Arras penales

¿Qué son las arras penales?

Las arras penales constituyen un pacto accesorio a un contrato de compraventa por el que el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero como señal del compromiso asumido, incorporando además una cláusula penal para el supuesto de incumplimiento.

Su finalidad es doble. Por un lado, refuerzan la seriedad del acuerdo alcanzado y aseguran que la compraventa se formalizará dentro del plazo convenido. Por otro, fijan anticipadamente las consecuencias económicas derivadas del incumplimiento imputable a una de las partes.

A diferencia de las arras penitenciales, las arras penales no permiten el desistimiento unilateral. Su función es sancionar el incumplimiento, no habilitar una facultad de resolución libre mediante la pérdida o devolución doblada de la cantidad entregada.

En caso de incumplimiento, la parte perjudicada podrá exigir la penalización pactada en los términos previstos contractualmente, con las particularidades propias del régimen de la cláusula penal.

¿Dónde se regulan?

Las arras penales no aparecen reguladas de forma expresa como categoría autónoma en el Código Civil. No obstante, su validez está plenamente admitida en la práctica contractual y en la jurisprudencia.

Su régimen jurídico se encuadra en los artículos 1152 y siguientes del Código Civil, relativos a las obligaciones con cláusula penal, que permiten a las partes fijar una pena para el caso de incumplimiento.

¿Cuáles son las consecuencias del incumplimiento en el contrato de arras penales?

Si, llegada la fecha pactada, la compraventa no se formaliza por causa imputable a una de las partes, se produce un incumplimiento contractual con las consecuencias previstas en el pacto de arras penales.

Abono de la penalización pactada

La consecuencia principal es que la parte incumplidora deberá satisfacer la penalización contractual establecida. Habitualmente, si incumple el comprador perderá la cantidad entregada, y si incumple el vendedor deberá devolver el doble, aunque pueden pactarse otras cuantías.

Obligación de cumplimiento del contrato

Conforme al artículo 1152 del Código Civil, la pena sustituye a la indemnización de daños y perjuicios y al pago de intereses, salvo pacto en contrario. Sin embargo, el deudor no queda liberado del cumplimiento si no se ha previsto expresamente esa posibilidad.

Además, la parte perjudicada no podrá exigir simultáneamente el cumplimiento y la pena, salvo que se haya estipulado de forma clara en el contrato.

Moderación judicial de la penalización

De acuerdo con el artículo 1154 del Código Civil, el órgano judicial podrá moderar equitativamente la pena cuando la obligación principal se haya cumplido en parte o de forma irregular. Esta posibilidad introduce un control de proporcionalidad sobre la sanción pactada.

¿Cómo puede redactarse un contrato de arras penales?

No se exige una forma específica para el contrato de arras penales, que puede formalizarse en documento privado o elevarse a escritura pública.

A título orientativo, una cláusula de arras penales podría estructurarse del siguiente modo:

Si la parte vendedora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el presente contrato, quedará obligada a devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de indemnización por daños y perjuicios (o también se puede acordar un importe cierto, por ejemplo: 3.000 euros).

En caso de incumplimiento por la parte compradora de su obligación de pago, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, haciéndolas suyas la vendedora (también se puede acordar un importe cierto, por ejemplo: 3.000 euros).

Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o, exigir su cumplimiento.

Los contratantes reconocen y aceptan los efectos de la cláusula penal y su libre intención de incluirla en el presente contrato.

Ejemplo de modelo de contrato de arras penales

El contrato debería incorporar, además, la identificación completa de las partes, la descripción detallada del inmueble, el plazo máximo para formalizar la compraventa, la distribución de gastos y una mención expresa a la naturaleza penal de las arras, evitando fórmulas ambiguas.

¿Cuál es la fiscalidad de las arras penales?

El tratamiento fiscal de las arras penales depende de si la compraventa llega a perfeccionarse o no:

• Si la operación se formaliza, la cantidad entregada en concepto de arras se integra en el precio total satisfecho. En ese caso, el comprador tributará por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) o por el impuesto sobre el valor añadido (IVA), según corresponda a vivienda usada o nueva, y el vendedor deberá declarar la eventual ganancia patrimonial en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).
• Si la compraventa no llega a celebrarse y se ejecuta la cláusula penal, la cantidad percibida puede tener la consideración de ganancia patrimonial en el IRPF para quien la retiene, al no integrarse finalmente en el precio de transmisión.

La concreta tributación deberá analizarse en función de las circunstancias del caso y de la naturaleza del bien objeto de la operación.