Abogados expertos en Derecho Registral
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1ª Consulta Gratis¿Qué es el Derecho Registral?
El Derecho Registral es el conjunto de normas jurídicas y principios registrales que regulan el funcionamiento de los Registros, estableciendo los principios en que se basan los mismos. El Derecho Registral es una especialidad del Derecho Civil.
Esta rama del derecho tiene una estrecha relación con el derecho notarial y el derecho hipotecario, por el hecho de que tanto los bienes inmuebles como los derechos que recaen sobre ellos se inscriben en los Registros.
Excepcionalmente, en el Registro también se inscriben algunos derechos personales, como el derecho de arrendamiento (en ciertos casos) y el de retorno.
¿Dónde se regula el Derecho Registral?
Actualmente, el Derecho Registral en España se encuentra regulado en las siguientes normas:
Bienes inmuebles
- Ley Hipotecaria.
- Reglamento Hipotecario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos.
- Intervención de registrador sustituto.
- Arancel de los Registradores de la Propiedad.
Bienes muebles
- Ley sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión.
- Libro de entrada y horas de visita en los Registros.
- Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
Registro Civil
- Ley del Registro Civil.
- Reglamento de la Ley del Registro Civil.
Registro Mercantil
- Reglamento del Registro Mercantil.
- Arancel de los Registradores Mercantiles.
Registro Concursal
Registro de Condiciones Generales de la Contratación
- Ley sobre condiciones generales de la contratación (parcial).
- Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación.
- Instrucción sobre el depósito de condiciones generales de la contratación.
- Arancel de los registradores de condiciones generales de la contratación.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es un organismo que tiene como propósito la inscripción o anotación de los actos y contratos relacionados con el dominio y otros derechos sobre bienes inmuebles.
Su origen estaba destinado a reducir los riesgos y posibles fraudes de los contratos inmobiliarios, dejando una constancia de los mismos en los libros. Sin embargo, actualmente los fines del Registro de la Propiedad son:
- Proteger el tráfico jurídico inmobiliario.
- Brindar seguridad sobre la propiedad de los inmuebles.
- Fomentar el crédito territorial.
- Ofrecer la posibilidad cierta de tener conocimiento del contenido de sus libros.
Al ser un organismo público, el Registro de la Propiedad fortalece la seguridad del intercambio inmobiliario a través de la publicación de la situación jurídica de los inmuebles.
Como resultado, este Registro en España otorga una importante protección de los derechos y bienes inscribibles, ofreciendo una posición ventajosa para el titular.
¿Cuáles son los principios del Derecho Registral en España?
Los principios en los que se fundamenta el Derecho Registral son:
- Principio de prelación o prioridad registral.
- Principio de legalidad o de calificación registral.
- Principio de especialidad o de determinación registral.
- Principio de tracto sucesivo.
- Principio de legitimación registral.
- Principio de publicidad registral.
- Principio de fe pública registral.
- Principio de oponibilidad registral.
Principio de prioridad
Este principio tiene una relación estrecha con el tiempo, puesto que, al reconocerse determinados derechos, tienen una mayor prioridad los antiguos sobre los más recientes.
Por ejemplo, de acuerdo con este principio, los derechos sobre un inmueble son clasificables y graduables en orden a su prioridad, según la fecha en la que fueron presentados en el Registro.
Principio de legalidad
De acuerdo con el principio de legalidad, los títulos que se inscriban en el Registro están sujetos a un análisis o control previo por parte del registrador, en cuanto al fondo y forma del mismo, con el fin de que solo sean inscritos los títulos válidos y perfectos. Es decir, aquellos que son compatibles con las normas legales vigentes y las anotaciones registrales ya existentes.
Principio de especialidad
Este principio, también denominado principio de determinación, tiene por objetivo individualizar los derechos inscritos en los Registros sobre los bienes y los individuos, conforme a las exigencias del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. De ahí la necesidad de identificar el inmueble sobre el cual recaen las sucesivas inscripciones.
Por este principio, cada inscripción se efectúa en partidas separadas.
Principio de tracto sucesivo
Por el principio de tracto sucesivo, llamado también tracto continuo, el acto de inscripción de títulos debe provenir, necesariamente, del último titular inscrito.
Principio de legitimación
En cuanto a este principio, se presume que el contenido de las inscripciones en el Registro es cierto y produce todos sus efectos, siempre y cuando no se ponga de manifiesto su inexactitud y, por tanto, sean anuladas o rectificadas.
Principio de publicidad
El principio de publicidad supone que toda persona está enterada del contenido de las inscripciones, debido al fácil acceso de la información de las anotaciones de un Registro. Por tanto, ninguna persona puede alegar desconocimiento del contenido de los asientos de inscripción.
Principio de fe pública registral
Este principio registral tiene una relación estrecha con el principio de legitimación, pues busca proteger los actos jurídicos generados, confiando en la exactitud del Registro. En otras palabras, ampara a los terceros adquirentes de derechos sobre la base de la información presente en los Registros.
Principio de oponibilidad
El propósito del principio de oponibilidad es evitar que se inscriban derechos que se opongan o que puedan resultar incompatibles con otro derecho previamente inscrito.
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