Título constitutivo de la propiedad horizontal

¿Qué es el título constitutivo de la propiedad horizontal?

El título constitutivo es el documento por el que un inmueble (un edificio o un conjunto de edificaciones) queda incorporado al régimen de propiedad horizontal, quedando delimitados los elementos privativos (pisos, locales y otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente) y los elementos comunes (no divisibles ni individualizables), con atribución a cada elemento privativo de una cuota de participación sobre el total del inmueble.

En la práctica se formaliza como escritura de división horizontal, y actúa como base organizativa de la comunidad, al definir la coexistencia entre unidades privativas y elementos comunes.

¿Dónde se regula el título constitutivo de la propiedad horizontal?

El contenido mínimo del título constitutivo se regula en el artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y también se menciona en otros artículos del mismo texto legal, al regular otros aspectos:

• En el artículo 9.1, apartados e) y d), para fijar la obligación de los copropietarios de contribuir al sostenimiento del inmueble y al fondo de reserva de acuerdo con las respectivas cuotas de participación fijadas en el título constitutivo.
• En el artículo 17.6, para establecer el quórum necesario para cualquier acuerdo que implique modificación o aprobación de reglas contenidas en el título constitutivo.
• En el artículo 24.2, apartado b), para establecer las peculiaridades aplicables a la aprobación del título constitutivo en el caso de los complejos inmobiliarios.

¿Cuál es la utilidad del título constitutivo de una comunidad de propietarios?

La utilidad del título constitutivo se concreta en los siguientes planos:

• Permite el nacimiento y estructuración de la comunidad de propietarios, al ordenar jurídicamente el edificio bajo propiedad horizontal y establecer su configuración básica.
• Aporta seguridad en la identificación de los elementos privativos (con sus datos individualizadores) y de los elementos comunes y servicios del inmueble, facilitando su coordinación registral y el tráfico jurídico posterior (por ejemplo, transmisiones y gravámenes).
• Resulta decisivo para la oponibilidad frente a terceros cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad, en el sentido de que lo establecido en el título vincula a futuros adquirentes.

¿Qué contenido debe tener?

Conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), el título constitutivo debe incluir, como mínimo, los extremos siguientes:

• La descripción del inmueble en su conjunto, incluyendo sus circunstancias identificativas y registrables, y la descripción de los servicios e instalaciones del edificio.
• La descripción de cada piso o local de forma individualizada, asignando número correlativo, e indicando su extensión, linderos, planta y anejos (por ejemplo, garaje, buhardilla o sótano).
• La fijación de la cuota de participación correspondiente a cada piso o local sobre el total del inmueble.

De forma no obligatoria, puede incorporar reglas estatutarias relativas a la constitución y ejercicio del derecho y otras disposiciones no prohibidas por la ley, en orden al uso o destino del edificio, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones (con el alcance propio de un estatuto privativo).

¿Qué relevancia tiene la cuota de participación y cómo se decide?

La cuota de participación cumple una función fundamental, porque se utiliza como módulo de cálculo para distribuir la contribución a gastos comunes, la participación en cargas y beneficios y, en la práctica comunitaria, para ordenar aspectos esenciales del funcionamiento del régimen de propiedad horizontal (como el voto en las juntas de propietarios).

Para su fijación se toma como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que se hará de los servicios o elementos comunes.

La cuota puede quedar determinada por el propietario único del edificio al iniciar la venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios, o, en defecto de acuerdo, por laudo o por resolución judicial.

¿Quién debe otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal?

Debe otorgarlo el propietario o propietarios del edificio cuando exista voluntad de someterlo al régimen de propiedad horizontal.

De forma habitual, lo otorga el promotor o propietario único una vez finalizada la obra y antes de transmitir los pisos o locales, de modo que los adquirentes posteriores se incorporan al régimen ya configurado.

Si no existe propietario único (por ejemplo, si hay copropiedad previa sobre el inmueble), el otorgamiento exige el acuerdo unánime de todos los copropietarios.

¿Qué formalidades se exigen para otorgarlo?

El título constitutivo se formaliza en escritura pública otorgada ante notario.

Para que despliegue plena eficacia frente a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar en que se ubique el edificio, aunque la inscripción no se configura como un requisito constitutivo del régimen de propiedad horizontal.

¿El título constitutivo se puede modificar?

El título constitutivo puede modificarse, pero, al afectar a las bases estructurales de la comunidad, para la modificación se exige una mayoría reforzada consistente en la unanimidad del total de propietarios que representen a su vez el total de cuotas de participación.

Además, cuando se modifica, deben observarse los mismos requisitos que para la constitución, en coherencia con lo previsto para las modificaciones en el artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal.

(...)

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

Artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal

¿En qué se diferencia el título constitutivo de los estatutos y del reglamento de régimen interior?

El título constitutivo es el instrumento que configura el inmueble en propiedad horizontal y fija su estructura básica (descripción del inmueble y de los elementos privativos, servicios e instalaciones, y cuotas).

Los estatutos, cuando existen, contienen normas del régimen de funcionamiento de la comunidad, estableciendo derechos, obligaciones y prohibiciones y reglas sobre materias como uso o destino, gastos, seguros, conservación y reparaciones, administración y servicios. Pueden estar incorporados al propio título constitutivo o aprobarse posteriormente, y su eficacia frente a terceros se vincula a su inscripción registral.

Las normas de régimen interior (o reglamento de régimen interior) se orientan a regular la convivencia y la adecuada utilización de servicios y objetos comunes, mediante acuerdos de la comunidad para cuestiones ordinarias de funcionamiento interno e importancia menor, y con un alcance distinto del título constitutivo y de los estatutos.