Acción de saneamiento

¿Qué es una acción de saneamiento?

La acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos es una acción a disposición del comprador para obtener una satisfacción por la existencia de vicios o defectos ocultos que existían en la cosa vendida, pero fueron detectados con posterioridad a la venta, y por los que la cosa resulta inservible para el uso al que estaba destinada, o este se ve minorado de tal forma que el comprador no la habría adquirido o, al menos, no por el precio que pagó.

La acción de saneamiento por vicios ocultos permite al comprador la opción de elegir entre pedir la resolución del contrato, mediante la acción redhibitoria, o pedir una rebaja proporcional en el precio, mediante la acción estimatoria o quanti minoris. 

¿Dónde está regulada la acción de saneamiento por vicios ocultos?

La posibilidad de ejercitar la acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos está contemplada en los artículos 1484 y 1486 del Código Civil. 

1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Artículo 1484.1 del Código Civil

¿En qué casos se puede ejercitar la acción de saneamiento?

El comprador puede ejercitar la acción de saneamiento cuando detecte que en la cosa vendida hay vicios o defectos ocultos que ya existían en el momento de la venta y que sean graves, entendiendo por tales los que producen alguno de los siguientes efectos:

• Que hagan la cosa inservible o inútil para el uso para el que estaba destinada. Por ejemplo, si se trata de una vivienda, se puede ejercitar la acción cuando los defectos o vicios la hagan inhabitable por cualquier motivo.
• Que no hagan la cosa inservible, pero reduzcan de tal forma sus posibilidades de uso que, de haberlo sabido, el comprador no la habría adquirido, o no lo habría hecho sin exigir una rebaja en el precio.

¿Cuándo se entiende que hay vicios ocultos?

Por otro lado, solo se podrá ejercitar la acción de saneamiento cuando los vicios o defectos detectados estuvieran ocultos en el momento de la venta.

Por el contrario, no se entenderá que hay vicios ocultos:

• Cuando los defectos fueran manifiestos o estuvieran a la vista, y el comprador los pudiera haber detectado fácilmente.
• Cuando, aunque no estuvieran a la vista, el comprador los habría podido apreciar fácilmente por razón de su oficio o profesión de perito, término que la jurisprudencia entiende en un sentido amplio, no siendo necesario que el comprador sea un perito titulado, sino una persona experimentada y familiarizada con la materia por su trabajo.

¿En qué casos no responde el vendedor por los vicios ocultos?

No obstante, hay algunos casos en los que el vendedor no tiene obligación de responder por los vicios ocultos:

• Cuando, conforme a lo expuesto en el apartado anterior, los vicios o defectos fueran manifiestos, estuvieran a la vista o fueran fácilmente detectables por el comprador.
• Cuando los defectos no existieran en el momento de la venta. 
• Cuando el vendedor ignorara la existencia de los defectos y se hubiera estipulado expresamente en el contrato que en ese caso no deberá responder (artículo 1485 del Código Civil).

Si no existe una estipulación que le exima de su responsabilidad, el vendedor deberá responder incluso cuando ignorase que la cosa vendida tenía vicios ocultos.

¿De qué plazo dispone el comprador para ejercitar la acción de saneamiento por vicios ocultos?

El comprador dispone de un plazo de caducidad de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida para ejercitar la acción de saneamiento por vicios ocultos, aunque, si el bien es una vivienda de nueva construcción, el plazo será de 2 años.

Se trata de un plazo de caducidad, por lo que no se interrumpe por ninguna acción del comprador, ni siquiera por la reclamación extrajudicial al vendedor, que debe hacer el comprador previamente a la interposición de la demanda judicial.

Las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida.

Artículo 1490 del Código Civil

¿Cómo se ejercita la acción de saneamiento por vicios ocultos?

La acción judicial de saneamiento por vicios ocultos se ejercita presentando la demanda ante el juzgado de primera instancia que sea competente (sustituido por la sección civil de los tribunales de instancia), acompañada de un informe pericial donde se valore la entidad de los defectos y la reducción de las posibilidades de uso que suponen en la cosa vendida.

Además, el comprador deberá expresar claramente en qué consiste su petición, que podrá ser alguna de las siguientes (artículo 1486 del Código Civil):

• La rescisión del contrato de compraventa (acción redhibitoria), con devolución del dinero entregado, y también una indemnización por los daños y perjuicios, si el vendedor conocía los defectos y actuó maliciosamente.
• La rebaja proporcional del precio de la cosa vendida (acción estimatoria o quanti minoris), en atención a la disminución de valor producida a causa de los defectos, lo cual deberá ser avalado por el informe de un perito.