Servidumbres

Las servidumbres son un elemento fundamental en el derecho civil que regula las relaciones entre propietarios de terrenos contiguos. En esencia, implican un conjunto de derechos y obligaciones que recaen sobre un predio (llamado predio dominante) en beneficio de otro predio (conocido como predio sirviente).

Este concepto es fundamental para la convivencia armónica entre propiedades vecinas.

Definición y naturaleza jurídica

Desde un punto de vista jurídico, una servidumbre puede ser definida como un derecho real de uso y goce de un predio ajeno, establecido en beneficio de un predio dominante. Este derecho impone ciertas restricciones al propietario del predio sirviente, obligándolo a tolerar ciertas acciones del propietario del predio dominante, siempre dentro de los límites legales establecidos.

Es importante subrayar que las servidumbres no otorgan la posesión del predio sirviente, sino simplemente un uso específico del mismo. Además, estas no pueden ser ejercidas de manera abusiva o que cause daño injustificado al predio sirviente. En caso de conflicto, los tribunales tienen la potestad de determinar el alcance y los límites de las servidumbres.

Tipos de servidumbres

Existen diversas clasificaciones de las servidumbres según su origen y naturaleza. Algunas de las más comunes incluyen:

  • Servidumbres personales: están ligadas a la persona del titular y no al predio en sí. No se transmiten con la venta del predio y se extinguen con el fallecimiento del beneficiario.
  • Servidumbres prediales o reales: en este caso, la servidumbre está asociada al predio dominante y se transmite automáticamente al nuevo propietario en caso de venta.
  • Servidumbres positivas y negativas: las servidumbres positivas permiten al titular del predio dominante realizar ciertas acciones en el predio sirviente (por ejemplo, paso o instalación de infraestructuras). Las servidumbres negativas, en cambio, restringen al propietario del predio sirviente de realizar ciertas acciones que normalmente tendría derecho a hacer.
  • Servidumbres legales y voluntarias: las primeras son impuestas por ley para asegurar el bienestar y la funcionalidad de la comunidad (como el derecho de paso para servicios públicos). Las segundas son acordadas entre las partes involucradas y están detalladas en un contrato.

Constitución de las servidumbres

En el caso en que las normas obliguen a constituir servidumbre por razones de utilidad pública, se constituyen mediante la imposición por ley.

En el resto de casos, su constitución puede darse de diversas formas:

  1. Por título: mediante el cual se confirman las voluntades de las partes.
  2. Por signo aparente: es el caso en el que una persona que es dueña de diferentes predios o fincas posee la facultad de constituir servidumbre entre ellas.  En este caso, no será necesaria la mediación de título.

Extinción y modificación de las servidumbres

Las servidumbres pueden extinguirse por diversas razones, como el desuso prolongado, el acuerdo mutuo entre las partes, o por cambios en las circunstancias que hicieron necesaria la servidumbre.

También pueden ser modificadas o restringidas bajo ciertas circunstancias, siempre que se cumplan los procedimientos legales establecidos.