Derecho de retracto

¿Qué es el derecho de retracto?

El derecho de retracto es aquel que faculta a quedarse con un bien que se ha vendido a otra persona, por el mismo precio. Se clasifica como un derecho de adquisición preferente, por el cual se recupera o adquiere un bien ya vendido o enajenado a un tercero.

Lo más frecuente es que el derecho de retracto se ejerza cuando ha habido una venta de bienes inmuebles. Los casos típicos son los siguientes:

• • El vendedor se retracta, se arrepiente de la venta de un bien y recupera su dominio en cumplimiento de las normas y las condiciones establecidas en un contrato.
  • Una persona sustituye a otra en el lugar de comprador y adquiere el dominio del bien con las mismas condiciones.

¿Cuáles son los tipos de retracto?

En el Código Civil español, artículos 1507 y siguientes, se determinan los tipos de retracto que son aplicables en la resolución de una venta.

1. Derecho de retracto convencional

El retracto convencional se da cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar ese bien que ha vendido con el pago del mismo precio de venta, los gastos que se hayan derivado de la transacción y lo que se haya pactado.

Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.

Artículo 1507 del Código Civil

En el caso que el vendedor no cumpla con las condiciones del artículo 1518 y las demás acordadas en el contrato, el comprador adquirirá el dominio irrevocable del bien.

Si el vendedor no cumple lo prescrito en el artículo 1.518, el comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.

Artículo 1509 del Código Civil

El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Artículo 1518 del Código Civil

Un supuesto posible es que varios sujetos vendan de manera conjunta una finca indivisa y en el contrato establezcan el pacto de retracto. De este modo, si uno desea ejercer ese derecho, solo podrá hacerlo sobre su parte (artículo 1514 del Código Civil). Pero el comprador no podrá ser obligado al retracto parcial (artículo 1515 del Código Civil).

2. Derecho de retracto legal

Por su parte, el retracto legal tiene lugar cuando se presenta una tercera persona para subrogarse en el lugar del comprador o de quien recibe el bien por dación de pago.

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Artículo 1521 del Código Civil

Al igual que en el tipo convencional, el comprador asume los derechos y obligaciones del vendedor y deberá cumplir con el artículo 1518.

¿Cuáles son los plazos para ejercer el derecho de retracto?

Los derechos de retracto convencional tienen vigencia, por defecto, durante un plazo de 4 años. En algunos contratos, las partes deciden expresar un plazo de caducidad que no puede ser superior a 10 años. Por lo tanto, el vendedor que desee recuperar lo vendido deberá reclamarlo dentro del periodo establecido, o perderá su derecho.

El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.

En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.

Artículo 1508 del Código Civil

Cuando la acción se lleva a cabo para ejercer un derecho de retracto legal, el plazo es de 9 días a partir de la inscripción en el Registro o desde el momento en que se tiene el conocimiento de la venta realizada.

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Artículo 1524 del Código Civil

¿Qué sujetos intervienen en el derecho de retracto?

El retracto convencional solo tiene la presencia de dos partes: el comprador y el vendedor. Estos son los sujetos que han firmado el contrato mediante el cual se expresa la posibilidad de hacer uso de este derecho.

Cuando se trata de un retracto legal entran en juego, además de comprador y vendedor, el o los terceros que ocupan el lugar del comprador. Algunos de ellos pueden ser:

• Copropietarios de una cosa común si se ha enajenado a un tercero el resto de las partes o algunas de ellas, y en este caso su derecho a retracto será a prorrata de esa porción que posean en común. Es lo que se conoce como retracto de comuneros.
• Propietarios de fincas colindantes: para ejercer este derecho, se fijan requisitos como que no deben estar separadas por arroyos, caminos, barrancos, acequias u otros elementos similares. Además, es necesario que la finca vendida no exceda de una hectárea. El Código Civil también especifica que tendrá prioridad el propietario de finca colindante de menor cabida o, en caso de igualdad, el que primero lo solicite. Es el que se conoce como retracto de colindantes.

¿Cuál es la diferencia entre derecho de retracto y derecho de tanteo?

Ambos son derechos de adquisición preferente, es decir, que facultan a una persona a adquirir un bien que decidió venderse o enajenarse. Sin embargo, hay diferencias que son fundamentales en el momento de iniciar acciones.

• El derecho de retracto se ejerce cuando un bien ya ha sido vendido o enajenado, por lo que la operación ya se realizó. Por ejemplo, si el banco le ha vendido la casa de la persona a un tercero, el retracto le otorga preferencia al primer titular para adquirirla con iguales condiciones de la segunda venta.
• El derecho de tanteo es el que se ejerce antes de que se realice la transacción: por ejemplo, una persona ha decidido realizar una venta de un inmueble que se encuentra arrendado. En este caso, el arrendatario tiene derecho a conocer de esta decisión y preferencia en la compra en igualdad de condiciones.

El sujeto titular de un derecho de tanteo siempre es titular del derecho de retracto. Pero no siempre sucede a la inversa.