Ejecución hipotecaria

¿Qué es la ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un procedimiento de ejecución especial por el que se reclama el pago de una deuda garantizada mediante hipoteca, dirigido a la realización del bien hipotecado. También se denomina acción hipotecaria.

¿Dónde se regula la ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria se regula principalmente en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Estos artículos no solo regulan la ejecución hipotecaria, sino también la ejecución sobre bienes pignorados (es decir, garantizados mediante prenda, no hipoteca).

Otras normas legales que también resultan de aplicación a la ejecución hipotecaria son las siguientes:

• La Ley Hipotecaria (LH), artículos 129 a 135.
• La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), artículo 24.
• La Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, ya que en su artículo 1 contiene el régimen para la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables (medida que ha sido objeto de prórrogas sucesivas y, en la actualidad, se extiende hasta el 15 de mayo de 2028, tras la modificación introducida por el Real Decreto ley 1/2024).

¿Cuándo procede la ejecución hipotecaria?

Para iniciar una ejecución hipotecaria, lo relevante es si la ejecución se plantea solo por cantidades ya vencidas (cuotas, intereses u otros conceptos vencidos) o si se pretende reclamar toda la deuda pendiente por vencimiento anticipado (porque, en este segundo caso, cuando resulta aplicable la Ley 5/2019, se tienen que cumplir ciertos umbrales de impago definidos legalmente).

Si se reclaman solo las cuotas vencidas e impagadas

Esta vía se utiliza cuando el acreedor no declara vencido todo el préstamo, sino que reclama únicamente lo ya vencido y, si fuera necesario, solicita la realización del inmueble para cobrar esas cantidades.

Para que pueda tramitarse por el procedimiento especial de ejecución hipotecaria, deben concurrir, de forma resumida, estos requisitos:

• La ejecución debe dirigirse exclusivamente contra el bien hipotecado (este es el presupuesto del capítulo especial de ejecución hipotecaria). Si la ejecución se sigue solo por cantidades vencidas en un préstamo a plazos, la hipoteca subsiste por la parte del crédito que quede pendiente de vencimiento, en los términos legalmente previstos.
• En la escritura de constitución de la hipoteca deben constar (y el Registro debe reflejarlo) dos extremos imprescindibles: el tipo para subasta, que no puede ser inferior, en ningún caso, al 75 % del valor señalado en la tasación, y un domicilio para requerimientos y notificaciones (este domicilio puede modificarse, pero solo conforme al régimen específico previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil)
• Si el préstamo es a plazos (lo más habitual) y se ejecuta solo por cuotas vencidas, la ley exige que hayan vencido al menos 3 plazos mensuales impagados (o un número de cuotas equivalente a 3 meses) y que esa posibilidad de reclamar solo una parte del capital o de los intereses del préstamo conste en la escritura y en el asiento registral correspondiente.

Por otro lado, hay que tener en cuenta que en la demanda debe indicarse si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor, si el ejecutante tiene la condición de gran tenedor de vivienda y si el deudor se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica, con las consecuencias documentales correspondientes y, en determinados supuestos, con la exigencia de acreditar el sometimiento previo a un procedimiento de conciliación o intermediación.

Si se reclama toda la deuda por vencimiento anticipado

En este caso, el acreedor pretende dar por vencido el préstamo y exigir de una sola vez todo el capital pendiente (más intereses y costas). Para poder hacerlo, además de los requisitos generales de la ejecución directa, hace falta un pacto de vencimiento anticipado y que ese pacto conste inscrito. 

Cuando el préstamo esté dentro del ámbito del artículo 24 de la Ley 5/2019 (es decir, cuando el prestatario, fiador o garante sea persona física y el contrato esté garantizado mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, o tenga por finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial), se estará a lo previsto en ese precepto y, en su caso, en el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria. En estos casos, el vencimiento anticipado solo puede declararse si concurren conjuntamente estos requisitos:

• Que haya mora en el pago de parte del capital o de los intereses.
• Que la cuantía impagada alcance, al menos, estos umbrales:
  • En la primera mitad del préstamo, el 3 % del capital concedido o, en todo caso, el equivalente a 12 mensualidades.
  • En la segunda mitad, el 7 % del capital concedido o, en todo caso, el equivalente a 15 mensualidades.
• Que el prestamista haya requerido el pago, concediendo al menos un mes y advirtiendo de que, si no se paga, reclamará el reembolso total.

Para contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 que incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, es aplicable el régimen del artículo 24 (salvo que el deudor alegue que la previsión resulta más favorable para él), con la excepción de los supuestos en los que el vencimiento anticipado se hubiera producido antes de la entrada en vigor de la ley.

¿Qué procedimiento sigue la ejecución hipotecaria?

El procedimiento de ejecución hipotecaria es esencialmente el mismo tanto si se reclaman únicamente las cuotas vencidas e impagadas como si se reclama toda la deuda pendiente por vencimiento anticipado. La diferencia no está en la tramitación, sino en los requisitos que deben concurrir para que el acreedor pueda reclamar solo las cantidades vencidas o exigir anticipadamente la totalidad del préstamo.

En ambos casos, el cauce aplicable es el procedimiento especial de ejecución directa sobre bienes hipotecados regulado en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Las fases que sigue son las siguientes:

Demanda ejecutiva y despacho de ejecución

La ejecución hipotecaria comienza mediante demanda ejecutiva. Esta debe dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último haya acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes. A la demanda deben acompañarse el título o títulos de crédito y los demás documentos exigidos por la ley para el despacho de la ejecución. Además, en la ejecución sobre bienes hipotecados debe indicarse si el inmueble constituye la vivienda habitual del deudor (artículo 685 de la LEC).

Una vez presentada la demanda, el tribunal examina si concurren los presupuestos necesarios para despachar ejecución. Aunque la tramitación del procedimiento es sustancialmente común, en este momento inicial se refleja la diferencia entre ejecutar solo por cuotas vencidas o hacerlo por la totalidad de la deuda, pues la demanda debe justificar adecuadamente cuál es el fundamento de la reclamación.

Requerimiento de pago y certificación registral

Despachada la ejecución, se requiere de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se haya dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro (artículo 686 de la LEC).

No obstante, no se practicará ese requerimiento cuando se acredite que ya se efectuó extrajudicialmente en la forma legalmente prevista.

Al mismo tiempo, se solicita al Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas. En ella deben constar los extremos registrales relevantes, junto con la inserción literal de la inscripción de hipoteca que se ejecuta y la expresión de que la hipoteca a favor del ejecutante subsiste y no está cancelada o, en su caso, las modificaciones o cancelaciones que resulten del Registro.

La expedición de esa certificación se hace constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca, con expresión de su fecha y de la existencia del procedimiento (artículo 688 de la LEC).

Comunicación al titular inscrito y a los titulares posteriores

Si de la certificación registral resulta que la persona a cuyo favor aparece practicada la última inscripción de dominio no ha sido requerida de pago en forma notarial o judicial, debe notificársele la existencia del procedimiento para que pueda intervenir en la ejecución o pagar antes del remate el importe del crédito, intereses y costas en la parte asegurada con la hipoteca de su finca. Cuando existan cargas o derechos reales posteriores a la hipoteca ejecutada, se aplican las reglas previstas legalmente para esos titulares posteriores (artículo 689 de la LEC).

Desde la perspectiva registral, la Ley Hipotecaria exige, para las inscripciones y cancelaciones derivadas de la ejecución, que se haya demandado y requerido de pago al deudor, al hipotecante no deudor y a los terceros poseedores con derecho inscrito al tiempo de expedirse la certificación de cargas. También exige que se haya notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros con derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca, salvo los posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales esa nota marginal surte efectos de notificación.

Realización del bien hipotecado

Cumplidas las actuaciones anteriores y transcurridos 20 días desde el requerimiento de pago y las notificaciones legalmente procedentes, puede procederse a la realización del bien hipotecado (artículo 691 de la LEC).

La vía ordinaria será la subasta, que se anunciará y publicará en la forma prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil. No obstante, en este procedimiento también pueden utilizarse la realización mediante convenio y la realización por medio de persona o entidad especializada.

La realización del bien constituye el momento central de la ejecución hipotecaria, porque es el mecanismo a través del cual el valor del inmueble se transforma en dinero para satisfacer el crédito reclamado. En función del resultado, el bien podrá adjudicarse al mejor postor o, en determinados supuestos, al propio acreedor ejecutante conforme a las reglas legales aplicables.

¿Qué ocurre con la deuda remanente tras la subasta?

Si, tras la subasta o adjudicación, el importe obtenido no cubre íntegramente lo debido, el acreedor puede solicitar la continuación de la ejecución por la cantidad pendiente conforme a las reglas de la ejecución dineraria.

Cuando lo ejecutado sea la vivienda habitual, la LEC prevé especialidades: el deudor puede quedar liberado si satisface el 65 % de la cantidad pendiente (más el interés legal) en 5 años, o el 80 % en 10 años (en los términos legalmente previstos).

Además, si el adjudicatario (cuando sea el ejecutante o quien traiga causa de este) enajena la vivienda en los 10 años siguientes, la deuda remanente puede reducirse en un 50 % de la plusvalía obtenida, con el método de cálculo legal.

