Vicios ocultos

¿Qué es un vicio oculto?

Los vicios ocultos son defectos en las cosas que afectan a su utilidad y ya están presentes en el momento de la compraventa, pero que no se pueden detectar entonces, y que si el comprador hubiera conocido, no hubiera adquirido el bien, o hubiera pagado un precio inferior por él.

Si bien se trata de un concepto que se maneja principalmente en el ámbito de las compraventas, también puede haber vicios ocultos en un contrato de alquiler. En estos casos, el arrendatario no hubiera alquilado el inmueble, o bien hubiera accedido solo a cambio de pagar una renta inferior.

 

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¿Dónde se regulan los vicios ocultos?

Los vicios ocultos están regulados en el Código Civil, donde se prevén las acciones para reclamarlos y el plazo en el que se pueden ejercer.

¿Cuáles son las características de los vicios ocultos?

Las notas definitorias de los vicios ocultos son las siguientes:

• Tienen que ser defectos preexistentes a la compraventa, no que hayan surgido con posterioridad.
• No pueden ser apreciables. En este sentido, es muy importante recalcar que la jurisprudencia ha llegado a considerar que si son defectos que el comprador hubiera tenido que conocer por su experiencia profesional, esto podría invalidar la consideración del defecto como vicio oculto. Por ejemplo, un fallo en un motor de un coche puede no ser un vicio oculto para un mecánico.
• Deben ser vicios de cierta entidad, de modo que afecten al destino de la cosa objeto de la compraventa. Por ejemplo, en una vivienda se consideran vicios ocultos las humedades y las goteras.

Es muy importante con la compra de un bien inmueble revisar e inspeccionar el mismo. Antes de iniciar una compra de un bien que tal vez vaya a hipotecarte para toda la vida es imprescindible solicitar un informe técnico que garantice que el inmueble tanto en su exterior como en su interior está correcto.

No solo se debe inspeccionar la fachada de una vivienda o edificio sino internamente estudiar la estructura del edificio y si la misma no tiene aluminosis o cualquier otra anomalía. Revisar el sistema de tuberías y otras instalaciones del edificio es muy importante para no entrar posteriormente en disputas con el vendedor de futuras derramas no previstas. También el disponer de la inspección técnica del edificio ayuda bastante a valorar si comprar o no un inmueble en un edificio.

José Manuel Sierra Álvarez, abogado especialista en administrativo, inmobiliario y herencias

¿Cómo se reclaman los vicios ocultos?

Los vicios ocultos se reclaman a través de la acción de saneamiento prevista en el artículo 1484.1 del Código Civil:

1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Artículo 1484.1 del Código Civil

A su vez, la acción de saneamiento se puede llevar a cabo a través de dos acciones distintas: 

• La acción redhibitoria, consistente en que el comprador entregue el bien y el vendedor le devuelva los gastos que le haya supuesto la operación.
• La acción quanti minoris o acción estimatoria, que es una reducción del precio proporcional al vicio del que adolezca el bien, aspecto que tendrá que ser valorado mediante prueba pericial.

Estas dos acciones dentro de la de saneamiento están contempladas en el artículo 1486 del Código Civil:

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Artículo 1486 del Código Civil

¿Cuál es el plazo para reclamar por vicios ocultos?

De forma general, el plazo para reclamar por vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega, que es el establecido en el artículo 1490 del Código Civil.

La jurisprudencia considera que se trata de un plazo de caducidad y no de prescripción, es decir, que no se puede interrumpir.

Teniendo en cuenta el plazo de 6 meses del que se dispone para acudir a los Tribunales para reclamar vicios ocultos, vemos que muchas veces a las personas se les pasa el plazo y, por tanto, nos encontramos en la obligación de buscar otras vías para entablar la demanda.

Podemos entonces fijarnos en los motivos generales del contrato de compraventa. Por ejemplo, existe la posibilidad de ejecutar la acción de resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes (Artículo 1124 del Código Civil) entre otras acciones.

Guillermo Pérez Gómez, abogado especialista en derecho inmobiliario

Diferencia entre vicios ocultos y defectos constructivos

Es importante no confundir los vicios ocultos con los defectos constructivos o vicios ruinógenos, que son aquellos que se producen cuando aún están en plazo de garantía conforme al artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

Normalmente, y debido a los plazos que operan en los defectos constructivos, estos se dan en viviendas nuevas, aunque puede ocurrir que la vivienda se haya vuelto a vender durante el plazo de garantía, y ello no afectará a dicha garantía. Los vicios ocultos operan solo en viviendas (u otros bienes) de segunda mano.

Cuando se trata de defectos constructivos, el plazo para reclamar es de 2 años desde que se produzca el daño que fija el artículo 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Aunque la ley habla de la prescripción de las acciones, nuevamente, se entiende que el plazo es de caducidad.

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Artículo 18.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación

Los plazos de garantía están establecidos el artículo 17.1 de la misma ley, varían según el tipo de defecto y durante dichos plazos, responden los agentes de la edificación. Se trata de los siguientes:

• 10 años para los daños estructurales, que consisten en daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
• 3 años para los daños de habitabilidad, es decir, para los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad que la propia Ley de Ordenación de la edificación establece en el apartado 1 de la letra c) del artículo 3.
• 1 año para los daños estéticos, es decir, daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Como se señaló anteriormente, estos plazos de garantía operan con independencia de que la vivienda sea nueva o se haya transmitido a un segundo o ulterior adquirente.