Compraventa con pago aplazado

¿Qué es la compraventa con pago aplazado?

La compraventa con pago aplazado es una solución a las dificultades que presenta en algunos casos la obligación del comprador de pagar un precio elevado en el momento de la celebración del contrato de compraventa, y se fundamenta en el principio de la libertad de pactos que rige nuestro ordenamiento jurídico.

En la compraventa con pago aplazado, comprador y vendedor tienen las obligaciones propias de la compraventa, con la peculiaridad de que el vendedor no recibe el importe total de la contraprestación de una vez, sino mediante pagos periódicos por la cantidad acordada hasta que se completa la cantidad total. 

Para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago y proteger al vendedor, las partes pactan determinadas garantías que, o bien aplazan el momento de la transmisión de la propiedad, o bien permiten resolver el contrato si se produce un incumplimiento en el pago.

El contrato de compraventa con pago aplazado puede tener por objeto la venta de bienes muebles o de bienes inmuebles, ofreciendo en este caso una solución alternativa a la posibilidad de compra a través de crédito hipotecario con la intervención de una entidad financiera.

¿Dónde se regula la compraventa con pago aplazado?

La compraventa con pago aplazado está amparada en la libertad de pactos que establece el artículo 1255 del Código Civil.

La compraventa de bienes muebles a plazos está expresamente regulada en la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles. 

¿Cuáles son las obligaciones de las partes en la compraventa con pago aplazado?

Las obligaciones de las partes son las que se derivan del contrato de compraventa con las peculiaridades propias del pago a plazos:

Obligaciones del comprador en la compraventa con pago aplazado

La principal obligación del comprador en la compraventa con pago aplazado es pagar al vendedor el precio pactado en las condiciones estipuladas en el contrato, es decir, de acuerdo con el calendario de pagos, por los cuales se realizan pagos periódicos en las fechas, modo y lugar que se determine.

Además, deberá pagar los intereses que se hayan acordado, en su caso.

Obligaciones del vendedor en la compraventa con pago aplazado

El vendedor, por su parte, tiene la obligación principal que se deriva del contrato de compraventa, esto es, la entrega de la cosa vendida. 

Además, deberá transmitir la propiedad al comprador en la forma en que se determine en el contrato, que dependerá de las condiciones y garantías que se hayan pactado.

Así, si el contrato se somete a una condición suspensiva o a un pacto de reserva de dominio, la transmisión de la propiedad quedará condicionada al pago total del precio de venta.

¿Qué formalidades debe cumplir el contrato de compraventa con pago aplazado?

El contrato de compraventa con pago aplazado se puede formalizar en escritura pública o mediante un documento privado, en algunos casos, condicionando la formalización en escritura pública al pago total del precio.

No obstante, la formalización en documento privado no ofrece suficientes garantías para el comprador, por lo que la opción más aconsejable es el otorgamiento de escritura pública que refleje las condiciones a las que se supedita la transmisión de la propiedad, en su caso.

Por tanto, la escritura pública de compraventa deberá contener los siguientes extremos:

• Las condiciones pactadas para que se produzca la compraventa y consiguiente transmisión de la propiedad.
• El precio acordado.
• El calendario de pagos, con la periodicidad y cantidades estipuladas, además de la duración total.
• Las garantías que aseguran los pagos.

En el caso de los bienes inmuebles, la escritura de compraventa a plazos se puede inscribir en el Registro de la Propiedad para dotar de seguridad jurídica a las partes en el contrato, ya que, incluso si la transmisión de propiedad se condiciona al pago total del precio, se trata de un contrato con efectos reales, y por tanto, perfectamente inscribible.

¿Qué garantías se pueden establecer en la compraventa con pago aplazado?

En el contrato de compraventa con pago aplazado solo intervienen el comprador y el vendedor, y se prescinde de un tercero que preste la financiación, ya que es el propio vendedor quien financia los pagos al comprador.

Esto supone un riesgo importante para el vendedor, que puede encontrarse en la situación de haber transmitido la propiedad del bien sin llegar a cobrar la totalidad del precio.

Para evitar los inconvenientes de un posible incumplimiento, las partes pueden pactar distintas formas de garantía de la compraventa, que deberán inscribirse también en el Registro de la Propiedad:

Compraventa con pago aplazado con condición resolutoria

La compraventa con pago aplazado con condición resolutoria supone la inclusión de una cláusula que permita resolver el contrato si el comprador incumple su obligación de pago durante uno o más plazos.

Resuelto el contrato, el vendedor recupera la propiedad y el comprador el importe de todo o parte del dinero pagado, salvo que se pacte que el vendedor lo pueda retener como compensación por el perjuicio causado.

Compraventa con pago aplazado con condición suspensiva

En caso de pactar una condición suspensiva, el vendedor entrega el bien al comprador, pero no se produce la transmisión de la propiedad mientras no se pague la totalidad del precio. 

Compraventa con pago aplazado con reserva de dominio

Si se pacta como garantía la reserva de dominio a favor del vendedor, este no transmitirá la propiedad al comprador hasta recibir la totalidad del precio pactado. Actúa por tanto como una condición suspensiva. 

Compraventa con pago aplazado con garantía hipotecaria

Aunque no es habitual que se formalice una hipoteca a favor del vendedor en lugar de a favor de una entidad financiera intermediaria, es una opción admitida por el ordenamiento jurídico.

Con la inclusión de esta cláusula, la venta de un inmueble por precio aplazado queda garantizada con la hipoteca sobre el inmueble, de modo que si el comprador no paga, el vendedor puede ejecutar la hipoteca y cobrarse con el inmueble, y el comprador perdería el dinero pagado.

Compraventa con pago aplazado mediante arrendamiento con opción de compra

El arrendamiento con opción de compra ofrece otra forma similar de adquirir un bien inmueble sin tener que pagar el precio total en el momento de la celebración del contrato. En este tipo de contrato, las partes deben pactar el plazo máximo de que dispone el arrendatario para ejercitar su opción de compra.

Esta alternativa deja libertad al comprador para desistir de la compra sin consecuencias, pero supone que el comprador no adquiere la propiedad mientras no ejercite la opción de compra.

Compraventa con precio aplazado mediante cuenta de depósito en garantía

Las partes pueden pactar que el pago se efectúe a una cuenta de depósito en garantía pignorada a favor del comprador. De ese modo, el vendedor solo podrá disponer del dinero cuando transmita la propiedad al comprador. 

Si, por el contrario, el vendedor realiza alguna acción que perjudique al comprador y le prive de su derecho a acceder a la propiedad, el comprador podría recuperar la totalidad del dinero.

Compraventa con precio aplazado garantizada con fianza

Por último, es posible que las partes pacten que un tercero garantice el pago mediante fianza, obligándose solidariamente con el comprador al pago del precio.

En este caso, se produce la transmisión de la propiedad desde el primer momento, y el vendedor se asegura el pago pudiendo ir contra el fiador en caso de incumplimiento del comprador.