Derecho Registral

¿Qué es el Derecho Registral?

El Derecho Registral es el conjunto de normas jurídicas y principios registrales que regulan el funcionamiento de los Registros, estableciendo los principios en que se basan los Registros. El Derecho Registral es una especialidad del Derecho Civil.

Esta rama del derecho tiene una estrecha relación con otros dos conceptos: el derecho notarial y el derecho hipotecario, por el hecho de que tanto los bienes inmuebles como los derechos que recaen sobre ellos están sujetos a un sistema registral.

Esta rama del derecho tiene una estrecha relación con el derecho notarial y el derecho hipotecario, por el hecho de que tanto los bienes inmuebles como los derechos que recaen sobre ellos se inscriben en los Registros.

Excepcionalmente, en el Registro también se inscriben algunos derechos personales, como el derecho de arrendamiento (en ciertos casos), y el de retorno.

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¿Dónde se regula el Derecho Registral?

Actualmente, el Derecho Registral en España se encuentra regulado en las siguientes normas:

Bienes inmuebles

1. Ley Hipotecaria.
2. Reglamento Hipotecario.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos.
5. Intervención de registrador sustituto.
6. Arancel de los Registradores de la Propiedad.

Bienes muebles

1. Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión.
2. Libro de entrada y horas de visita en los Registros.
3. Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

Registro Civil

1. Ley del Registro Civil.
2. Reglamento de la Ley del Registro Civil.

Registro Mercantil

1. Reglamento del Registro Mercantil.
2. Arancel de los Registradores Mercantiles.

Registro Concursal

1. Registro Público Concursal.

Registro de Condiciones Generales de la Contratación

1. Ley sobre condiciones generales de la contratación (parcial).
2. Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
3. Instrucción sobre el depósito de condiciones generales de la contratación.
4. Arancel de los registradores de condiciones generales de la contratación.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es un organismo que tiene como propósito la inscripción o anotación de los actos y contratos relacionados con el dominio y otros derechos sobre bienes inmuebles.

Su origen estaba destinado a reducir los riesgos y posibles fraudes de los contratos inmobiliarios, dejando una constancia de los mismos en los libros. Sin embargo, actualmente los fines de Registro de la Propiedad son:

• Proteger el tráfico jurídico inmobiliario.
• Brindar seguridad sobre la propiedad de los inmuebles.
• Fomentar el crédito territorial.
• Ofrecer la posibilidad cierta de tener conocimiento del contenido de sus libros.

Al ser un Organismo Público, el Registro de la Propiedad fortalece la seguridad del intercambio inmobiliario a través de la publicación de la situación jurídica de los inmuebles.

Como resultado, este Registro en España otorga una importante protección de los derechos y bienes inscribibles, ofreciendo una posición ventajosa para el titular.

Principios del derecho registral

Los principios en los que se fundamenta el Derecho Registral son:

Principio de prioridad

Este principio tiene una relación estrecha con el tiempo, puesto que, al reconocerse determinados derechos, tienen una mayor prioridad los antiguos sobre los más recientes. Por ejemplo, de acuerdo a este principio, los derechos sobre un inmueble son clasificables y graduables en orden a su prioridad, según la fecha en la que fueron presentados en el Registro.

Principio de legalidad

De acuerdo a este principio, los títulos que se inscriban en el Registro están sujetos a un análisis o control previo por parte del registrador, en cuanto al fondo y forma del mismo, con el fin de que solo sean inscritos los títulos válidos y perfectos. Es decir, aquellos que son compatibles con las normas legales vigentes y las anotaciones registrales ya existentes.

Principio de especialidad

Este principio, también denominado principio de determinación, tiene por objetivo individualizar los derechos inscritos en los Registros sobre los bienes y los individuos, conforme a las exigencias del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. De ahí la necesidad de identificar el inmueble sobre el cual recaen las sucesivas inscripciones.

Por este principio, cada inscripción se efectúa en partidas separadas.

Principio de tracto sucesivo

Por este principio de tracto sucesivo, llamado también tracto continuo, el acto de inscripción de títulos debe provenir, necesariamente, del último titular inscrito.

Principio de legitimación

En cuanto a este principio, se presume que el contenido de las inscripciones en el Registro es cierto y produce todos sus efectos, siempre y cuando no se ponga de manifiesto su inexactitud y, por tanto, sean anuladas o rectificadas.

Principio de publicidad

Este principio supone que toda persona está enterada sobre el contenido de las inscripciones, debido al fácil acceso de la información de las anotaciones de un Registro. Por tanto, ninguna persona puede alegar desconocimiento del contenido de los asientos de inscripción.

Principio de fe pública registral

Este principio tiene una relación estrecha con el principio de legitimación, pues busca proteger los actos jurídicos generados, confiando en la exactitud del Registro. En otras palabras, ampara a los terceros adquirentes de derechos sobre la base de la información presente en los Registros.

Principio de oponibilidad

El propósito de este principio es evitar que se inscriban derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente inscrito.

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