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1ª Consulta Gratis¿Qué es el principio de legalidad registral?
El principio de legalidad, también conocido como principio de calificación registral, implica que todos los títulos que acceden al Registro de la Propiedad deben ser válidos, y su legalidad comprobada por el registrador, como resultado de someterlos a una calificación registral previa a su inscripción.
Encuentra su fundamento en la necesidad de seguridad jurídica que afecta al sistema registral, ya que si los títulos y derechos pudieran ser inscritos sin ningún tipo de control o filtro previo, permitiendo el acceso a títulos falsos o inválidos, el sistema perdería su sentido.
El principio de legalidad, por tanto, se compone de dos facetas o vertientes:
- La legalidad formal de los títulos. El artículo 3 de la LH establece los requisitos formales que deben cumplir los títulos para poder ser inscritos en el Registro de la Propiedad.
- La calificación del registrador, quien los somete a un examen para comprobar su legalidad, y como resultado del mismo emite una calificación positiva o negativa, permitiendo o denegando su acceso al Registro.
¿Dónde se regula el principio de legalidad registral?
El principio de legalidad registral no tiene una regulación expresa en la ley, ya que, al igual que el resto de principios registrales o hipotecarios, es fruto de una construcción doctrinal basada en el contenido de la Ley Hipotecaria (LH).
Los artículos que hacen alusión a él son:
- El artículo 18 de la LH, que se refiere a la comprobación de la legalidad de los títulos presentados, mediante la calificación registral.
- El artículo 19 de la LH, sobre la subsanación de los errores observados durante la calificación.
- El artículo 19 bis de la LH, sobre los efectos de la calificación.
- El artículo 3 de la LH, en relación con los requisitos formales de los títulos inscribibles.
- El artículo 65 de la LH, sobre los defectos subsanables e insubsanables en los títulos presentados.
- El artículo 258.5 de la LH, sobre las características de la calificación.
- Los artículos 98 a 101 del Reglamento Hipotecario, a propósito del alcance de la calificación.
¿Qué títulos pueden acceder al Registro de la Propiedad?
El primer filtro que deben traspasar los títulos que acceden al Registro es el de su legalidad formal, para lo cual, el artículo 3 de la LH establece los requisitos que deben cumplir: estar consignados en escritura pública, ejecutoria o en documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma en que prescriban los reglamentos.
En cuanto al contenido del propio título inscribible, deberá responder a alguno de los casos recogidos en el artículo 2 de la LH.
¿Qué alcance tiene la calificación registral?
La calificación registral debe ser global y unitaria, es decir, afectar a todos los extremos del título, no pudiendo calificar positivamente una parte y negativamente otra.
Además, deberá ceñirse al ámbito que establece el artículo 18 de la LH, conforme al cual, serán objeto de calificación:
- La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos.
- La capacidad de los otorgantes.
- La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Si afecta a documentos administrativos y judiciales, su alcance varía, conforme a los artículos 99 y 100 del Reglamento Hipotecario (RH).
En cualquier caso, la calificación deberá limitarse a extender, suspender o denegar la inscripción, anotación, nota marginal o cancelación solicitada, y no puede impedir el procedimiento judicial que se siga, en su caso, sobre la validez o nulidad del título, o sobre la competencia del órgano juzgador (artículo 101 del RH).
¿En qué plazo se debe emitir la calificación registral?
El plazo máximo para inscribir el documento es de 15 días desde la fecha del asiento de presentación.
El registrador deberá expresar, en la nota a pie de título o en la calificación negativa, según el caso, la fecha de la inscripción, y también de la calificación negativa, si procede esta.
Si no se produce la inscripción en el plazo máximo, el interesado podrá instar al registrador que la lleve a cabo en el plazo improrrogable de 3 días.
¿Cuáles son los efectos de la calificación registral?
La calificación registral puede ser positiva, en cuyo caso se admitirá la inscripción, o negativa y denegatoria de la inscripción.
Efectos de la calificación positiva
Si la calificación es positiva, el registrador inscribirá el título y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento y las afecciones o derechos cancelados como consecuencia del asiento.
Si el estado registral de titularidad o cargas es discordante con el reflejado en el título, librará una nota simple informativa (artículo 19 bis de la LH).
La calificación positiva no es recurrible.
Efectos de la calificación negativa
Si el registrador observa alguna falta subsanable en el título, se lo hará saber al interesado, que podrá subsanarla durante la vigencia del asiento de presentación.
Si no la subsanan, el registrador emitirá calificación negativa y devolverá el documento para que el interesado pueda interponer los recursos correspondientes. Además, hará una anotación preventiva haciendo mención a esta circunstancia, si así se solicita expresamente (artículo 65 de la LH).
Si el defecto no es subsanable, también se emitirá calificación negativa, en la que se harán constar las causas de la denegación y la motivación jurídica de estas, además de los recursos disponibles, el plazo para interponerlos y el órgano competente para resolver.
El interesado podrá entonces:
- Desistir de la inscripción.
- Subsanar el defecto, si es posible.
- Solicitar la revisión del criterio del registrador mediante recurso o bien mediante una calificación sustitutoria a cargo de otro registrador, lo que deberá solicitar en el plazo de 15 días desde la fecha de la calificación negativa.
Otros principios registrales explicados
- Principio de prioridad registral
- Principio de especialidad registral
- Principio de legitimación registral
- Principio de publicidad registral
- Principio de fe pública registral
- Principio de oponibilidad registral
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