¿Puede el deudor liberar la vivienda habitual?

Cuando la ejecución hipotecaria se sigue por cantidades vencidas en un préstamo a plazos y el bien hipotecado sea la vivienda habitual, el deudor puede liberar el bien consignando la cantidad exacta que por principal e intereses estuviera vencida en la fecha de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento.

Esta facultad puede ejercerse aun sin consentimiento del acreedor, en los términos previstos por la ley (artículo 693 de la LEC).

¿Puede oponerse el ejecutado a la ejecución hipotecaria?

Sí, el ejecutado puede oponerse. Sin embargo, en la ejecución hipotecaria la oposición del ejecutado no puede basarse en cualquier motivo.

La Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 695 establece un sistema de causas tasadas, de modo que el deudor solo puede oponerse por los motivos expresamente previstos en la ley. Esta limitación responde a la naturaleza ejecutiva y sumaria del procedimiento, que se apoya en un título con fuerza ejecutiva y está orientado a la realización del bien hipotecado.

Causas de oposición

Así, las causas legalmente previstas para la oposición del deudor son las siguientes:

• Una de las causas de oposición es la extinción de la garantía hipotecaria o de la obligación garantizada. No basta, sin embargo, con afirmar que la deuda ha sido satisfecha o que la hipoteca ha dejado de existir, sino que esa extinción debe acreditarse en la forma exigida por la ley, mediante certificación del Registro que acredite la cancelación de la hipoteca o, en su caso, mediante escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
  • Se trata de un motivo de oposición pensado para aquellos supuestos en los que la ejecución ya no tiene base jurídica porque la obligación garantizada se ha extinguido o porque la hipoteca ya no subsiste válidamente.
• También cabe oposición por error en la determinación de la cantidad exigible, pero este motivo no opera con carácter general para cualquier discrepancia sobre la deuda. La ley lo prevé específicamente para el caso de que la deuda garantizada sea el saldo resultante del cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado.
• Además, otra de las causas es la existencia de cargas anteriores en bienes muebles hipotecados o pignorados. Esta circunstancia debe acreditarse mediante la certificación registral correspondiente.
  • No obstante, esta causa tiene escasa relevancia práctica cuando el texto se refiere a la ejecución hipotecaria inmobiliaria sobre viviendas, locales u otros inmuebles, por lo que puede mencionarse de forma breve si se quiere mantener una explicación fiel al contenido legal completo.
• Otra causa de oposición, de especial importancia en los préstamos hipotecarios celebrados con consumidores, es el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que haya determinado la cantidad exigible.
  • Este motivo permite al tribunal controlar si la ejecución se apoya en una cláusula nula por abusiva o si la suma reclamada se ha calculado aplicando una estipulación de ese tipo.
  • Si el tribunal aprecia que la cláusula abusiva constituye el fundamento de la ejecución, debe acordar el sobreseimiento. Si la cláusula no fundamenta por sí sola la ejecución, pero ha influido en la cantidad reclamada, la ejecución continuará sin aplicación de la cláusula abusiva.
  • Esta causa de oposición ha tenido especial importancia práctica en relación con las cláusulas de vencimiento anticipado y otras estipulaciones que inciden directamente en la procedencia de la ejecución o en el importe reclamado.

¿Cómo se articula la oposición?

Cuando el ejecutado formula oposición por alguna de estas causas, la ejecución se suspende y las partes son convocadas a una comparecencia ante el tribunal. Tras oírlas y examinar la documentación aportada, el tribunal resuelve mediante auto.

Si estima la oposición por extinción de la garantía o de la obligación garantizada, procederá el sobreseimiento de la ejecución. Si aprecia error en la determinación de la cantidad exigible, la ejecución continuará por la suma que el tribunal considere correcta. Y si estima la existencia de una cláusula abusiva, acordará el sobreseimiento o la continuación de la ejecución sin aplicación de dicha cláusula, según corresponda. También procederá el sobreseimiento cuando se estime la oposición basada en la existencia de cargas anteriores sobre bienes muebles hipotecados o pignorados.

¿Qué queda fuera de la oposición?

Fuera de estas causas tasadas, las demás cuestiones que el deudor, el hipotecante no deudor, el tercer poseedor o cualquier interesado quieran plantear deben ventilarse en el proceso declarativo que corresponda. 

Esto significa que, en principio, no pueden discutirse por esta vía otras controversias sobre la validez del título, la existencia o cuantía de la deuda o cualquier otra cuestión que no encaje en los motivos de oposición legalmente previstos. Como regla general, esas reclamaciones no suspenden ni paralizan la ejecución hipotecaria, sin perjuicio de los efectos que puedan derivarse del proceso declarativo posterior.