Procedimiento monitorio para comunidades de propietarios

El procedimiento monitorio para comunidades de propietarios es una herramienta judicial que facilita a las comunidades de propietarios la recuperación de deudas generadas por vecinos morosos. Este proceso, respaldado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, se enfoca en las cuotas de gastos impagadas de la comunidad.

Su objetivo es proporcionar una vía legal eficaz para asegurar el cobro de las deudas derivadas del mantenimiento del edificio. Constituye una respuesta rápida y efectiva para mantener las finanzas comunitarias en orden.

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Regulación del procedimiento monitorio para comunidades de propietarios

El procedimiento monitorio destinado a las comunidades de propietarios se encuentra establecido en los artículos 812 a 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El propietario moroso en las comunidades de vecinos y sus derechos

El estatus de moroso se adquiere con el impago de una sola cuota ordinaria o extraordinaria. El plazo de pago debe establecerse en los estatutos o acuerdos de la junta de vecinos.

Si el propietario no paga en el plazo establecido, se considera moroso al día siguiente de incumplir el término acordado. En ausencia de un plazo determinado, la morosidad se aplica al finalizar el mes del recibo presentado al pago.

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 21, otorga a las comunidades la capacidad de privar temporalmente del uso de servicios o elementos comunes a los propietarios morosos.

Sin embargo, esta privación no debe ser abusiva ni desproporcionada. La norma no especifica medidas concretas, dejando la decisión a la discreción de cada comunidad.

Aunque en estos casos la privación de la piscina, pistas de pádel o gimnasio es común, medidas más extremas como prohibir el uso del ascensor suelen ser rechazadas por considerarse desproporcionadas.

Es importante destacar que el responsable del pago de las cuotas de la comunidad es el propietario, no el inquilino en el caso de viviendas arrendadas.

Fases del procedimiento monitorio para comunidades de propietarios

Inicio del proceso

El proceso comienza enviando una convocatoria al propietario deudor, notificada la intención de la comunidad de certificar la deuda e iniciar el proceso judicial. Esta notificación debe realizarse mediante burofax certificado con acuse de recibo, evitando así problemas futuros en el proceso.

En el acta de reunión, se constata la certificación de deudas y el inicio del proceso judicial. Se especifican las cantidades a demandar y sus conceptos de manera clara y concisa.

La aprobación de este punto se realiza en la segunda convocatoria por mayoría simple de los propietarios presentes y representados, con sus respectivas mayorías de coeficientes. En la misma reunión se aprovecha este punto para autorizar al presidente como representante de la comunidad en todas las actuaciones necesarias.

Notificación

El acta, una vez redactada, se envía a todos los propietarios. A partir de este momento, existe un plazo de 10 días para firmar y enviarla. Al deudor se le envía el acta junto con la certificación de la deuda firmada por el secretario-administrador y con el visto bueno del presidente.

En este documento se detallan las acciones a tomar en caso de incumplimiento de pago y la inminente puesta en marcha del proceso monitorio.

La notificación del burofax se realiza en el domicilio del propietario o, en su defecto, en el domicilio de la propiedad, dándose al ocupante. Si no es posible en ninguna de las dos direcciones, se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad durante 3 días.

La demanda se presenta ante el juzgado de primera instancia del domicilio o residencia del deudor o donde pueda ser hallado. Sin embargo, se aconseja presentarla en el juzgado donde esté ubicada la propiedad en cuestión.

Debe adjuntarse el certificado rubricado por el secretario-administrador, con el visto bueno del presidente, detallando la certificación de la deuda y los conceptos correspondientes.

Desarrollo del proceso monitorio en una propiedad horizontal

Una vez presentada la petición inicial y la documentación, el juzgado requerirá al deudor. Este tendrá 20 días para abonar la deuda o presentar alegaciones por escrito en caso de oposición.

Tras el requerimiento al deudor pueden originarse tres escenarios:

  • Pago del deudor. Si el deudor paga la deuda, se acredita en el juzgado para archivar las actuaciones.
  • Falta de pago y falta de oposición. Cuando el deudor no paga ni formule oposición, el juzgado resuelve la terminación del proceso y da traslado al acreedor para solicitar el despacho de ejecución.
  • Oposición del deudor. Si el deudor se opone por escrito, el proceso avanza al juicio verbal si la reclamación no supera los 6.000 euros; en caso contrario, se sigue el juicio ordinario.

Si el juzgado considera incorrecta la cantidad reclamada, propone aceptar o rechazar requerir al deudor por una cuantía inferior. En caso de rechazo o falta de respuesta, se archiva el procedimiento. La falta de respuesta conduce al despacho de ejecución.

No es necesario tener abogado ni procurador para presentar el escrito inicial. Sin embargo, al formular oposición, si la cantidad reclamada supera los 2.000 euros se requiere su presencia.

Duración del procedimiento monitorio

El periodo desde la presentación de la reclamación en el juzgado hasta el cobro de la deuda puede extenderse entre 12 y 24 meses. Es esencial comprender la duración del proceso y estar preparado para la espera.

Garantías

Las deudas comunitarias están respaldadas por garantías legales específicas. Los créditos a favor de la comunidad, relativos a las cuotas de la anualidad actual y las tres anteriores, tienen la condición de preferentes según el artículo 1923 del Código Civil.

Cuando hay cambio de propietario, el nuevo adquirente asume responsabilidad por las cuotas pendientes de los anteriores titulares. Esta responsabilidad alcanza a las deudas de la anualidad en curso y a los tres años naturales previos a la adquisición.

Costas procesales tras el monitorio para comunidades de propietarios

En situaciones de pago voluntario por parte del deudor, éste asume las costas del procedimiento, incluyendo honorarios de abogado y procurador. Esta disposición busca incentivar el cumplimiento voluntario y aliviar la carga financiera para la comunidad.

Si el moroso no responde al requerimiento y se inicia la ejecución, deberá afrontar las costas del juicio monitorio y las de la ejecución. Este escenario destaca la responsabilidad del deudor en casos de incumplimiento, subrayando la importancia de una respuesta oportuna.

En casos de oposición al pago y resultado del juicio, si el moroso gana queda exento de pagar las costas. En caso de perder, asumirá las costas de la comunidad, con un límite de un tercio de la deuda reclamada. Este equilibrio busca promover la equidad y la responsabilidad en el proceso judicial.

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