¿Qué es el desalojo por falta de pago?
El desalojo por falta de pago es un procedimiento legal mediante el cual un arrendador solicita el desalojo del inmueble que ha sido alquilado a un inquilino, debido al incumplimiento del pago de las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento.
Este proceso permite al propietario recuperar la posesión del bien arrendado y, en algunos casos, reclamar las rentas impagas.
Este mecanismo está diseñado para proteger los derechos del arrendador frente a situaciones de morosidad del inquilino, respetando al mismo tiempo el debido proceso y las garantías legales del arrendatario.
¿Dónde se regula el desalojo por falta de pago en el Perú?
El desalojo por falta de pago en el Perú se encuentra regulado principalmente en las siguientes normativas:
Código Procesal Civil
El artículo 594 establece el procedimiento especial para los casos de desalojo, incluyendo los motivos relacionados con la falta de pago de la renta.
El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.
Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien materia del contrato.
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos.
Artículo 594 del Código Procesal Civil del Perú
Código Civil
En los artículos 1666 y siguientes del Código Civil se regula el contrato de arrendamiento, incluyendo las obligaciones del arrendatario de pagar puntualmente la renta.
El arrendatario está obligado:
1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
3. A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.
10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
11. A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
Ley N.º 30201
Esta ley regula el procedimiento de desalojo mediante la figura del "desalojo notarial" o "desalojo exprés", introduciendo un mecanismo más ágil para recuperar el inmueble.
¿Cuáles son los requisitos para solicitar el desalojo por falta de pago?
Para iniciar un proceso de desalojo por falta de pago, el arrendador debe cumplir con los siguientes requisitos:
- Existencia de un contrato de arrendamiento: es indispensable que exista un contrato que demuestre la relación arrendador-arrendatario. Si el contrato está por escrito y debidamente firmado, facilita el proceso, aunque también puede ser verbal.
- Mora del arrendatario: el arrendador debe acreditar que el inquilino no ha cumplido con el pago de la renta pactada. Generalmente, esto se realiza presentando los recibos impagos o medios probatorios equivalentes.
- Requerimiento de pago previo: antes de iniciar la demanda, el arrendador debe haber realizado un requerimiento de pago al arrendatario, ya sea de manera notarial o mediante cualquier otro medio fehaciente.
- Pruebas documentales: el arrendador debe adjuntar al proceso documentos como:
- Contrato de arrendamiento.
- Recibos impagos o constancias que acrediten la falta de pago.
- Comunicaciones realizadas al inquilino.
¿Cómo es el procedimiento judicial de desalojo por falta de pago?
El procedimiento judicial de desalojo por falta de pago sigue las siguientes etapas:
- Presentación de la demanda: el arrendador presenta la demanda de desalojo ante el Juzgado de Paz Letrado competente, adjuntando los documentos probatorios.
- Admisión de la demanda: el juez evalúa la demanda y, si cumple con los requisitos, la admite a trámite.
- Notificación al arrendatario: el inquilino demandado es notificado con la demanda y tiene un plazo para responder y presentar sus descargos.
- Audiencia única: en el procedimiento, se realiza una audiencia única en la que se presentan pruebas y argumentos de ambas partes. Si el arrendatario no se presenta o no acredita el pago de las rentas, el juez puede declarar fundada la demanda.
- Sentencia: si el juez declara fundada la demanda, se ordena el desalojo del inmueble, estableciendo un plazo para que el arrendatario desocupe voluntariamente el bien.
- Ejecución forzada: si el inquilino no desaloja el inmueble en el plazo establecido, el juez ordena el lanzamiento, que consiste en la intervención de un juez ejecutor o fuerza pública para desalojar al inquilino y devolver el bien al arrendador.
¿Qué es el desalojo notarial o exprés en Perú?
La Ley N.º 30201 introdujo el desalojo notarial como un mecanismo alternativo para agilizar la recuperación de inmuebles. Este procedimiento se aplica únicamente en los siguientes casos:
- Contrato de arrendamiento con cláusula de desalojo: el contrato debe incluir una cláusula que autorice el desalojo notarial en caso de incumplimiento.
- Acta notarial: el arrendador debe acudir a un notario para solicitar el inicio del procedimiento. El notario notificará al arrendatario y establecerá un plazo para que desaloje el inmueble.
- Ejecución forzada: si el inquilino no cumple con el desalojo en el plazo otorgado, el notario puede solicitar apoyo del juez para proceder con el lanzamiento.
Este procedimiento es más rápido que el judicial, pero requiere que el contrato cumpla con los requisitos establecidos por la ley.
¿Cuáles son las consecuencias legales para el inquilino moroso?
El inquilino que incumple con el pago de la renta enfrenta las siguientes consecuencias:
- Desalojo: se le ordenará abandonar el inmueble, perdiendo el derecho de uso del bien arrendado.
- Cobro de rentas impagas: el arrendador puede iniciar un proceso paralelo para exigir el pago de las rentas adeudadas y los intereses generados.
- Registro en centrales de riesgo: si el caso es reportado, el inquilino puede ser inscrito en centrales de riesgo, afectando su historial crediticio.
- Costas y costos del proceso: si el juez lo ordena, el inquilino deberá asumir los gastos del proceso judicial y honorarios del abogado del arrendador.
¿Cómo evitar el desalojo por falta de pago en Perú?
- Cumplir con los pagos puntualmente: es fundamental respetar las fechas de vencimiento establecidas en el contrato.
- Negociar con el arrendador: en caso de dificultades económicas, el arrendatario puede intentar llegar a un acuerdo para evitar el desalojo.
- Solicitar fraccionamiento: el inquilino puede proponer pagar la deuda en cuotas para demostrar buena fe.
- Respaldar los pagos realizados: es importante guardar constancia de los pagos realizados, como recibos o transferencias bancarias, para evitar conflictos.
Conclusión
El desalojo por falta de pago es una herramienta legal que busca equilibrar los derechos del arrendador y del arrendatario, garantizando que ambos cumplan con las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento.