Gastos de comunidad

¿Qué son los gastos de comunidad?

Los gastos de comunidad son los gastos comunes que, como su nombre indica, se producen en el seno de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, y que están destinados al sostenimiento del edificio, de sus servicios comunes, y de las cargas y responsabilidades que le afectan.

Se trata de gastos que no es posible individualizar para atribuirlos a una sola unidad o vivienda, y que afectan a elementos que pertenecen en común a todos los propietarios.

¿Dónde se regulan los gastos de comunidad?

Los gastos de comunidad están previstos en el artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), como una de las obligaciones de los propietarios.

¿Qué tipos de gastos de comunidad existen?

Los gastos de comunidad pueden ser ordinarios o extraordinarios.

Gastos de comunidad ordinarios

Son gastos de comunidad ordinarios o generales los que genera el mantenimiento normal del edificio, y se dividen en:

• Gastos de mantenimiento. En este grupo se incluyen los de suministros que no se puedan individualizar, los gastos bancarios y de gestión, los que generan las zonas comunes o los servicios comunes, como por ejemplo, los contratos de personal al servicio de todo el edificio, los de jardinería, etc.
• Gastos para obras de conservación necesarias para mantener el edificio en correcto funcionamiento.
• Fondo de reserva. Es un fondo consistente en un porcentaje del presupuesto ordinario de la comunidad, y actúa como colchón de seguridad ante imprevistos, por lo que debe estar disponible en todo momento.

Gastos de comunidad extraordinarios

Los gastos de comunidad extraordinarios son los que sirven para hacer frente a actuaciones no necesarias en los elementos comunes, y que constituyen mejoras. 

Por ejemplo, un gasto extraordinario puede ser el destinado a cubrir con una mampara la piscina del edificio o añadir una puerta electrónica al garaje.

Los gastos extraordinarios se sufragan mediante las llamadas derramas, al margen de las cuotas ordinarias por gastos de comunidad.

¿Cómo se pagan los gastos de comunidad entre los vecinos?

Cada unidad o vivienda integrante del edificio tiene asignada una cuota de participación en función de su superficie y de otros factores.

Esta cuota de participación debe estar reflejada en el título de constitución de la propiedad horizontal, y es la que sirve de módulo para determinar la participación de cada propietario en las cargas y beneficios de la comunidad (artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal).

No obstante, si una propiedad no se encuentra afectada en la misma medida que las otras por un elemento común, es posible votar en junta de propietarios que dicha propiedad quede excluida del pago de la parte alícuota de los gastos de ese elemento, o puede haberse hecho constar así en el propio título constitutivo.

¿A quién corresponde pagar los gastos de comunidad de una propiedad?

En cuanto a quién es el responsable de pagar los gastos de comunidad correspondientes a una concreta vivienda o propiedad que se encuentra arrendada o afectada por un usufructo, la regla general es que los gastos de comunidad correspondan al propietario, ya que son gastos generados por la propiedad, no por el uso, pero las partes pueden pactar otra cosa.

Por ejemplo, es posible decidir que el inquilino de la vivienda pague la cuota ordinaria de la comunidad, aunque el propietario pague los gastos extraordinarios.

¿Qué pasa si un propietario no paga los gastos de comunidad?

Actualmente, las cuotas para hacer frente a los gastos de comunidad gozan de una especial protección en la Ley de Propiedad Horizontal:

• En primer lugar, la deuda por impago de gastos de comunidad generará intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago.
• Además la junta de propietarios podrá acordar intereses superiores al legal u otras medidas disuasorias, como la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas o desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad del inmueble.
• Por otro lado, la comunidad puede acudir directamente a los tribunales para exigir el pago de la deuda pendiente mediante el proceso monitorio. 
• Por último, el propietario que tenga con la comunidad una deuda pendiente podrá asistir a las reuniones de la junta de propietarios, pero aunque pueda participar expresando su opinión, estará privado de su derecho a votar los acuerdos, a menos que haya impugnado judicialmente la deuda o haya procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada (artículo 15.2).