Acción redhibitoria

¿Qué es una acción redhibitoria?

La acción redhibitoria está dirigida a solicitar la rescisión del contrato de compraventa cuando el comprador detecta vicios o defectos en la cosa vendida que no fueron detectados en el momento de la venta por permanecer ocultos, siempre que sean graves y hagan la cosa inservible o reduzcan considerablemente su uso.

Es, junto con la acción estimatoria o quanti minoris, una de las opciones que ofrece al comprador el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos. 

¿Dónde está regulada la acción redhibitoria por vicios ocultos?

El Código Civil regula la acción redhibitoria junto a la acción estimatoria en el artículo 1486, mientras que establece las situaciones que dan lugar al ejercicio de la acción en el artículo 1484.

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

Artículo 1486 del Código Civil

¿Cuándo se puede ejercitar la acción redhibitoria?

El comprador puede ejercitar la acción redhibitoria cuando, con posterioridad a la venta, detecte vicios o defectos graves en la cosa vendida, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

• Que los vicios o defectos existieran en el momento de la venta, aunque se hayan detectado con posterioridad.
• Que los defectos no fueran manifiestos o apreciables a simple vista, o bien el comprador, no pudiera detectarlos fácilmente en razón de su profesión u oficio.
• Que los defectos hagan la cosa inservible o inútil para el uso al que está destinada, o que minoren su uso de tal manera que el comprador no la habría comprado o, al menos, no lo habría hecho sin exigir una rebaja en el precio.

¿En qué casos no responde el vendedor por los vicios ocultos?

No siempre es posible ejercitar la acción redhibitoria por vicios ocultos, ya que existen algunos casos en los que el vendedor no tiene obligación de responder por los defectos:

• Cuando los vicios o defectos no existieran en el momento de la venta, sino que hayan aparecido después.
• Cuando los vicios o defectos hubieran estado a la vista o hubieran sido fácilmente detectables por el comprador, si hubiera aplicado un mínimo de diligencia.
• Cuando los defectos no sean graves.

Por otro lado, el vendedor responde de los vicios que cumplan los requisitos tanto si los conocía como si los ignoraba, aunque, en el primer caso, se entiende que actuó de mala fe y deberá indemnizar por ello al comprador.

Solamente no responde si ignoraba los defectos o vicios y si las partes lo estipularon así en el contrato.

¿Qué puede pedir el comprador mediante la acción redhibitoria?

El objetivo de la acción redhibitoria es desistir del contrato, de modo que el comprador puede obtener:

• La rescisión del contrato de compraventa.
• La devolución del dinero que entregó como precio.
• El pago de una indemnización en concepto de daños y perjuicios, en caso de que el vendedor conociera la existencia de los defectos y se los ocultara.

¿Cómo se ejercita la acción redhibitoria?

En primer lugar, el comprador debe obtener el informe de un perito que valore la entidad de los defectos, su origen y antigüedad, y la medida en que afectan al bien haciéndolo inservible o minorando su uso normal.

Una vez obtenido el informe, deberá reclamar extrajudicialmente al vendedor, para darle la oportunidad de solucionar el problema sin necesidad de acudir a los tribunales.

La reclamación se puede hacer mediante el envío de un burofax, donde se detallen los vicios detectados y cómo afectan a la cosa vendida según el informe pericial.

Hay que tener en cuenta que desde el 3 de abril de 2025 es requisito de procedibilidad, previo a la interposición de la demanda, que se intente una solución extrajudicial utilizando un medio alternativo de solución de controversias (MASC).

Si el vendedor no atiende a la posibilidad de zanjar la controversia extrajudicialmente que le brinda el comprador, este podrá interponer la demanda ante el juzgado de primera instancia que corresponda, debiendo justificar el MASC, aportando el informe pericial y solicitando la rescisión de la venta, la devolución del dinero pagado y, si el vendedor actuó maliciosamente, una indemnización por daños y perjuicios.

¿De qué plazo dispone el comprador para ejercitar la acción redhibitoria?

El plazo del que dispone el comprador para ejercitar la acción es de 6 meses desde que se produjo la entrega de la cosa.

Hay que tener en cuenta que se trata de un plazo de caducidad, si bien el transcurso de este plazo se suspende por el intento de solución extrajudicial mediante el MASC, y se reanuda desde el punto en que quedó interrumpido en el caso de no obtener respuesta o de que esta sea negativa por parte del vendedor.