¿Qué son los derechos reales?
Los derechos reales son derechos que otorgan a una persona un poder jurídico directo sobre una cosa o, en determinados casos previstos por la ley, sobre un bien.
Un ejemplo típico es el dominio sobre una vivienda. El propietario tiene un derecho directo sobre ese inmueble y puede ejercer las facultades que la ley reconoce al dueño.
A veces, la naturaleza misma del derecho en cuestión otorga la facultad de enajenar la cosa (venderla, donarla, gravarla), por ejemplo en el caso del derecho de dominio (cuando el sujeto en cuestión es dueño).
Y, tras veces, solo la posibilidad de usarla (uso y habitación), de aprovechar sus frutos (usufructo y anticresis), de obtener de su venta no la totalidad del precio sino solo la parte que el dueño le adeude al titular del derecho (es el caso de la prenda, la hipoteca), etc.
¿Dónde se regulan los derechos reales en Argentina?
Los derechos reales se encuentran regulados principalmente en el Libro Cuarto del Código Civil y Comercial de la Nación, aprobado por la Ley 26.994.
El artículo 1882 del Código Civil y Comercial de la Nación define los derechos reales como:
El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
El artículo 1884 establece que:
La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.
Todo derecho real trae consigo la facultad de perseguir la cosa, o sea, de solicitar judicialmente que la misma se restituya para poder seguir ejerciendo los derechos sobre ella; y de hacer valer su preferencia con respecto a otros derechos que pudieran haberse obtenido posteriormente.
El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.
¿Cómo se adquiere un derecho real?
No todos los derechos reales se adquieren exactamente de la misma manera. Según el artículo 1892:
La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
¿Cuáles son los derechos reales reconocidos en Argentina?
El artículo 1887 del Código Civil y Comercial establece una enumeración expresa. Actualmente reconoce los siguientes derechos reales:
Son derechos reales en este Código:
a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
El dominio
El dominio se regula en los artículos 1941 al 1982.
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
El condominio
El condominio se regula en los artículos 1983 al 2036.
Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.
La propiedad horizontal
La propiedad horizontal se regula en los artículos 2037 al 2072.
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Los conjuntos inmobiliarios
Los conjuntos inmobiliarios se regulan en los artículos 2073 al 2113. Dentro de este título encontramos también el tiempo compartido y el cementerio privado.
Son conjuntos inmobiliarios:
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.
El tiempo compartido:
Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
El cementerio privado:
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
La superficie
La superficie se regula en los artículos 2114 al 2128.
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
El usufructo
El usufructo se regula en los artículos 2129 al 2153.
Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.
El uso
El uso se regula en los artículos 2154 al 2157.
El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.
La habitación
La habitación se regula en los artículos 2158 al 2161.
La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
La servidumbre
La servidumbre se regula en los artículos 2162 al 2183.
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
La hipoteca
La hipoteca se regula en los artículos 2205 al 2211.
La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.
La anticresis
La anticresis se regula en los artículos 2212 al 2218.
La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
La prenda
La prenda se regula en los artículos 2219 al 2237.
La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
¿Cómo se extinguen los derechos reales?
Los derechos reales se extinguen según el artículo 1907:
Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono, por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena y por sentencia judicial que así lo disponga en un proceso de extinción de dominio.