Estatutos de la comunidad de vecinos

¿Qué son los estatutos de la comunidad de vecinos?

Los estatutos de la comunidad de vecinos regulan los derechos y obligaciones de los propietarios de un inmueble, así como otros aspectos que afectan a la organización en él, siempre dentro del marco que establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). 

Es un documento de naturaleza privada, adoptado voluntariamente por los propietarios del edificio.

Mediante estos estatutos, los titulares de las viviendas y locales acuerdan, por unanimidad, normas que pueden referirse al uso de los elementos comunes, la distribución de gastos, limitaciones en las actividades que pueden desarrollarse en los inmuebles, así como a cualquier otro aspecto que consideren necesario para una mejor organización de la comunidad, adaptando así el régimen de la comunidad a las particularidades del edificio.

¿Dónde se regulan los estatutos de la comunidad de vecinos?

Los estatutos de la comunidad de propietarios están regulados a lo largo de todo el articulado de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, y, concretamente, están definidos en el artículo 5 de dicha ley.

¿Son obligatorios los estatutos de la comunidad de vecinos?

No, no es una obligación legal disponer de los estatutos. Sin embargo, es recomendable y cada vez más utilizado en todas las comunidades de propietarios. El documento complementa el régimen de convivencia y es muy útil para acordar usos de espacios comunes, limitaciones y otras variables específicas del lugar.

Sí es un requisito expresado en la LPH que su constitución se base en el acuerdo de todos los propietarios. Ellos son los que deciden de manera voluntaria y unánime la redacción y puesta en vigor de los estatutos.

¿Quién redacta los estatutos de una comunidad de propietarios?

La redacción corresponde a los dueños de las viviendas y locales comerciales. Ellos son los responsables de determinar, previo acuerdo, las cláusulas de los estatutos. Para tal fin se debe evaluar cuáles son los objetivos y las necesidades, tanto actuales como aquellas que puedan surgir a futuro.

Otra opción, y la más recomendada, es contratar a un tercero experto en la materia para que elabore los estatutos. Este profesional tiene los conocimientos y la experiencia suficientes para asesorar y escribir las medidas que los propietarios tomen de común acuerdo.

Según lo que establece la Ley de propiedad horizontal, los dueños tienen la facultad de constitución. La norma indica que se reunirán en junta general de propietarios para su redacción original o modificación y deben ser aprobados por unanimidad.

¿Es obligatorio inscribir los estatutos de la comunidad en el Registro de la Propiedad?

Del mismo modo que no es obligatoria la elaboración de los estatutos, tampoco lo es su inscripción en el Registro de la Propiedad. Pero, si se ha decidido de manera voluntaria constituirlos, lo ideal es que también se inscriban. No solo se trata de un trámite formal, sino que tendrá efectos en los nuevos propietarios.

Cuando los estatutos están registrados, implica que cualquier persona que adquiera un local comercial o vivienda queda vinculada por lo dispuesto en ellos.

Si los estatutos de la comunidad de vecinos no se inscriben en el Registro de Propiedad, cuando un nuevo propietario ingrese en la comunidad, no se verá afectado por los derechos y obligaciones establecidos en el documento.

No obstante, la jurisprudencia matiza este extremo, entendiendo que también vinculan al nuevo propietario si se acredita que este conocía efectivamente la existencia y el contenido de los estatutos antes de la compra.

¿Qué contienen los estatutos de la comunidad de vecinos?

Cada comunidad de vecinos elabora sus estatutos según sus criterios y necesidades. El documento responde a los intereses específicos de los propietarios y sus circunstancias. Así, es posible encontrar estatutos muy similares en diferentes fincas y otros muy disímiles.

A pesar de esta particularidad, es factible determinar algunos contenidos que son comunes o generales.

• Datos de identificación del bien inmueble al que corresponden los estatutos.
• Derechos y obligaciones sobre el uso y destino de las áreas comunes como ascensores, pasillos, terraza, patios, etc., así como de los servicios.
• Las obligaciones relacionadas con el pago de las cuotas que establezca la comunidad.
• Limitaciones sobre las actividades en pisos y locales.
• Limitaciones sobre usos de espacios comunes en circunstancias especiales. Por ejemplo, se puede prohibir el acceso a gimnasios o piscinas a los vecinos morosos, pero no se podrán limitar otros elementos comunes como el ascensor.
• Reglas para fortalecer las normas de convivencia dentro del edificio. No es igual al Reglamento de Convivencia Interior, pero sí lo puede complementar.
• Normas sobre la constitución y modificación de los estatutos de la comunidad de vecinos.
• Otras normas que regulen las modificaciones o reparaciones en la finca.
• Formas de distribución de gastos comunes.

No existe un modelo único de documento, pero básicamente esta información debería estar presente en todos los casos.

¿Cómo se pueden modificar los estatutos de la comunidad?

La modificación de los estatutos de la comunidad de vecinos precisa de los siguientes pasos:

• Redactar la nueva propuesta.
• Enviarla a todos los propietarios para que tengan conocimiento de las modificaciones que se intentan realizar en el documento ya vigente.
• Convocar a una junta general para el tratamiento de la modificación de los estatutos.
• Debatir y votar la implementación de las nuevas medidas.
• Redactar el acta que se incluye en el libro de actas de la comunidad.
• Introducir los cambios en el Registro de la Propiedad, si los estatutos ya estaban inscritos.

Para que una modificación de los estatutos de la comunidad de vecinos tenga validez, debe ser aprobada por unanimidad.

¿Dónde se consultan?

Una de las formas de conocer los estatutos de la comunidad de vecinos es en el Registro de la Propiedad. En esta institución se podrá informar si existe un registro para que se haga la consulta pertinente.

La vía más sencilla es solicitarlo al momento de firmar un contrato de renta o compra de un inmueble. Lo más frecuente es que el propietario o promotor entregue los estatutos junto con el resto de la documentación.

Otra opción es que el administrador de la comunidad de vecinos le informe de ello. Una de sus obligaciones es disponer del documento y de informar de su alcance a los nuevos vecinos.