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Consultar abogado¿Qué es el contrato de arrendamiento en la Ciudad de México?
En la Ciudad de México, el contrato de arrendamiento es un acuerdo de voluntades por el que una persona (arrendador) concede a otra (arrendatario) el uso o goce temporal de un bien, generalmente un inmueble, a cambio de una renta.
La ley permite que sea verbal o escrito, pero, en la práctica, lo más seguro es hacerlo por escrito para establecer con claridad las condiciones y poder exigir su cumplimiento.
En el caso de arrendamientos de vivienda, existen disposiciones específicas para proteger al arrendatario, como la prohibición de exigir depósitos mayores a un mes de renta y la obligación de devolverlo al finalizar el contrato si no hay adeudos o daños.
¿Dónde se regula el contrato de arrendamiento en la Ciudad de México?
En la Ciudad de México, el contrato de arrendamiento se regula principalmente en:
El Código Civil para el Distrito Federal (hoy la Ciudad de México) desde los artículos 2398 a 2496.
El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria.
Por su parte, la Constitución Política de la Ciudad de México reconoce el derecho a la vivienda.
(...)
E. Derecho a la vivienda
1. Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada para sí y su familia, adaptada a sus necesidades.
2. Las autoridades tomarán medidas para que las viviendas reúnan condiciones de accesibilidad, asequibilidad, habitabilidad, adaptación cultural, tamaño suficiente, diseño y ubicación seguros que cuenten con infraestructura y servicios básicos de agua potable, saneamiento, energía y servicios de protección civil.
3. Se impulsarán planes accesibles de financiamiento, medidas para asegurar gastos soportables y la seguridad jurídica en la tenencia de la vivienda.
4. Se adoptarán medidas, de conformidad con la ley, contra el desalojo arbitrario e ilegal de los ocupantes de la vivienda.
(..)
Artículo 9 de la Constitución Política de la Ciudad de México
Asimismo, existen leyes secundarias y reglamentos locales, como los relacionados con uso de suelo y protección al consumidor en arrendamientos.
¿Cuáles son los elementos esenciales del contrato de arrendamiento?
Para que un contrato de arrendamiento sea válido en la Ciudad de México debe contener:
- Consentimiento de ambas partes.
- Objeto: un bien determinado y susceptible de ser usado legalmente.
- Precio o renta: cierto y en dinero, salvo que se pacte otra forma de pago.
- Plazo: fijo o indefinido, pero establecido en el contrato.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador en la Ciudad de México?
Entre las obligaciones del arrendador encontramos entregar el bien arrendado en buen estado para el uso convenido.
La entrega de la cosa se hará en el tiempo convenido; y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el arrendatario.
Mantener el bien en condiciones de servir para el uso pactado.
Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario:
I. Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a pagarlas;
II. Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el contrato;
III. Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluído el arrendamiento.
Respetar el uso del arrendatario durante el plazo acordado y realizar las reparaciones necesarias que no sean imputables al arrendatario.
Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el arrendamiento u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación, mediante el procedimiento rápido que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?
Entre las obligaciones del arrendatario encontramos pagar la renta en el lugar, fecha y forma convenidos.
La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de convenio, en la casa, habitación o despacho del arrendatario
Usar el bien únicamente para el fin pactado y conservar el bien y devolverlo al finalizar el contrato.
El juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones.
Permitir las reparaciones necesarias y el acceso del arrendador para realizarlas.
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
¿Cuáles son las características del arrendamiento habitacional en la Ciudad de México?
El arrendamiento de vivienda tiene reglas específicas:
- Depósito: no puede exceder de un mes de renta..
- Plazo mínimo: no hay plazo mínimo obligatorio, pero si se pacta en meses o años, debe respetarse.
- Revisión de renta: puede actualizarse según lo pactado, sin aumentos abusivos.
- Terminación anticipada: debe sujetarse a las causas previstas en la ley y el contrato.
¿Cuándo termina un contrato de arrendamiento?
Hay muchos factores que pueden hacer que un contrato de arrendamiento se dé por terminado. Entre las causales de este hecho se encuentra:
1. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;
2. Por convenio expreso;
3. Por nulidad;
4. Por rescisión;
5. Por confusión;
6. Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o fuerza mayor;
7. Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública;
8. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.
Es importante señalar que:
El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.
Recomendaciones prácticas
- Firmar dos ejemplares del contrato, uno para cada parte.
- Anexar un inventario del estado del inmueble y los bienes muebles incluidos.
- Solicitar identificaciones y comprobantes de domicilio.
- Incluir cláusulas claras sobre mantenimiento, incrementos de renta y rescisión.
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