Constructor

¿Qué es un constructor en el proceso de edificación?

Como uno de los agentes de la edificación, el constructor o contratista es la persona física o jurídica que asume el compromiso contractual con el promotor de ejecutar las obras en su totalidad, o una parte de las mismas, con sujeción a las especificaciones del proyecto y a los términos del contrato, combinando para ello medios humanos y materiales, propios o ajenos. 

De él dependen el jefe de obra, a quien tiene la función de designar, y las demás personas físicas o jurídicas que, a su vez, dependan de este.

El constructor es, en definitiva, quien coordina todos los elementos necesarios para ejecutar la obra desde el inicio de esta hasta el momento de la recepción por el promotor, asumiendo la planificación económica y técnica para garantizar la continuidad y viabilidad del proceso constructivo.

¿Dónde se regula esta figura?

La figura del promotor como uno de los agentes de la edificación está regulada fundamentalmente en el artículo 11 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), donde se establece su definición y obligaciones en el proceso de edificación.

Además, en otros artículos del mismo cuerpo legal se regulan otros aspectos relacionados con la figura del constructor, como son su régimen de responsabilidad civil (artículo 17) o las garantías que está obligado a prestar (artículo 19).

¿Qué obligaciones le atribuye la Ley de Ordenación de la Edificación al constructor?

En su labor de coordinador de los medios humanos y materiales con el objetivo de convertir el proyecto en una realidad sobre el terreno, el constructor tiene que hacer frente a las siguientes obligaciones que le atribuye el artículo 11 de la LOE:

• Debe ejecutar la obra ajustándose a los términos del proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones que le proporcionen el director de obra y el director de la ejecución de la obra, en aras a alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
• Disponer de la titulación o capacitación profesional necesaria que le habilite para actuar como constructor.
• Designar al jefe de obra, quien asumirá en la obra la representación técnica del constructor, y que, por su titulación o experiencia, deberá tener la capacitación adecuada que exijan las características y la complejidad de la obra.
• Asignar los medios humanos y materiales que sean necesarios para la obra.
• Formalizar las subcontrataciones oportunas con respecto a determinadas partes o instalaciones de la obra, y siempre dentro de los límites establecidos en el contrato.
• Firmar las actas de replanteo o de comienzo y de recepción de la obra.
• Proporcionar al director de obra los datos necesarios para elaborar la documentación de la obra.
• Contratar las garantías legales para cubrir el resarcimiento de los posibles daños materiales por defectos de construcción.

¿Qué garantías debe prestar el constructor?

Tanto el promotor como el constructor están obligados por la Ley de Ordenación de la Edificación a suscribir determinadas garantías con el fin de cubrir el riesgo de daños materiales por eventuales defectos en la construcción.

El constructor, con carácter general, debe contratar un seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera que garantice, durante 1 año, el resarcimiento de posibles daños materiales por defectos de ejecución que afecten a los acabados de la obra. Esta garantía podrá ser sustituida por la retención por el promotor de un 5 % del importe de la ejecución material de la obra. El capital mínimo asegurado en este caso deberá ser de al menos el 5 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.

Además, siempre que exista un pacto expreso en ese sentido entre el promotor y el constructor, este deberá figurar además como tomador en los siguientes seguros de daños materiales, seguros de caución o garantías financieras:

• Uno por una duración de 3 años para el resarcimiento de posibles daños materiales causados en el propio edificio por defectos de los elementos constructivos o instalaciones que supongan un incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, con un capital mínimo asegurado del 30 % del coste final de la ejecución material de la obra, honorarios incluidos.
• Otro por una duración de 10 años para el resarcimiento de posibles daños materiales causados en el propio edificio por defectos en los elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, con un capital mínimo asegurado equivalente al 100 % del coste final de la ejecución material de la obra, honorarios incluidos.

En todos los casos, los asegurados serán el promotor y los sucesivos adquirentes del edificio en su totalidad o de parte del mismo.

¿Qué responsabilidad civil tiene el constructor por defectos en la construcción?

Por su intervención en todas las fases del proyecto de edificación, el régimen de responsabilidad civil por daños materiales causados por defectos de la construcción es más exigente en el caso del constructor que en el caso de otros agentes de la edificación. 

Así, además de la posibilidad de responder por daños causados en el propio edificio debido a sus propios actos u omisiones, manifestados en el plazo de 10 años por defectos en elementos estructurales o en el plazo de 3 años, si se deben a defectos en los elementos constructivos o en las instalaciones, el constructor también responderá en el plazo de un año por los daños ocasionados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Por otro lado, aunque la Ley de Ordenación de la Edificación establece una responsabilidad personal e individualizada, el constructor no solo responde directamente por sus propios actos u omisiones, sino también:

• Por los daños causados por la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones que correspondan al jefe de obra y a otras personas físicas o jurídicas que dependan de este. 
• Por los daños causados por vicios o defectos en la ejecución de partes de la obra o instalaciones subcontratadas por él, sin perjuicio de su derecho de repetición, que le permite reclamar posteriormente contra el auténtico responsable.
• Por los daños causados por las deficiencias de los productos de construcción que él haya adquirido o aceptado, sin perjuicio de su derecho de repetición.

Cuando el responsable directo no esté claramente identificado en un principio, la ley establece la responsabilidad solidaria de todos los agentes de la construcción, de modo que el perjudicado podrá reclamar contra cualquiera de ellos, que deberá responder, aunque posteriormente pueda repetir contra el causante del daño.

No obstante, la LOE contempla un supuesto de exención: los agentes de la edificación no responderán por daños cuando se demuestre que se debieron a caso fortuito, fuerza mayor, actos de terceros o intervención del propio perjudicado. 

Por último, el artículo 1591 del Código Civil impone una responsabilidad adicional para el constructor: si el edificio se arruina por defectos de la construcción a causa de la falta del constructor a las condiciones del contrato, este responderá de los daños y perjuicios manifestados en el plazo de 15 años desde que concluyó la construcción.