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Consultar abogado¿Quién es el arrendador?
El arrendador es una de las partes principales en el contrato de arrendamiento, cuya función legal es ceder el uso o disfrute de un bien, sin transmitir la propiedad, a otra persona (el arrendatario) a cambio del pago de una renta.
El bien arrendado puede ser un inmueble (casa, departamento, local comercial, terreno) o un bien mueble (vehículo, maquinaria, equipo). El arrendador conserva la titularidad del bien, pero permite que el arrendatario lo use conforme a lo pactado.
Para que una persona pueda actuar como arrendador, debe contar con capacidad jurídica y tener la propiedad, posesión legítima o autorización para celebrar el contrato. Si carece de estos elementos, el contrato podría ser impugnado por el verdadero propietario o declarado nulo.
¿Dónde se regula la figura del arrendador en México?
En México, el arrendador y sus obligaciones están regulados en el Código Civil Federal (artículos 2412 al 2424) y en los Códigos Civiles de las entidades federativas.
El artículo 2398 que define el contrato de arrendamiento como:
Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria.
Además, la Ley para Regular el Arrendamiento de Inmuebles en la Ciudad de México establece normas complementarias sobre los derechos del arrendador, especialmente en arrendamientos de vivienda.
¿Cuáles son los derechos del arrendador?
En México, algunos de los derechos que tienen los arrendadores son:
- Ser notificado sobre necesidad de reparaciones: el arrendador tiene el derecho de que el arrendatario le notifique sobre la necesidad de reparaciones de manera oportuna.
- Que el juez decida sobre daños y perjuicios por falta de reparaciones oportunas: en caso de disputa sobre daños y perjuicios por falta de reparaciones oportunas, el arrendador tiene el derecho de acudir a un juez para que tome decisión sobre el pago.
- No ser responsabilizado por actos ilegales de terceros: el arrendador no es responsable de actos ilegales de terceros que puedan afectar el uso de la propiedad, a menos que esté involucrado en dichos actos.
- Recibir notificación sobre usurpación o daños en la propiedad: tiene el derecho de que el arrendatario le notifique de manera oportuna sobre cualquier usurpación o daño en la propiedad causado por terceros.
- Tomar acción en caso de juicio: en caso de disputa legal sobre una parte de la propiedad, el arrendador puede tomar acciones legales.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
En cuanto a las obligaciones del arrendador, el artículo 2412 expresa:
El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I. A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
II. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;
III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
IV. A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
V. A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
¿Cuáles son los supuestos en los que el arrendador puede ser legalmente responsable?
El arrendador puede ser responsable legalmente en los siguientes casos:
Entrega defectuosa del bien (por ejemplo, inmueble inhabitable):
El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario. Este puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
Incumplimiento en reparaciones:
Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación, mediante el procedimiento rápido que se establezca en el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares.
Interrupción arbitraria del uso del bien:
El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma de la cosa arrendada, ni intervenir en el uso legítimo de ella, salvo el caso designado en la fracción III, del artículo 2412.
En estos casos, el arrendatario puede acudir a un juez civil para exigir el cumplimiento forzoso del contrato, el pago de daños y perjuicios, o la terminación anticipada del contrato.
Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra.
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