fecha que se tiene en cuenta para determinar la prevalencia es la del asiento de presentación que debe constar en la inscripción misma.
- Si hay dos inscripciones con igual fecha relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de presentación de los títulos en el Registro.
El principio de prioridad registral prioriza la fecha de inscripción del título o derecho en lugar de su fecha de constitución, protegiendo por encima de cualquier otro valor la confianza que los terceros de buena fe depositan en la publicidad registral.
¿Qué excepciones existen al principio de prioridad registral?
Por aplicación del principio de prioridad registral, el registrador debe inscribir los títulos y derechos presentados por riguroso orden de presentación, con las siguientes excepciones:
- Cuando el título posterior confirma el primer título presentado.
- Cuando el título posterior es previo para la inscripción del primero.
Otros principios registrales explicados
- Principio de legalidad registral
- Principio de especialidad registral
- Principio de legitimación registral
- Principio de publicidad registral
- Principio de fe pública registral
- Principio de oponibilidad registral
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