Anotación preventiva de embargo

La anotación preventiva de embargo es una nota que se coloca en el documento de registro de una propiedad cuando se ha introducido una solicitud de embargo sobre esa propiedad.

La anotación preventiva de embargo sirve para dar a conocer ante terceros el hecho de que esa propiedad responde por un incumplimiento de una obligación de pago.

¿Qué es una anotación preventiva de embargo?

En la práctica sucede que cuando se cae en incumplimiento de una obligación de pago, el acreedor acudirá a los tribunales para tratar de conseguir el cumplimiento forzoso del pago de la deuda. Si esto no se produce, lo que sigue es que el acreedor solicita al juzgado el embargo de los bienes del deudor, que pueden ser muebles o inmuebles.

En ese proceso, el acreedor puede solicitar al juzgado que deje constancia en el Registro de la Propiedad donde se encuentra inscrito el inmueble sobre el que haya recaído una prevención de embargo, que el mismo se encuentra bajo un procedimiento judicial por pago de deuda.

Esa anotación preventiva de embargo que se hace en el folio registral a solicitud del acreedor, cumple la función de dar a conocer ante terceros el hecho de que esa propiedad responde por un incumplimiento de una obligación de pago, y que esto puede derivar en que la misma sea sometida a un proceso de subasta judicial.

Esa anotación garantiza también al acreedor que la ha solicitado que en caso de que existan otros embargos frente a esa propiedad, él tendrá prioridad para cobrar su deuda.

La Ley Hipotecaria (8 de febrero de 1946) y su reglamento (febrero de 1947) son las normas que regulan el asunto de las anotaciones preventivas de embargo, y también la LEC en su artículo 629.

Tipos de anotaciones preventivas de embargo y coste

Existen diversos tipos de anotaciones de embargo, según quien las solicite:

• Anotaciones de embargo judiciales, son las que se hacen autorizadas por un tribunal en el marco de un procedimiento judicial, a solicitud del acreedor. El juzgado emitirá entonces un mandamiento de anotación de embargo y lo presentará ante el Registro de la Propiedad.
• Anotaciones de embargo administrativas, son aquellas que se hacen acordadas por la Agencia Tributaria o la Seguridad Social en procedimientos administrativos por incumplimiento de obligaciones de pago contraídas con esos organismos públicos. Esos entes administrativos emitirán el mandamiento de anotación el cual se presentará ante el Registro de la Propiedad.

Las anotaciones preventivas de embargo tienen un coste, ya que para hacerlas debe pagarse el impuesto de actos jurídicos documentados que es el 0,5% del monto de la deuda por el que está respondiendo la propiedad. Ese impuesto debe cancelarlo el acreedor en la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble, antes de llevar el mandamiento de anotación de la nota preventiva de embargo ante el Registro de la Propiedad.

Además, se paga un arancel registral por la inscripción de la nota preventiva de embargo en los libros del Registro.

Las anotaciones de embargo que son acordadas por la Agencia Tributaria, por la Seguridad Social o por tribunales de lo penal y de lo social, como parte de procesos penales o laborales, están exentas del pago del impuesto de actos jurídicos documentados y del arancel registral.

Vigencia de una anotación preventiva de embargo

Una anotación preventiva de embargo tiene carácter provisional. Es preventiva y cautelar. Es decir, el propietario sigue siendo el dueño del bien, pero ese bien está gravado por una carga, en garantía del cumplimiento de una sentencia que se producirá en el futuro.

Una vez que existe una situación preventiva de embargo, y la misma ha sido anotada en el registro, pueden darse diversos escenarios:

1. Uno es que el deudor satisfaga el pago de la deuda. En ese caso se deberá solicitarse al Registro de la Propiedad, demostrando apropiadamente que se ha cancelado la deuda, que cancele o elimine la anotación preventiva de embargo sobre el bien en cuestión.
2. Otra posibilidad es que no se pague la deuda y el inmueble pase definitivamente a ser embargado, lo que supone ya la pérdida del bien para el deudor. El juzgado podrá someter el inmueble a subasta para que con ello se cancele la deuda pendiente.
3. El tercer escenario posible es que la anotación preventiva de embargo caduque. El artículo 86 de la Ley Hipotecaria establece que estas anotaciones, cualquiera que sea su origen, caducan automáticamente a los cuatro años de la fecha de anotación de la misma, a menos que tengan señalado en la ley un plazo más breve, si la situación no se ha modificado.

Cabe la posibilidad de prorrogar una anotación preventiva de embargo por 4 años más, si se hace la solicitud antes de que la misma caduque. Esto puede hacerse de manera sucesiva. Siempre la nota caducará automáticamente a los 4 años de haber sido inscrita.

Cuando efectivamente caduque la anotación, el propietario del bien deberá solicitar que conste la caducidad de la anotación en el registro.

Las anotaciones preventivas de embargo hechas antes del 01 de enero de 2001 no tienen esa característica de caducar automáticamente a los 4 años, ya que esto se ordenó en la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.

Así que para anular una anotación preventiva de embargo hecha antes del 01 de enero de 2001, es necesario solicitar que esto se decrete judicialmente. Deberá probarse la cancelación de la deuda o pedir a un tribunal que concrete una resolución y emita un documento de nulidad para la anotación.

La posibilidad de la venta

Dado que una anotación preventiva de embargo es una medida provisional y cautelar, un inmueble que tenga una anotación de este tipo puede venderse, pero quien lo adquiera debe estar en conocimiento de la situación, ya que al comprarlo adquiere también todas las situaciones posteriores que se deriven de esa carga que pesa sobre el inmueble.

Generalmente, lo que sucede es que el inmueble se vende por un precio inferior a su valor real, es decir, que al valor se le resta el importe de la deuda. Con esa diferencia, el comprador paga a los acreedores el monto que se les adeuda, lo que da lugar a que le cancele la anotación preventiva de embargo y el inmueble quede libre de cargas.

Cada caso es particular y puede derivar en escenarios diversos de acuerdo a cada situación, por lo que es recomendable que tanto el deudor, como el acreedor, y los potenciales interesados en adquirir un inmueble que tenga una anotación preventiva de embargo busquen el asesoramiento de abogados especialistas en la materia para actuar adecuadamente en cada caso.