Abogados expertos en Derecho Registral
En D&J Abogados contamos con amplia experiencia en todo tipo de casos relacionados con procedimientos de Derecho Registral. Trabajamos en toda España. Consulta sin compromiso.
1ª Consulta Gratis¿Qué es el principio de especialidad registral?
El principio de especialidad registral es aquel por el cual las inscripciones en el Registro de la Propiedad deben realizarse con el mayor nivel de detalle posible, identificando de forma unívoca al titular registral, el derecho que se inscribe y la finca sobre la que recae.
Este principio pretende la perfecta individualización de los derechos inscritos, motivo por el cual, el ordenamiento jurídico español ha adoptado un sistema de folio real (ordenado por finca registral), que permite alcanzar el objetivo con mayor eficacia que un sistema de folio personal (ordenado por propietarios).
El sistema de folio real es, de hecho, el más extendido en derecho comparado.
¿Dónde se regula el principio de especialidad registral?
Los principios registrales no encuentran una regulación expresa en la ley, sino que son el producto de una construcción doctrinal y jurisprudencial a partir del articulado de la Ley Hipotecaria.
El principio de especialidad registral se deriva del artículo 9 de la Ley Hipotecaria y el artículo 51 del Reglamento Hipotecario.
¿Cómo funciona el principio de especialidad registral?
Tanto el artículo 9 de la Ley Hipotecaria como el artículo 51 del Reglamento Hipotecario establecen las pautas que deben seguir las inscripciones registrales para lograr el grado de especialización e individualización requerido por el principio de especialidad:
¿En qué consiste el sistema de folio real?
El sistema de ordenación adoptado para dar cumplimiento al principio de especialidad registral es el de folio real.
De acuerdo con este sistema:
- El folio real de cada finca debe incorporar necesariamente el código registral único de aquella.
- Los asientos del Registro deben contener la expresión de las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles como resulten del título y los asientos del registro, previa calificación del Registrador.
¿Qué circunstancias debe contener la inscripción?
Con el fin de dar cumplimiento a los requisitos de identificación mencionados para el folio real, la inscripción debe contener:
- La descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, naturaleza, linderos y superficie.
- La referencia catastral del inmueble y la expresión de si está o no coordinada gráficamente con el catastro.
- La representación gráfica georreferenciada de la finca y sus coordenadas, cuando proceda.
- La naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, en su caso, del derecho inscrito, y su valor, si consta en el título.
- El derecho sobre el cual se constituye el que se inscribe.
- La persona natural o jurídica a favor de la cual se hace la inscripción.
- La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos inscritos.
- La fecha de presentación del título en el Registro y la de la inscripción.
- El acta de inscripción y la firma del registrador.
¿Qué requisitos debe cumplir la identificación de la finca registral?
El nivel de detalle en la descripción de la finca registral y de las circunstancias que le afectan está recogido en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario. A partir de las especificaciones contempladas en él, la descripción de la finca deberá ser la adecuada a las circunstancias y naturaleza de la misma.
Por ejemplo, de acuerdo con las conclusiones reflejadas en diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y en particular las que se desprenden de la resolución de 14 de enero de 2013, no se exige el mismo nivel de detalle en la concreción de la superficie de las plantas para un edificio de propiedad horizontal que para una vivienda unifamiliar.
Se entenderá que se cumplen los requisitos que impone el principio de especialidad registral cuando la finca quede identificada e individualizada de tal forma que no exista confusión con otra finca ni dudas sobre sus características, circunstancias, localización y descripción.
Otros principios registrales explicados
- Principio de prioridad registral
- Principio de legalidad registral
- Principio de legitimación registral
- Principio de publicidad registral
- Principio de fe pública registral
- Principio de oponibilidad registral
¿Busca abogado especialista en Derecho Registral?
En D&J Abogados somos expertos en todo tipo de asuntos jurídicos relacionados con el Registro de la Propiedad y el Derecho Registral. 1ª Consulta Gratis.
Contactar