Certificación de dominio y cargas

¿Qué es una certificación de dominio y cargas?

Una certificación de dominio y cargas, también conocida como certificación de la finca, es un documento emitido por el registrador de la propiedad en el cual da fe de la titularidad de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad que va a ser subastada, así como de las cargas y gravámenes que recaen sobre ella. 

Es un documento público con eficacia probatoria frente a los tribunales y frente a terceros, y se utiliza en los procesos de ejecución de bienes inmuebles, a efectos de determinar la valoración del bien para la subasta pública y de informar a los potenciales licitadores de la situación de la finca y de las cargas que no se extinguen con la adquisición.

¿Dónde se regula la certificación de dominio y cargas?

La certificación de dominio y cargas está contemplada en el artículo 235 de la Ley Hipotecaria, y en el artículo 656 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con la subasta de inmuebles en el procedimiento de apremio.

¿Para qué sirve una certificación de dominio y cargas?

La certificación registral sirve para acreditar ante terceros toda la información relativa a una finca que conste en el Registro de la Propiedad, tanto de la titularidad actual como de las antiguas, y tanto con respecto a cargas y derechos vigentes como extinguidos. Se trata del único medio legal existente con dicha eficacia probatoria.

La finalidad principal de una certificación de dominio y cargas es, por tanto, informar a un posible comprador acerca de la situación actual de la finca. 

En relación con el procedimiento de apremio que se lleva a cabo mediante la subasta de bienes inmuebles, la certificación de dominio y cargas es solicitada por el letrado de la Administración de Justicia con los siguientes objetivos: 

• Disminuir el avalúo del bien subastado con el importe de las cargas que pesan sobre él.
• Ofrecer a los interesados en participar en la subasta la información fehaciente sobre los derechos y cargas que existan sobre el bien inmueble subastado, ya que las anteriores a la subasta no desaparecerán con la nueva adquisición, y el nuevo propietario deberá subrogarse en ellas.
• Identificar a los titulares de los derechos y cargas inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se extinguirán con la ejecución del bien, para comunicarles la pendencia del proceso de ejecución con el fin de que puedan intervenir en él y hacer valer su derecho en la forma prevista en la ley.

Por todo ello, la certificación de dominio y cargas tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio, y la situación registral que acredita fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble, ya que dicha situación no se ve modificada por una posible alteración posterior.

¿Qué información contiene la certificación de dominio y cargas?

La certificación de dominio y cargas contiene información sobre el tracto sucesivo de la finca registral, en concreto:

• La descripción de la finca y su identificación.
• La titularidad actual y los titulares anteriores.
• Uso de la finca registral.
• Cargas actuales y extinguidas, como hipotecas, embargos, servidumbres, afecciones fiscales (impuestos pendientes de pago relativos a los derechos inscritos).
• Derechos constituidos sobre la finca y limitativos de la propiedad, como los alquileres, usufructos, derechos de uso o habitación, opción de compra, etc.
• Afecciones por cargas urbanísticas.
• Posibles litigios que afectan a la finca.

¿Quién puede solicitar una certificación de dominio y cargas?

Están legitimados para solicitar la certificación registral de dominio y cargas tanto el titular registral como cualquier interesado que acredite un interés legítimo, ya que los datos contenidos en el Registro están protegidos por la legislación sobre protección de datos personales.

Además, el titular registral podrá consultar en cualquier momento cuáles han sido las información expedidas en relación a su finca y las causas de interés alegadas.

La certificación de dominio y cargas también puede ser solicitada por el notario o por el órgano judicial, con relación a un procedimiento judicial para el que sea relevante, o por el letrado de la Administración de Justicia, a efectos del procedimiento de subasta pública de inmuebles.

¿Cómo se puede obtener una certificación de dominio y cargas?

La certificación de dominio y cargas se puede solicitar:

• Presencialmente, acudiendo al registro de la propiedad del lugar donde radique la finca.
• Telemáticamente, a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, para lo cual es necesario ser un usuario abonado o disponer de firma electrónica.
• Por mandamiento del letrado de la Administración de Justicia, con relación al procedimiento de apremio con subasta judicial de bienes inmuebles.

En cualquier caso, será necesario aportar el CRU de la finca, es decir, el Código Registral Único de la finca, o bien, la siguiente información:

• Los datos de localización de la finca, esto es, provincia y municipio donde se encuentra.
• El registro donde se encuentra inscrita.
• El número de finca registral.
• Cualquier otro dato de localización que pueda ser útil.

¿Qué diferencia existe entre la certificación de dominio y cargas y la nota simple?

Tanto la certificación de dominio y cargas como la nota simple contienen información sobre los titulares registrales de una finca, su descripción e identificación y las cargas, gravámenes y derechos que pesan sobre ella.

No obstante, la eficacia probatoria de ambos instrumentos es diferente, ya que, mientras la nota simple es un documento con mero valor informativo, la certificación es un documento público firmado por el registrador, que da fe del contenido del registro y tiene eficacia frente a todos.

En cuanto al contenido de ambos instrumentos, también hay diferencias: la nota simple no puede dar información sobre los titulares antiguos o los derechos cancelados, frente a la certificación, que da fe de la titularidad actual y de las antiguas, así como de los derechos vigentes y los extinguidos.

Además, aunque en la práctica pueden ser solicitadas indistintamente por el interesado, ya que se admiten por igual en relación con operaciones sencillas y habituales, con respecto a los procedimientos de ejecución de bienes inmuebles se solicita siempre una certificación de dominio y cargas.