Comunidad de bienes

¿Qué es una comunidad de bienes?

La comunidad de bienes es la situación jurídica que se produce cuando varias personas son propietarias de un mismo bien o derecho en proindiviso. 

Por ejemplo, son casos típicos y habituales de comunidad de bienes cuando un bien es heredado por varias personas o cuando una pareja adquiere una vivienda conjuntamente.

¿Dónde se regula la comunidad de bienes?

La comunidad de bienes se regula en el título III del libro II del Código Civil, formado por sus artículos 392 y siguientes. Esta es su regulación en derecho civil común; en los territorios con derecho civil foral o especial, hay que atender a su normativa específica.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 392 del Código Civil

No obstante, el régimen del Código Civil tiene carácter supletorio, tal como se desprende del artículo 392 al dar preferencia a lo que se haya dispuesto por contrato o lo que hayan establecido al respecto disposiciones especiales.

Todos los aspectos explicados en los siguientes apartados son conformes al régimen supletorio del Código Civil.

¿Cómo se distribuye la participación en la comunidad de bienes?

En tanto no se pruebe lo contrario, se presume que todos los partícipes de la comunidad lo son en porciones iguales, y los beneficios y cargas son proporcionales a sus respectivas cuotas.

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas.

Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

Artículo 393 del Código Civil

¿Cuáles son los derechos y obligaciones de los partícipes en la comunidad de bienes?

A los partícipes de la comunidad de bienes les corresponden los siguientes derechos:

• Pueden servirse de las cosas comunes, siempre que dispongan de ellas respetando su destino y sin perjudicar los intereses de la comunidad ni impedir a los copartícipes utilizarlas según su derecho (artículo 394).
• Cada uno de los copropietarios tiene derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común, pudiendo eximirse solo el que renuncia a su parte (artículo 395).
• Cada condueño tiene la propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, por lo que puede enajenarla, cederla o hipotecarla, e incluso permitir que otro lo sustituya en su aprovechamiento, a no ser que se trate de derechos personales. No obstante, la enajenación o la hipoteca solo tendrá efecto sobre la porción que se adjudique en la división cuando cese la comunidad (artículo 399).
• Cada copropietario puede pedir la división de la cosa común en cualquier momento, ya que no está obligado a permanecer en la comunidad (artículo 400).

Con respecto a sus obligaciones, deben recabar el consentimiento de los demás condueños para hacer alteraciones en la cosa común, aun en el caso de que puedan resultar ventajosas para todos ellos (artículo 397 del Código Civil).

Aspectos a tener en cuenta en la división de la cosa común

A continuación se recogen las reglas básicas que conviene tener presentes al solicitar o llevar a cabo la división de la cosa común.

Limitaciones

Si bien los copropietarios tienen derecho a solicitar la división de la cosa común en cualquier momento constante la comunidad, existen ciertas limitaciones:

• Si se ha pactado conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, siempre que no exceda de 10 años, dicho pacto será válido, si bien se podrá acordar la prórroga de ese plazo (artículo 400).
• Cuando se trate de una cosa cuya división la haga inservible para el uso a que se destina, los copropietarios no podrán exigir la división (artículo 401).
• En caso de que se trate de un edificio cuyas características lo permitan, solicitándolo cualquiera de los comuneros, la división se podrá hacer adjudicando pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, de la manera contemplada en el artículo 396 del Código Civil.
• La división de la cosa común no perjudicará a tercero, quien conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de realizarse la partición. Del mismo modo, conservarán su fuerza, no obstante la división, los derechos personales pertenecientes a un tercero contra la comunidad (artículo 405 del Código Civil).

Personas que pueden realizarla

Según el artículo 402 del Código Civil, la división de la cosa común puede llevarse a cabo por los interesados, o bien por árbitros o amigables componedores que hayan sido nombrados voluntariamente por los partícipes.

Si se realiza por árbitros o amigables componedores, tendrán que formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando los suplementos en metálico en la medida de lo posible.

Derechos de los acreedores o cesionarios de los partícipes

Los acreedores o cesionarios de los partícipes pueden concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin que concurran.

Ahora bien, no podrán impugnar la división consumada, salvo en caso de fraude o de que se haya verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y siempre salvo los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez (artículo 403 del Código Civil).

Reglas aplicables

Son de aplicación a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas relativas a la división de la herencia, como así lo establece el artículo 406 del Código Civil.

¿Qué solución se prevé para los bienes indivisibles?

Cuando se trata de bienes esencialmente indivisibles, si los condueños no se ponen de acuerdo para adjudicárselo a uno de ellos y que este indemnice a los demás, el Código Civil impone la venta del bien y el reparto de su precio.

En el caso de los animales de compañía, se prohíbe su venta, salvo acuerdo de todos los condueños por unanimidad. Si no se produce dicho acuerdo, decidirá el destino del animal la autoridad judicial, teniendo en cuenta tanto el interés de los condueños como el bienestar del animal, y pudiendo preverse el reparto de los tiempos de disfrute y cuidado del animal si fuera necesario, al igual que las cargas asociadas a su cuidado. Todo ello según el artículo 404 del Código Civil.

Régimen de la adopción de acuerdos en la comunidad de bienes

Son obligatorios, para la administración y mejor disfrute de la cosa común, los acuerdos de la mayoría de los partícipes, la cual se producirá cuando tomen el acuerdo los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

En caso de no haber mayoría, o cuando el acuerdo de la misma sea gravemente perjudicial para los interesados en la cosa común, el juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso el nombramiento de un administrador.

Si parte de la cosa pertenece privadamente a un partícipe o a alguno de ellos y otra es común, solo se aplicará a esta parte la disposición anterior.