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1ª Consulta Gratis¿Qué es un asiento registral?
Recibe el nombre de asiento registral toda anotación o inscripción escrita o electrónica que figura en los libros del registro de la propiedad, y que se genera en virtud de la presentación de un título inscribible.
Es la constatación escrita en los libros del registro de la propiedad de un título, hecho, acto o circunstancia, para que surta los efectos hipotecarios correspondientes.
¿Dónde se regulan los asientos registrales?
La Ley Hipotecaria es la norma que establece el funcionamiento del registro de la propiedad, y regula cada tipo de asiento a propósito del momento y del acto en virtud del cual debe practicarse.
Los distintos tipos de asientos y el orden en que se deben realizar están contemplados en los artículos 41 a 43 del Reglamento Hipotecario.
¿Qué tipos de asientos registrales existen y para qué sirven?
Los distintos asientos registrales se pueden practicar en los diferentes libros que conforman el registro de la propiedad, y cada uno tiene una finalidad distinta:
Asiento de presentación
El asiento de presentación es el que extiende el registrador en el libro diario de operaciones en el momento de presentarse cada título para su inscripción, dejando constancia del momento exacto en que accede al registro.
A cada asiento se le asigna un número correlativo, y debe contener una breve explicación del contenido del título.
Los datos mínimos que deben figurar en un asiento de presentación son:
- Nombre y apellidos de quien presenta el título.
- Hora de presentación.
- Tipo de título, además de la fecha y la autoridad que lo suscribe.
- Derecho que se constituye o del que trata.
- Naturaleza de la finca o derecho real.
- Nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se hace el asiento.
- Firma del registrador y de quien presenta el título, si se solicita.
La vigencia de un asiento de presentación es de 60 días, plazo que puede ser prorrogado en algunos casos.
El asiento de presentación tiene su fundamento jurídico en el principio de prioridad, ya que determina el orden de presentación de los títulos y, como consecuencia, quién tiene mejor derecho.
Inscripción
El asiento de inscripción es aquel por el que se constata formal y solemnemente la existencia y contenido del título inscribible.
Se trata de un asiento principal, definitivo y de carácter positivo en el que se hace constar de modo completo la constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario.
El asiento de inscripción se practica en los libros de inscripciones, y debe expresar las siguientes circunstancias:
- Naturaleza, situación y linderos de los inmuebles afectados por la inscripción.
- Naturaleza, extensión y condiciones del derecho real que se inscribe.
- Derecho preexistente al que afecta el derecho inscrito.
- Persona a favor de la cual se hace la inscripción.
- Título que se inscribe, fecha y funcionario que lo autoriza.
- Fecha y firma.
Las inscripciones se extinguen por su cancelación o por la inscripción de la transferencia, a favor de otra persona, del derecho inscrito.
Anotación preventiva
La anotación preventiva es un asiento provisional que se practica para amparar un derecho en formación, de modo que goce de los beneficios de la publicidad registral.
El objetivo de las anotaciones preventivas es garantizar la existencia futura del derecho inscrito, en caso de que llegue a constituirse.
Se trata de un asiento principal con sustantividad propia, además de provisional y positivo, ya que crea derechos. Su naturaleza depende del tipo concreto de anotación preventiva.
Sus efectos son más limitados que los de la inscripción, y su contenido puede tener por objeto una anotación de demanda, de embargo, de un defecto subsanable, de derechos hereditarios, de créditos, etc.
Las anotaciones preventivas se extinguen por su cancelación, por convertirse en inscripciones o por su caducidad, cuando transcurren 4 años (plazo prorrogable en algunos casos).
Asiento de cancelación
El asiento de cancelación es el que se practica para extinguir un asiento anterior consistente en una inscripción o en una anotación preventiva. Se trata de un asiento accesorio, definitivo (no caduca) y negativo, ya que no crea derechos, sino que los extingue.
El asiento de cancelación puede ser total o parcial, según el alcance de la extinción que pretenda.
Para realizar un asiento de cancelación no siempre es necesario el consentimiento del titular registral, pudiendo practicarse algunos contra su voluntad, por ejemplo, los asientos de cancelación que tienen su causa en una declaración de la ley.
Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas por mandamiento judicial solo se pueden cancelar por providencia ejecutiva.
Nota marginal
La nota marginal es un asiento que se realiza en el margen que se dispone expresamente para ese fin en los folios registrales, no en el cuerpo del folio. Su finalidad es hacer constar circunstancias, hechos, derechos, advertencias o referencias que tienen trascendencia para los derechos inscritos.
Se trata de un asiento muy simple y de naturaleza accesoria, ya que siempre debe estar relacionado con otro anterior que le sirve de base.
Las notas marginales solo se pueden realizar cuando la ley lo autoriza o cuando lo ordena expresamente.
Características de los asientos registrales
Como se deduce de la naturaleza de los asientos mencionados, los asientos registrales pueden ser:
- Provisionales o definitivos:
- Son provisionales los asientos que no nacen con vocación de permanencia y están sujetos a un plazo de caducidad. Es el caso de la anotación preventiva.
- Son definitivos cuando su destino es permanecer en el tiempo y no tienen plazo de caducidad. No obstante, un asiento definitivo se puede cancelar o extinguir por la inscripción posterior de otro derecho, pero no se extingue por el paso del tiempo.
- Principales o accesorios:
- Un asiento es principal cuando es la base sobre la que se practican otros asientos. El asiento de inscripción es principal.
- Por el contrario, es accesorio cuando depende y es consecuencia de otro asiento anterior y principal.
- Positivos o negativos: los asientos positivos son los que crean derechos, mientras que los asientos negativos los extinguen.
¿Qué ocurre cuando existen discrepancias entre los asientos y la realidad extrarregistral?
Existe una inexactitud del registro de la propiedad cuando los asientos registrales no se corresponden con la realidad jurídica extrarregistral.
La inexactitud del registro es un problema del sistema, y tiene consecuencias relevantes, al estar amparado el titular registral por encima del extrarregistral.
Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral.
Puede haber inexactitud cuando se han inscrito títulos nulos, anulados o inexistentes, o cuando se ha modificado la realidad jurídica pero dicha modificación no ha tenido acceso al registro, y es una circunstancia que se debe rectificar.
La rectificación del registro es la adecuación de los asientos registrales a la realidad extrarregistral, y el procedimiento para llevarla a cabo depende de la causa de la discrepancia (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).
Se puede rectificar el registro por medio de:
- Un expediente de dominio destinado a reanudar el tracto sucesivo interrumpido, a inscribir un derecho sobre una finca que no está inscrita en el registro o a rectificar la superficie de una finca inscrita.
- Una cancelación o un expediente de liberación de gravámenes que extinga un derecho o una carga ya desaparecida sobre una finca inscrita, respectivamente.
- Una rectificación realizada por el propio registrador cuando se trate de un error material y el título inscrito se conserve en el registro, o cuando se den otras circunstancias que permitan la rectificación sin necesidad de conformidad del titular del derecho.
- Una rectificación con la conformidad de todos los interesados cuando se trate de un error de concepto, salvo que se trate de un caso en que el registrador puede realizar la rectificación directamente.
Asimismo, en los procedimientos que den lugar a títulos inscribibles en el registro, tanto el notario como el registrador, cada uno de acuerdo con sus competencias, deben asegurarse de que existe una concordancia entre los datos del catastro y los del registro de la propiedad.
A raíz del reforzamiento del sistema informático registral implementado por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea, en las inscripciones se deberá hacer constar el carácter de finca coordinada con el catastro, cuando conste dicho dato (artículo 241.2 de la Ley Hipotecaria).
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