Acción negatoria de servidumbre

¿Qué es la acción negatoria de servidumbre?

La acción negatoria de servidumbre es un recurso legal dirigido a proteger al titular de un dominio. Procede contra aquel que, sin título de propiedad, se adjudica un derecho real de servidumbre sobre la misma. Mediante este mecanismo, el propietario logrará que se establezca legalmente que su bien no tiene gravámenes, logrando así la reivindicación de sus derechos como único dueño.

Esta acción se fundamenta en el principio de que la propiedad se presume libre de cargas, y es el demandado quien debe probar la existencia de la servidumbre que se le atribuye.

Por tanto, la acción negatoria de servidumbre tiene por objeto que se declare que un determinado predio no está sometido a un derecho real de servidumbre y que se haga cesar cualquier perturbación derivada de dicha servidumbre.

¿Dónde se regula la acción negatoria de servidumbre?

Si bien esta acción no está tipificada de manera explícita en el Código Civil, algunos de sus artículos son los que la fundamentan. Tal es el caso del artículo 348 que define el concepto de propiedad, el cual a su vez establece las acciones para su reivindicación, en el supuesto de que un tercero manifieste derechos sobre la misma.

Sin embargo, hay un cúmulo importante de sentencias relacionadas con esta acción. Entre estas se destacan dos principalmente:

• Sentencia del Tribunal Supremo número 1024/2006, de 13 de octubre.
• Sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén número 874/2022, de 21 de julio.

Con respecto a la servidumbre, esta cuenta con su propio apartado en el Código Civil, artículos 530 a 604.

¿Cómo funciona una servidumbre?

Para entender en qué consiste la acción negatoria de servidumbre, lo primero será entrar a definir la servidumbre. En términos generales, una servidumbre es un derecho real de dominio que recae sobre una propiedad. Se fundamenta en función del servicio o utilidad que presta. De este modo, permite a su titular usar una parte de dicho bien, limitando el derecho de dominio del dueño de la propiedad gravada.

Esto significa que el titular del dominio puede enfrentarse a ciertas limitaciones en el uso de su propiedad, debido a los derechos que tienen los propietarios de los bienes adyacentes. Este derecho puede ser otorgado por ley, por convenio entre las partes o por prescripción, entre otras razones.

No obstante, en algunos casos, una servidumbre puede suponer una limitación excesiva al derecho de propiedad del titular del bien afectado. Es en estos casos cuando surge la necesidad, para el propietario perjudicado, de iniciar una acción negatoria de servidumbre.

Características del derecho de servidumbre

Identificar los atributos distintivos de la servidumbre facilitará saber en qué casos procede la acción negatoria de la misma. Estos son:

• Es un derecho real: recae sobre un predio ajeno y otorga a su titular un derecho de uso o aprovechamiento sobre el mismo.
• Es un derecho accesorio: siempre está vinculado a otra propiedad llamada predio dominante. Este se beneficia de ella y tiene un interés en su existencia.
• Es un derecho limitado: implica una limitación del derecho de dominio del dueño del predio sirviente, dado que debe permitir que el titular de la servidumbre use o aproveche su propiedad de manera específica.

Fundamentos de la acción negatoria de servidumbre

Esta acción negatoria parte de la idea de que una servidumbre puede restringir el uso y disfrute del terreno de un propietario, lo que se considera como una limitación excesiva o desproporcionada a su derecho de dominio. En consecuencia, el dueño afectado podrá presentar una demanda ante el juzgado competente, siendo esta el medio a través del cual se solicitaría la eliminación de la servidumbre.

El encargado de instaurar esta acción es el propietario del bien o demandante, quien deberá demostrar que es el titular del dominio. Por su parte, la persona que pretende conservar o exigir la servidumbre será el demandado, a quien corresponderá probar la existencia real de la misma.

¿Qué requisitos debe cumplir la acción negatoria de servidumbre?

La acción negatoria de servidumbre es un procedimiento judicial que se lleva a cabo ante un juez. Este tendrá la tarea de determinar si la servidumbre es legítima o no.

Para solicitar que cese el efecto de una servidumbre, el titular del dominio es quien tiene que iniciar la acción. Deberá cumplir los siguientes requisitos:

• Demostrar que la servidumbre limita de manera excesiva el uso y disfrute de su propiedad.
• Comprobar que no hay una justificación legal para que la servidumbre exista.
• Probar que no se han cumplido las condiciones legales para su constitución y/u otorgamiento.

Procedimiento de una acción negatoria de servidumbre

El prodimiento de una acción negatoria de servidumbre se compone de tres momentos. El primero le corresponde al demandante, el segundo al demandado y el tercero al juez:

• Para dar inicio al proceso, el propietario afectado debe presentar una demanda ante el juzgado competente, la cual debe ir acompañada de los siguientes elementos:
  • Prueba de titularidad del predio.
  • Pruebas que demuestren intromisiones y acciones tendentes a perturbar la propiedad, con miras a ejercer un derecho real de servidumbre.
• Por su parte, el demandado expondrá su reclamación, pues considera que tiene derecho a usar o a limitar el uso del bien en cuestión. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que la propiedad se presume libre y que la carga de la prueba recae en el demandado, de modo que será él quien deba probar la existencia de la servidumbre.
• Una vez las partes presenten sus argumentos y pruebas, el juez examinará en conjunto el acervo probatorio para dictar sentencia. Si la servidumbre resulta ilegítima o no cumple con las condiciones legales para su constitución, dictará sentencia a favor del demandante, ordenando que se elimine la servidumbre y que se restablezca su pleno uso y disfrute de la propiedad.