Condición resolutoria

La condición resolutoria es la definición de una garantía de pago. Suele tratarse de una cláusula que se incorpora a un contrato cuando se conviene o acuerda un determinado precio aplazado. Es la forma en la que el vendedor se asegura de hacer el cobro del pago correspondiente.

La condición resolutoria es una resolución que tiene por objetivo dejar sin efecto un contrato cuando alguna de las partes no cumple con lo estipulado.

¿Qué es la condición resolutoria?

De acuerdo a lo anterior, cuando se establece una condición resolutoria, si se incumple con los pagos es necesario llegar a una resolución en el proceso de compraventa, en caso de tratarse de una condición resolutoria asociada a este tipo de acción.

En este sentido, la cláusula le permite al vendedor recuperar el inmueble que se había vendido en caso de que la otra parte no cumpla con el correspondiente compromiso de pago.

Es importante destacar que la condición resolutoria se inscribe en el Registro de Propiedad y dicha inscripción se hace a través de la escritura de una nota marginal, lo que implica la posibilidad de tener efecto ante terceros.

Contrato sin efecto

Otra forma de definir la condición resolutoria es que consiste en una forma de dejar sin efecto un contrato en específico. En este sentido, los contratos siempre pueden ser sometidos a una condición resolutoria, y en caso de que la misma se cumpla, deja de producir los efectos del mismo.

En este caso las obligaciones recíprocas de la facultad deben ser resueltas de forma implícita para cada uno de los obligados que no cumplieran con sus obligaciones.

Gracias a la condición resolutoria, el perjudicado puede escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o también ejecutar la resolución de la correspondiente obligación.

Será exigible desde luego toda obligación cuyo cumplimiento no dependa de un suceso futuro o incierto, o de un suceso pasado, que los interesados ignoren.

También será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución.

Artículo 1113 del Código Civil

Cumplimiento de la condición resolutoria

Hay muchas razones por las cuales se le puede dar cumplimiento a una condición resolutoria, pero una de las causas generales más comunes es la conocida como la ineficacia del contrato. En este sentido, hay una categoría que se define como ineficacia inicial, que se traduce en la nulidad absoluta o en pleno derecho como una carencia total de efectos jurídicos desde el momento de la celebración del contrato.

Por otro lado, otra de las causas más comunes que derivan en el cumplimiento de la condición resolutoria es la ineficacia sobrevenida, la cual proviene de la nulidad relativa, la resolución o la revocación.

En este sentido, cuando la obligación está sometida a una condición resolutoria y se encuentra pendiente, produce efectos similares a una obligación pura, la cual hace referencia al acreedor nacido y a la obligación exigible.

Cuando se cumple la condición resolutoria se produce el hecho resolutorio, por lo que la obligación se extingue de manera automática. El artículo 1123 del Código Civil establece que cuando las condiciones tienen por objetivo resolver la obligación de dar, todos los interesados deberán restituir todo lo que hubiesen percibido.

Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen percibido.

En el caso de pérdida, deterioro o mejora de la cosa, se aplicarán al que deba hacer la restitución las disposiciones que respecto al deudor contiene el artículo precedente.

En cuanto a las obligaciones de hacer y no hacer, se observará, respecto a los efectos de la resolución, lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 1.120.

Artículo 1123 del Código Civil

Obligaciones de hacer y no hacer respecto a los efectos de la resolución

En los casos de deterioro, pérdida o mejora de la cosa, se aplicarán en su totalidad al que deba hacer la correspondiente restitución de las disposiciones que, respecto al deudor, contiene el artículo precedente.

Así mismo, según lo dispuesto en el artículo 1120 del Código Civil se dispone de forma clara en las obligaciones de hacer y no hacer respecto a los efectos de la resolución. En cualquier caso, los Tribunales determinarán, en cada uno de los casos, el efecto retroactivo de la condición que haya sido cumplida.

Los efectos de la obligación condicional de dar, una vez cumplida la condición, se retrotraen al día de la constitución de aquélla. Esto no obstante, cuando la obligación imponga recíprocas prestaciones a los interesados, se entenderán compensados unos con otros los frutos e intereses del tiempo en que hubiese estado pendiente la condición. Si la obligación fuere unilateral, el deudor hará suyos los frutos e intereses percibidos, a menos que por la naturaleza y circunstancias de aquélla deba inferirse que fue otra la voluntad del que la constituyó.

En las obligaciones de hacer y no hacer, los Tribunales determinarán, en cada caso, el efecto retroactivo de la condición cumplida.

Artículo 1120 del Código Civil

De acuerdo a lo anterior, el cumplimiento de la condición resolutoria produce sus efectos no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria sino de forma retroactiva, específicamente desde la celebración del contrato.

De ahí se provoca volver al estado jurídico preexistente, tal como si el negocio no se hubiera concluido. Y ello con la consecuencia de que las dos partes involucradas deberán entregarse a las prestaciones o a las cosas que hubieren recibido, considerando que la principal consecuencia es destruir los efectos ya producidos.

¿Qué ocurre cuando una de las partes incumple el contrato?

Según lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil, se regula que no tiene ningún derecho a pedir la resolución del contratante todo aquel que incumpla con las correspondientes obligaciones expresadas en el contrato.

Pero si el incumplimiento ocurre como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, la conducta del que incumple primero el contrato es la que se considera como motivo de activación de la cláusula que contiene la condición resolutoria.

Cuando el incumplimiento es simultáneo, no puede exigir al deudor que cumpla con las obligaciones expresadas en el contrato. En este sentido, el acreedor no puede exigir el cumplimiento al deudor si, a su vez, éste no ha cumplido con la otra obligación considerada como recíproca.

De igual forma, si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor sin que aquél haya, a su vez, cumplido con sus obligaciones, el deudor también estará en pleno derecho de negarse y rechazar la acción de cumplimiento.

Lo hará a través de un recurso conocido como la llamada excepción por el incumplimiento contractual. Sin embargo, es importante también destacar que no se establece de forma explícita, sino que la misma se deduce del artículo 1100 del Código Civil, la cual aparece en el último párrafo del artículo 1124 del Código Civil.

Por otro lado, para la aplicación del artículo 1124 del Código Civil también se requiere que se establezcan de forma clara y concisa las obligaciones en las que el principio de reciprocidad esté perfectamente caracterizado. Hay que destacar que no entra en juego el mencionado artículo en lo que se refiere a las obligaciones que, estando incorporadas a un contrato unilateral o bilateral, tengan un carácter considerado como complementario en relación a todas aquellas prestaciones que, en su caso, constituyen el objeto principal del determinado contrato.

Conclusión

En resumen, la condición resolutoria es una resolución que tiene por objetivo dejar sin efecto un contrato cuando alguna de las partes no cumple con lo estipulado. En esos casos, los contratos son sometidos a una condición resolutoria, por lo que, si esta condición se cumple, deja de producir efectos y se resuelve favorablemente.

Se trata de una cláusula que se puede incorporar en diferentes tipos de contratos, incluidos los de compraventa.