El arrendamiento se da cuando el propietario de un bien cede temporalmente su uso y disfrute a otra persona a cambio del pago de una renta. Popularmente se conoce como alquiler, y se formaliza en un contrato. Se llama arrendador al propietario que cede la posesión del bien y arrendatario a quien la adquiere a cambio del pago de la renta.
En el contrato de arrendamiento una persona cede a otra el uso de un bien de manera temporal a cambio de una renta
¿Dónde se regulan los arrendamientos?
Los arrendamientos se encuentran regulados en el Código Civil peruano, a partir del artículo 1666:
Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.
Por lo tanto, por medio del arrendamiento un propietario cede la posesión de su bien (mueble o inmueble). Dicho de otro modo, limita su derecho de propiedad. Y aunque sigue siendo el titular del bien arrendado, será el arrendatario quien use el mismo.
Cabe señalar que, en ocasiones, el arrendador podría no ser el propietario del bien alquilado, sino un mero gestor.
Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.
¿Quién interviene en el arrendamiento?
Como se ha señalado, las partes del contrato de arrendamiento son el arrendador y el arrendatario. Sin entrar en más detalles, estas figuras se identifican con quien cede la posesión de su bien y quien accede a la misma a cambio de la renta, respectivamente.
Cada una de las partes poseerá diferentes obligaciones:
Obligaciones del arrendador
La principal obligación del arrendador es entregar el bien arrendado en buen estado al arrendatario.
El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.
Algunas obligaciones adicionales se establecen en el artículo 1680 del Código Civil del Perú:
También está obligado el arrendador:
1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
2.- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
Obligaciones del arrendatario
Las obligaciones básicas del arrendatario se encuentran reguladas en el artículo 1681 del Código Civil del Perú:
El arrendatario está obligado:
1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
3.- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
7.- A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.
10.- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
11.- A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
Asimismo, el arrendatario será responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento (art 1683 cc). También estará obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar aunque, si se trata de reparaciones urgentes, debe realizarlas directamente el arrendatario y tendrá derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador (art 1682 cc).
Tipos de arrendamiento
Una posible clasificación de los arrendamientos se relaciona con la duración del mismo:
El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.
- Arrendamiento de duración determinada:
El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años.
Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.
Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos.
A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada en los siguientes casos y por los períodos que se indican:
1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.
2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una temporada.
Este arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas (art 1699 cc).
- Arrendamiento de duración indeterminada:
El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro período, según se pague la renta.
Este tipo de arrendamiento finalizará dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (art 1703 cc).
Por otra parte, existe el arrendamiento financiero, que consiste en el alquiler de un bien seguido de un derecho de compra al terminar el contrato.
El contrato de arrendamiento financiero se rige por su legislación especial y, supletoriamente, por el presente título y los Artículos 1419º a 1425º, en cuanto sean aplicables.
Resolución del arrendamiento
Las causales de resolución se establecen en este artículo:
El contrato de arrendamiento puede resolverse:
1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.
5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.