División de la cosa común

La división de la cosa común es el derecho que tiene un copropietario para cesar en la titularidad que ostenta sobre un bien. Esta figura busca resolver escenarios en los que un inmueble pertenece simultáneamente a varias personas que, en cualquier momento, podrán requerir dividir dicho bien.

El artículo 400 del Código Civil, establece el procedimiento legal para que las partes den trámite a esta situación. En principio, lo recomendable es que el proceso sea extrajudicial y de mutuo acuerdo entre las partes. Sin embargo, en caso de que se agote la posibilidad de llegar a acuerdos entre los interesados, podrá iniciarse el mecanismo legal.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

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Artículo 400 del Código Civil

Origen de la cosa común

Las dos circunstancias en las que frecuentemente se da origen a la cosa común son las herencias y el matrimonio, o pareja de hecho. En ambos casos, se podrá llegar a una multiplicidad en la titularidad sobre un mismo bien, por ejemplo, un inmueble. Ante la propiedad compartida, se entiende el estado de proindiviso, conocido también como copropiedad, sobre el bien.

Al respecto, el Código Civil en su artículo 392 se ocupa de la comunidad de bienes. En él se define que hay comunidad cuando la propiedad de un bien la ostentan proindiviso varias personas. Asimismo, establece las responsabilidades proporcionales que existen entre los copropietarios; por ejemplo, en lo que respecta al mantenimiento del bien, pago de impuestos y temas relacionados.

Por otro lado, en los siguientes artículos se señalan métodos para mantener tales obligaciones entre los partícipes de la comunidad, como evitar realizar alteraciones en el bien sin el consentimiento de los demás. Mientras que, por otro lado, el artículo 400 define que ninguno de ellos estará obligado a permanecer como copropietario.

En ese sentido, el derecho a terminar la copropiedad en cualquier momento da lugar a la división de la cosa común con el fin de que ninguna persona se vea obligada a permanecer en la comunidad, sin ser discutido por los demás.

¿Cómo se divide la cosa común?

Es recomendable que los comuneros se inclinen por una división consensuada y extrajudicial, ya que el proceso suele ser largo y lento. Para tal fin, el interesado deberá enviar un requerimiento con carácter fehaciente al resto de copropietarios.

Además, enviar el requerimiento mediante burofax como primera instancia del proceso, representará un beneficio para el titular en tanto abre la puerta para instaurar la demanda de división de cosa en común. El proceso judicial tendrá como precedente el requerimiento y conlleva a la imposición de las costas del procedimiento judicial a los demandados.

Requisitos para la división de la cosa común

En primer lugar, es necesario comprobar que no exista un pacto de permanencia que implique mantener el bien indiviso. De acuerdo con el Código Civil, dichos pactos son vinculantes a los copropietarios y no pueden tener una duración superior a los 10 años, a menos que en un nuevo acuerdo entre las partes sean prorrogados.

En segundo lugar, se debe determinar si el bien es divisible o no. A pesar de que materialmente pueda observarse como sujeto a división, un criterio a considerar es que no se presente un detrimento del bien a raíz del proceso.

Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

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Artículo 401 del Código Civil

Bien divisible

Un buen ejemplo es una parcela. Este tipo de bien permite la división proporcional que no afecta negativamente al bien ni a los copropietarios. Por el contrario, en el caso de la parcela, se podría dividir y asignar proporcionalmente a cada uno de los comuneros.

Bien indivisible

El ejemplo de este escenario son los pisos o una vivienda íntegra, puesto que en caso de realizar una división física, el bien quedaría inútil.

Un segundo ejemplo está relacionado con las fincas que, aunque puedan físicamente dividirse, tendría como resultado fincas de menor tamaño que impactarán negativamente el precio de venta individual a comparación del total. En este último caso, el Juez podría declarar el bien como indivisible y evitar así el eventual daño. En su lugar, cuando la finca no es divisible, se optará por la venta con el fin de que cada copropietario reciba el porcentaje que le corresponde de acuerdo a la titularidad del bien.

Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.

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Artículo 404 del Código Civil

Un tercer escenario en que se puede declarar la indivisibilidad del bien es aquél en el que los gastos tras la división resulten desproporcionados. Esto se presenta, por ejemplo, cuando se divide una parcela en la que de manera individual no se puede construir y/o producir.

En suma son tres los marcos de los que deriva la indivisibilidad jurídica:

1. En primer lugar, cuando el bien quede inservible para su uso tras la división.
2. En segundo lugar, cuando el bien pierde gran parte de su valor comercial.
3. Por último, cuando los gastos para el inmueble se vuelvan desproporcionados tras la venta y/o ejecución del mecanismo de división.

A este respecto, la STS de 7 de marzo de 2015 señala que cada caso debe evaluarse de forma diferenciada, principalmente en lo que tiene que ver con el concepto de indivisibilidad material o jurídica. Asimismo, con relación a la voluntad de las partes de vender o no, debido a que de ella se derivan procedimientos legales adicionales.

División del bien invisible mediante subasta

La posibilidad de subasta pública existe cuando se ha determinado que el bien es indivisible y frente a alguna de las siguientes situaciones: 

• Los comuneros no logran un acuerdo sobre vender efectivamente el bien común.
• No se le adjudica a uno de los copropietarios (con el pago correspondiente a cada uno de los restantes, de acuerdo al porcentaje de titularidad). El límite para la toma de decisiones será la notificación de la sentencia.

Conclusiones

El mecanismo de división de la cosa común garantiza a los copropietarios poder trasladar la titularidad de su porcentaje del inmueble, independiente de cuál sea su peso y en cualquier momento.

Es preferible buscar la forma de resolverlo por la vía del consenso, para evitar dilaciones y la subasta pública, cuando corresponda, del bien.

Consultas sobre división de la cosa común

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