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Consultar abogado¿Qué es la usucapión?
La usucapión, también llamada prescripción adquisitiva o prescripción positiva, es una figura jurídica mediante la cual una persona puede adquirir la propiedad de un bien ajeno cuando lo ha poseído durante un cierto tiempo, con determinadas condiciones establecidas por la ley.
Esta figura tiene como objetivo dar certeza jurídica sobre la tenencia prolongada de bienes, regularizar situaciones de hecho y sanear el régimen de propiedad, en especial respecto a inmuebles abandonados, mal registrados o disputados.
¿Dónde se regula la usucapión en México?
La usucapión está regulada principalmente en el Código Civil Federal y en los Códigos Civiles de cada entidad federativa.
En el ámbito federal, se regula entre los artículos 1135 y 1180 del Código Civil Federal.
Prescripción es un medio de adquirir bienes o de librarse de obligaciones, mediante el transcurso de cierto tiempo y bajo las condiciones establecidas por la ley.
¿Quién puede adquirir por prescripción positiva?
En México, pueden adquirir por prescripción positiva:
Pueden adquirir por prescripción positiva todos los que son capaces de adquirir por cualquier otro título; los menores y demás incapacitados pueden hacerlo por medio de sus legítimos representantes.
Por tanto, el Código Civil federal suspende la prescripción cuando:
La prescripción no puede comenzar ni correr contra los incapacitados, sino cuando se haya discernido su tutela conforme a las leyes. Los incapacitados tendrán derecho de exigir responsabilidad a sus tutores cuando por culpa de éstos no se hubiere interrumpido la prescripción.
El artículo 1167 especifica:
La prescripción no puede comenzar ni correr:
I. Entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad, respecto de los bienes a que los segundos tengan derecho conforme a la ley;
II. Entre los consortes;
III. Entre los incapacitados y sus tutores o curadores, mientras dura la tutela;
IV. Entre copropietarios o coposeedores, respecto del bien común.
V. Contra los ausentes del Distrito Federal que se encuentren en servicio público;
VI. Contra los militares en servicio activo en tiempo de guerra, tanto fuera como dentro del Distrito Federal.
¿Cuáles son los requisitos legales de la usucapión en México?
Para que se pueda adquirir la posesión de un bien por usucapión o prescripción adquisitiva, la posesión debe ser como propietario, pacífica, continua y pública.
La posesión necesaria para prescribir debe ser:
1. En concepto de propietario;
2. Pacífica;
3. Continua;
4. Pública.
Posesión pacífica
No requiere mayor explicación, por cuanto hace a que sea pacífica las diversas legislaciones locales de México, la definen como aquella que se adquiere sin violencia.
Posesión continua
El que sea continua se refiere a que esta posesión no se interrumpa.
La posesión puede interrumpirse cuando:
La prescripción se interrumpe:
I. Si el poseedor es privado de la posesión de la cosa o del goce del derecho por más de un año;
II. Por demanda u otro cualquiera género de interpelación judicial notificada al poseedor o al deudor en su caso;
Se considerará la prescripción como no interrumpida por la interpelación judicial, si el actor desiste de ella, o fuese desestimada su demanda;
III. Porque la persona a cuyo favor corre la prescripción reconozca expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el derecho de la persona contra quien prescribe.
Empezará a contarse el nuevo término de la prescripción, en caso de reconocimiento de las obligaciones, desde el día en que se haga; si se renueva el documento, desde la fecha del nuevo título y si se hubiere prorrogado el plazo del cumplimiento de la obligación, desde que éste hubiere vencido.
Posesión pública
El que la posesión sea pública se refiere en primer lugar cuando se detente de forma que quien tuviere interés en interrumpirla pueda saber de ella o bien cuando el título esté debidamente inscrito en el registro público de la propiedad correspondiente.
¿En qué consiste la buena fe y la mala fe en la usucapión?
Se considera que existe buena fe en la posesión cuando:
- La posesión se obtiene por un título justo (puede ser una escritura, un contrato, una factura...).
- El poseedor no sabe que su título tiene anomalías que afectan su validez.
- El poseedor no sabe que su título no es suficiente para justificar su posesión.
Por el contrario, hay mala fe en la posesión cuando:
- El poseedor obtiene el bien sin título.
- El que cree que tiene derecho a poseer sin tener algún derecho (por ejemplo un heredero que no ha denunciado la herencia).
- El poseedor sabe que su título no es suficiente para estar en posesión.
- Se obtiene la posesión de manera furtiva (secreta, oculta) o que se haya usado la violencia.
¿Cuál es el plazo para poder adquirir bienes por usucapión en México?
El Código Civil Federal regula el tiempo de la siguiente manera:
El tiempo para la prescripción se cuenta por años y no de momento a momento, excepto en los casos en que así lo determine la ley expresamente.
El tiempo que debe tenerse la posesión depende de dos factores, el primero si el bien es mueble (como un coche o una televisión) o inmueble (una casa, un departamento, una bodega, etc.) y, en segundo lugar, si la posesión se obtuvo de buena fe o de mala fe.
Para el caso de los inmuebles, son 5 años por buena fe y 10 si hubiere mala fe.
Los bienes inmuebles se prescriben:
1. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con buena fe, pacífica, continua y públicamente;
2. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión;
3. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública;
4. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado en poder de aquél.
Cuando es prescripción sobre bienes muebles, es por 3 años si se adquiere de buena fe y si es de mala fe serán 5 años.
Los bienes muebles se prescriben en tres años cuando son poseídos con buena fe, pacífica y continuamente. Faltando la buena fe, se prescribirán en cinco años.
Además, en el caso de que la posesión fuera adquirida por medio de la violencia, aunque posteriormente cese y la posesión continúe de forma pacífica, el plazo para poder adquirir el bien por usucapión será de 10 años para bienes inmuebles y 5 años para bienes muebles.
Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será de diez años para los inmuebles y de cinco para los muebles, contados desde que cese la violencia.
En el caso de que la posesión se obtuviera por medio de un delito, no se iniciará a contabilizar el plazo para la prescripción adquisitiva o usucapión hasta que no haya quedado extinguida la pena o prescriba el delito. En todo caso se considerará la posesión como de mala fe.
Cuando la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la posesión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción será de diez años para los inmuebles y de cinco para los muebles, contados desde que cese la violencia.
¿Es necesario un procedimiento judicial para la usucapión?
La usucapión no opera automáticamente: se requiere una demanda civil de prescripción adquisitiva ante un juez.
La persona interesada en adquirir la propiedad de un bien por usucapión o prescripción adquisitiva y que considere que cumple con los requisitos para ello tendrá derecho a promover juicio de usucapión contra el que aparezca como propietario en el Registro Público.
En el caso de que tras el juicio de usucapión el juez dé la razón al solicitante, se declarará que la usucapión se ha consumado y que el usucapiente ha adquirido el derecho de propiedad legalmente.
El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por este Código para adquirirlos por prescripción, puede promover juicio contra el que aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público, a fin de que se declare que la prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende, la propiedad.
Según el artículo 1157:
La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de prescripción, se inscribirá en el Registro Público y servirá de título de propiedad al poseedor.
Información sobre la usucapión en cada estado
- Usucapión en Guanajuato
- Usucapión en Nuevo León
- Usucapión en Baja California
- Usucapión en Puebla
- Usucapión en Veracruz
- Usucapión en Jalisco
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