Disciplina urbanística

La disciplina urbanística reúne el conjunto de normas, leyes, reglamentos y procedimientos que regulan la planificación, la organización y el urbanismo del territorio. Establece los criterios para el uso del suelo, la edificación y la protección del patrimonio natural y cultural. Entre sus funciones destaca la de garantizar el cumplimiento de la legislación que regula el urbanismo.

La disciplina urbanística es una rama del Derecho Urbanístico, que incluye también la actividad de planeamiento urbanístico y la actividad de ejecución de planeamiento urbanístico. Las tres se regulan por reglamentos diferentes.

¿Cuál es el Reglamento de Disciplina Urbanística?

El Reglamento de Disciplina Urbanística contiene las disposiciones que regulan el cumplimiento de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana.

Este reglamento regula igualmente las infracciones y sanciones aplicables en el ámbito de la disciplina urbanística en España. En él se establecen las conductas que se consideran infracciones urbanísticas, así como las sanciones que corresponden a cada caso.

Entre las infracciones más comunes se encuentran la construcción sin licencia, la ocupación de suelo no urbanizable, la modificación de estructuras urbanas sin autorización, la falta de mantenimiento de edificios, entre otras.

El Reglamento es una herramienta importante para garantizar el correcto uso del suelo en beneficio de las comunidades. Su cumplimiento es esencial para asegurar la sostenibilidad de la urbanización y la armonía con el medio ambiente.

¿Cómo funciona la disciplina urbanística a nivel jurídico?

Existen tres procedimientos mediante los cuales se ejecuta la disciplina urbanística:

Control previo: las licencias

El Ayuntamiento en cada municipio es el órgano competente para conceder o denegar licencias para la ejecución de intervención en el suelo y edificaciones, así como para la construcción edilicia.

Mediante este procedimiento, se realiza una especie de control previo a la obra. El interesado presenta al Ayuntamiento su proyecto manifestando que se hace responsable del cumplimiento de las normas. Esto permite que, si se detectan infracciones e incumplimientos, las autoridades podrán ordenar la paralización de la intervención o construcción y hasta la demolición de la misma.

Control en obras en proceso y ya finalizadas: disciplina urbanística stricto sensu

La disciplina urbanística funciona focalizándose en el cumplimiento de las normas y procedimientos que establece el Reglamento y la ley de manera estricta y rigurosa. Para ello se establecen diferentes controles durante el desarrollo de las obras y una vez finalizadas las mismas.

De esta manera se intenta evitar el incumplimiento legal y asegurar que los proyectos urbanísticos y las construcciones se ajusten a derecho. 

Dispone de potestad sancionadora

En función de esta facultad de sancionar, el órgano competente en disciplina urbanística tiene la potestad de imponer sanciones por la ejecución de obras que no se ajusten a la normativa legal.

Cada Comunidad Autónoma tiene sus propias exigencias en materia urbanística, y de su legislación depende la aplicación de este régimen jurídico.

Tipos de infracciones urbanísticas y sanciones

Una infracción urbanística es una actuación que no respeta el Reglamento, la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, los planes, programas u ordenanzas relativas a edificaciones y usos del suelo.

Atendiendo al interés general, a la preservación del patrimonio y a la incidencia de la voluntad del infractor, las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves.

1. Infracciones urbanísticas leves. Se incluyen en este grupo los incumplimientos administrativos que no se consideran infracciones graves o muy graves. Ejemplo de este tipo de infracciones leves es realizar intervenciones en el suelo sin contar con la autorización o licencia que corresponde. En estos casos, existe la posibilidad de legalizar total o parcialmente la obra, pues la infracción es fácilmente reparable.
   • La sanción que se dispone para las infracciones leves generalmente es una multa económica.
   • En muchas ocasiones también se dispone la suspensión de la obra o su paralización hasta que se ajusten las condiciones legales.
2. Infracciones urbanísticas graves. Este tipo de infracciones suelen identificarse en obras avanzadas, en las que ya no es posible legalizar la situación. Un ejemplo es cuando un edificio supera la altura máxima permitida.
   • La sanción prevista puede consistir en multas de gran cuantía.
   • También se imponen otras medidas compensatorias, como la obligación de demoler la construcción.
3. Infracciones urbanísticas muy graves. Son las acciones urbanísticas que ocasionan graves perjuicios a la administración, a la comunidad o al entorno. Por ejemplo, parcelación en terrenos no urbanizables, tala de montes para edificar, demolición de inmuebles protegidos.
   • En este caso, la multa es mayor que en los casos anteriores y también se disponen otras medidas de indemnización o la demolición de lo construido.
   • Algunas de estas infracciones forman parte del Código Penal, pues configuran delitos, que son recogidos en los artículos 319 y 320 (delitos sobre la ordenación del territorio y el urbanismo). Se refieren al uso de suelos protegidos y a la actuación de funcionarios públicos que autorizan actuaciones contrarias a la reglamentación.

¿Prescriben las responsabilidades derivadas de la disciplina urbanística?

Existe un tiempo transcurrido el cual prescribe la responsabilidad por infracciones urbanísticas. En términos generales, este plazo estándar es de 4 años a partir de la fecha en que se termina formalmente la obra.

Sin embargo, cada Comunidad Autónoma ha establecido plazos diferentes para estas prescripciones que atienden a la gravedad de las infracciones. Las mínimas se establecen en un año, las máximas en 10.

¿Qué efectos tiene la prescripción de las responsabilidades en la disciplina urbanística? Implica que la Administración ya no puede sancionar. Transcurrido el plazo, la responsabilidad derivada de los ilícitos urbanísticos se extingue.

Cuando una obra permanece fuera de plazo de las actuaciones de la Administración, queda en una situación que se considera «fuera de ordenación asimilada». La administración no puede sancionar si la obra está fuera de normativa.

La Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana establece que estas obras pueden ser objeto de legalización si cumplen algunas condiciones:

• Haber sido realizadas antes del 6 de julio de 2012.
• No estén situadas en suelos protegidos.
• No supongan riesgos para la seguridad o para la salud pública.
• No afecten a bienes culturales protegidos.

La legalización de este tipo de obras no es automática y está sujeta a un proceso administrativo complejo que implica presentación de documentos, inspecciones y valoraciones técnicas.

Las personas que estén comprometidas en casos de disciplina urbanística tendrán el asesoramiento necesario contratando a un abogado especialista en estos asuntos. Los diferentes casos en los que se reciben multas, sanciones, órdenes de acciones vinculadas con proyectos urbanísticos, requieren de expertos en leyes que protejan los intereses del afectado.