Desahucio de local comercial

El desahucio de local comercial es el proceso judicial mediante el cual un arrendador solicita la restitución de un inmueble destinado a actividades comerciales, generalmente por incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, como falta de pago o uso indebido del local.
Ideas clave
  • El desahucio de locales comerciales en Colombia se regula principalmente por el Código de Comercio y supletoriamente por la Ley 820 de 2003.
  • En Colombia, el propietario debe notificar al arrendatario al menos seis meses antes si desea desahuciar para uso propio, demolición, o reparaciones significativas.
  • El desahucio puede ser justificado por impago de la renta, uso indebido del inmueble, o incumplimiento de otras cláusulas contractuales.
  • El proceso incluye notificación al arrendatario, presentación de demanda, evaluación judicial, sentencia de desalojo, y ejecución forzosa si es necesario.
  • En Colombia, el arrendatario tiene derecho a defenderse y presentar pruebas durante el proceso judicial.
  • Para evitar el desahucio es esencial que el contrato de arrendamiento sea claro y contemple todos los posibles incumplimientos y procedimientos de desahucio.

¿Qué es un desahucio de local comercial?

El desahucio de un local comercial es un procedimiento legal mediante el cual un arrendador busca recuperar el inmueble arrendado a un arrendatario que ha incumplido las condiciones del contrato de arrendamiento.

Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales.

Artículo 515 del Código de Comercio de Colombia

Este proceso es crucial para proteger los derechos del propietario y asegurar que los locales comerciales se utilicen conforme a lo pactado.

El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;

2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y

3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.

Artículo 518 del Código de Comercio de Colombia

¿Dónde se regula el desahucio de un local comercial en Colombia?

El desahucio de locales comerciales en Colombia está regulado principalmente por:

  • Código de Comercio: regula los contratos de arrendamiento comercial.

En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

Artículo 520 del Código de Comercio de Colombia

  • Ley 820 de 2003: conocida como la Ley de Arrendamiento de Vivienda Urbana, también se aplica de manera supletoria a los arrendamientos comerciales en aspectos no regulados específicamente por el Código de Comercio.

Motivos comunes para el desahucio

  1. Falta de pago: el motivo más común es el impago de las rentas acordadas. Según la ley, la falta de pago puede justificar el desahucio si se ha cumplido con los plazos y procedimientos de notificación previos.
  2. Uso indebido del inmueble: utilizar el local para fines distintos a los acordados en el contrato.
  3. Incumplimiento de otras cláusulas contractuales: cualquier otra violación del contrato, como subarrendar sin permiso del propietario.

El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.

El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación.

La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio}.

Artículo 523 del Código de Comercio de Colombia

Procedimiento de desahucio en Colombia

  1. Notificación al arrendatario: el arrendador debe notificar al arrendatario del incumplimiento y darle la oportunidad de corregirlo. Esto se conoce como "requerimiento de pago".
  2. Presentación de demanda: si el arrendatario no corrige el incumplimiento, el arrendador puede presentar una demanda de desahucio ante el juez competente.
  3. Procedimiento judicial: el juez evaluará la demanda y las pruebas presentadas por ambas partes. El arrendatario puede oponerse presentando sus propios argumentos y pruebas.
  4. Sentencia: si el juez falla a favor del arrendador, emitirá una orden de desalojo. El arrendatario deberá desalojar el inmueble en el plazo determinado por el juez.
  5. Ejecución de la sentencia: si el arrendatario no cumple con la orden de desalojo, se procederá a la ejecución forzosa de la sentencia con la intervención de la fuerza pública si es necesario.

Consideraciones finales

  • Oportunidad de defensa: el arrendatario tiene derecho a defenderse durante el proceso judicial, presentando pruebas y argumentos que puedan justificar el incumplimiento o demostrar que ha cumplido con sus obligaciones.
  • Importancia de un buen contrato: es crucial que el contrato de arrendamiento esté bien redactado y contemple todas las posibles situaciones de incumplimiento, así como los procedimientos a seguir en caso de desahucio.

Conclusión

Este procedimiento, aunque puede parecer complejo, está diseñado para proteger los derechos de ambas partes y asegurar que los locales comerciales se utilicen de manera justa y conforme a lo acordado en el contrato.