Contrato de reserva de vivienda

El contrato de reserva de vivienda es un documento que, con frecuencia, se realiza previamente a la firma de las escrituras, para asegurar la futura operación de compraventa. Este acuerdo tiene como finalidad comprometer a las partes involucradas en el proceso de compra de un inmueble para evitar que alguna de ellas desista, en algún momento, de efectuar la compraventa.

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

El contrato de reserva de vivienda es un acuerdo que garantiza las intenciones del comprador y del vendedor en torno a la compraventa de una vivienda, asegurando de algún modo que la operación inmobiliaria se llevará a cabo.

Este contrato implica un compromiso bidireccional acompañado de una “señal de compra”, la cual no es otra cosa que el pago de una suma de dinero, por parte del comprador, para reservar la vivienda en cuestión. El vendedor, por su parte, se compromete a entregar la vivienda en el plazo previsto.

El principal objeto de todo contrato de reserva de vivienda es comprometer legalmente a las partes a continuar con la compraventa del inmueble, salvo que exista una cláusula que diga lo contrario.

¿Cuáles son las ventajas de un contrato de reserva de una vivienda?

La firma de un contrato de reserva de una vivienda trae consigo muchas ventajas. La primera, y más importante, es que tanto el comprador como el vendedor se aseguren de que la compraventa se va a realizar.

Otras de las grandes ventajas es que, según la forma de pago acordada, este contrato le otorga al comprador un plazo para que pueda obtener el dinero que necesita para finiquitar la compra. Por tanto, al saber que existe un contrato real de venta y que no se producirán cambios drásticos en el precio acordado, el comprador podrá optar por una hipoteca.

El vendedor, por su lado, también dispone de un amplio margen temporal, para realizar las gestiones correspondientes y cumplir con los plazos de entrega. Todo ello, sin mencionar que tiene la plena garantía de que recibirá la cuantía establecida en el documento.

Diferencias entre el contrato de reserva y el contrato de arras

El contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras guardan muchas similitudes, pero lo cierto es que no se trata del mismo documento. A pesar de que en ambos contratos se fijan las intenciones del comprador y del vendedor de concluir la compraventa de una vivienda y, para ello, se hace entrega de una cantidad de dinero a cuenta del costo de la vivienda, en el caso de contrato de reserva, el documento suele referirse a la reserva de una vivienda de obra nueva.

A diferencia del contrato de arras, el contrato de reserva no puede rescindirse, salvo que en las cláusulas del contrato se establezcan causas concretas de rescisión y estas se cumplan. Para rescindir el contrato de arras se ha de asumir la indemnización correspondiente, considerando el tipo de contrato de arras firmado.

Otra de las diferencias entre ambos contratos se centra en la seguridad jurídica. En tanto que el Código Civil regula el contrato de arras de una vivienda, el contrato de reserva de ésta, en cambio, sólo cuenta con la regulación por la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998, lo que significa que, en la práctica, su seguridad jurídica es menor.

Derechos y obligaciones que conlleva la firma del contrato

La firma de un contrato de reserva de vivienda conlleva una serie de derechos y obligaciones para ambas partes. Tanto comprador como vendedor adquieren el compromiso de llevar a término la compraventa según las condiciones acordadas, sin que exista la posibilidad de echarse para atrás.

Los derechos y las obligaciones de los firmantes son:

1. Para el vendedor:
   • La obligación de concretar todo lo referente a la venta del inmueble.
2. Para el comprador:
   • El derecho a comprar la vivienda en las condiciones que fueron acordadas con el vendedor.
   • La obligación de llevar a cabo la compra del inmueble, aunque haya encontrado otra vivienda con mejores características.
   • El deber u obligación de cumplir los plazos de pago que se establecieron en el contrato.

Modelos de contrato de reserva de vivienda

Un contrato de reserva de vivienda debe contemplar todos los acuerdos que se establecieron entre el comprador y el vendedor. Dichas condiciones, sientan las bases para el posterior contrato de compraventa que se firmará.

• Nombre y datos personales tanto del comprador como del vendedor.
• Descripción del inmueble objeto de compraventa: la dirección, la referencia catastral, superficie…
• Número de Registro de la Propiedad del inmueble, para corroborar la identidad del propietario actual de la vivienda, y que todo se encuentre en orden.
• Certificado de cargas, mediante el cual se confirma que el inmueble se encuentra libre de cargas (hipotecas, alquileres, etc.).
• Importe de la señal de compra de la vivienda: lo usual es que se establezca una aportación de entre un 1% y un 5% del valor de la vivienda. Sin embargo, dependerá de lo acordado entre las partes.
• Forma de pago: el documento debe reflejar cómo se abonará el resto del costo de la vivienda, así como el reparto de gastos entre comprador y vendedor.
• Cláusula de rescisión: no es frecuente, pero es posible incluirla detallando las circunstancias en las que podría rescindirse el contrato.

En función del momento en que se decida firmar el contrato, existen dos modelos de contrato de reserva de vivienda en construcción:

Documento de reserva en fase de pre comercialización

Es el tipo de documento más habitual en las promociones en las que el lanzamiento es anterior a la obtención de la licencia de obra y la póliza de avales. Una de sus características principales, es que la señal aportada por el comprador, en este caso, no incluye IVA, y que, además, se establece el plazo máximo de validez.

Cabe destacar que no corresponde a una reserva vinculante, por lo que el comprador puede desistir y recuperar las cantidades aportadas, en el supuesto de no continuar con la compra.

Documento de reserva en fase de comercialización

En caso de que el inmueble en cuestión se encuentre en fase de comercialización y cuente con licencia de obras y póliza de avales, existe otro modelo de contrato de reserva en el que la señal sí incluye IVA y la reserva máxima es de 10 días. Este documento debe firmarse junto con el método de pago y el plano de situación.

Este tipo de contrato sí es vinculante, además debe incluir el porcentaje de compra de las partes si la operación se hace en pareja.

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