Subarriendo

¿Qué es el subarriendo?

El subarriendo consiste en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, que permite a un tercero usar el inmueble o una parte de él a cambio de una renta.

En esta operación, el arrendatario inicial mantiene su posición frente al arrendador principal, pero asume también una nueva posición jurídica frente al tercero, al convertirse en subarrendador.

Por tanto, el subarriendo se articula en torno a dos relaciones contractuales distintas:

• El contrato principal de arrendamiento, celebrado entre el arrendador y el arrendatario.
• El contrato de subarriendo, celebrado entre el arrendatario, que pasa a actuar como subarrendador, y el tercero, que adquiere la condición de subarrendatario.

En consecuencia, el contrato de subarriendo depende del contrato principal, de modo que no puede mantenerse si se extingue el arrendamiento que le sirve de base.

¿Dónde se regula el subarriendo?

El subarriendo está regulado principalmente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que distingue entre el subarriendo de vivienda y el subarriendo para uso distinto del de vivienda:

• El subarriendo de vivienda está contemplado en el artículo 8.2 de la ley, y la posibilidad de resolver el contrato por el incumplimiento de obligaciones contractuales, tales como la cesión o el subarriendo inconsentido, en el artículo 27. Además, en lo no regulado por la ley especial, se aplicarán supletoriamente determinados preceptos del Código Civil sobre el contrato de arrendamiento, especialmente en materia de relaciones entre arrendador, arrendatario y subarrendatario.
• El subarriendo para uso distinto del de vivienda está contemplado en el artículo 32 de la misma ley, mientras que el artículo 35 regula la extinción de pleno derecho en caso de no cumplir los requisitos legales para el subarriendo.

Por otro lado, el subarriendo en el ámbito de los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985, conocidos como alquileres de renta antigua, se regula por los artículos 10 a 22 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo texto refundido fue aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

¿De qué tipo puede ser el subarriendo?

Tanto la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 como la anterior ley de 1964 contemplan dos tipos de subarriendo con diferente finalidad y requisitos de validez: el subarriendo de vivienda y el subarriendo de local de negocio o para uso distinto del de vivienda.

¿Qué personas intervienen en el subarriendo?

Independientemente del uso al que esté destinado el subarriendo, en esta operación intervienen tres personas con posiciones jurídicas distintas:

El arrendador

El arrendador es la persona que alquila inicialmente la vivienda al arrendatario. No tiene que ser necesariamente el propietario del inmueble, ya que puede ser arrendador cualquier persona que, en virtud de la ley, tenga la facultad de disfrute de la vivienda, como el usufructuario, en caso de haberlo.

Su relación contractual directa se mantiene con el arrendatario principal, no con el subarrendatario. Sin embargo, su consentimiento es imprescindible para que el subarriendo de vivienda sea válido, aunque no es necesario en el arrendamiento para un uso distinto del de vivienda.

El subarrendador

El subarrendador es el arrendatario principal que, tras haber alquilado la vivienda o local, subarrienda una parte a un tercero (o incluso la totalidad, en caso de subarriendo para uso distinto del de vivienda).

Su posición es doble: frente al arrendador, sigue siendo arrendatario y debe cumplir las obligaciones del contrato principal, y, además, responde ante aquel de las consecuencias del subarriendo; frente al subarrendatario, actúa como arrendador del contrato de subarriendo.

El subarrendatario

El subarrendatario es la persona que contrata con el subarrendador para usar la parte del inmueble que sea objeto del subarriendo.

No existe, en principio, un contrato directo entre el subarrendatario y el arrendador, por lo que el subarrendatario debe pagar la renta al subarrendador y no al arrendador principal.

Su derecho de uso depende del mantenimiento del contrato principal. Si este se extingue, el subarrendatario no puede exigir al arrendador la continuación en la vivienda, aunque sí podrá reclamar al subarrendador si la extinción le causa un perjuicio derivado de un incumplimiento contractual, conforme al artículo 1124 del Código Civil.

¿Qué requisitos se exigen para el subarriendo de vivienda?

Para que el subarriendo de vivienda sea válido, se deben cumplir las condiciones que impone la ley, destinadas a proteger la finalidad habitacional del contrato principal.

Si no se cumplen estos requisitos, el subarriendo será ineficaz frente al arrendador y podrá tener como consecuencia la resolución del contrato de arrendamiento principal.

Los requisitos para el subarriendo de vivienda son:

Consentimiento del arrendador

El subarriendo de vivienda exige el consentimiento previo y escrito del arrendador.

Este consentimiento debe prestarse antes de celebrar el contrato de subarriendo, por lo que no basta con comunicarlo después ni con obtener una aceptación posterior si el subarriendo ya se ha formalizado sin autorización.

Además, debe constar por escrito, aunque la ley no exige una forma solemne específica, de modo que será suficiente con cualquier documento entre las partes que permita acreditar que el arrendador aceptó el subarriendo.

El arrendador puede condicionar su consentimiento a determinados límites, como el número de habitaciones que se pueden subarrendar, las personas que pueden ocuparlas o las reglas de uso de las zonas comunes, pero no puede exigir una duración concreta para el subarriendo.

Precio máximo

El precio del subarriendo no puede superar el precio del arrendamiento principal.

Este límite debe entenderse referido al conjunto de la vivienda y no a cada subarriendo considerado de forma aislada. Por tanto, si se subarriendan varias habitaciones a distintos subarrendatarios, la suma de las rentas no podrá exceder la renta que el arrendatario paga al arrendador.

Subarriendo parcial

En los arrendamientos de vivienda, el subarriendo solo puede ser parcial, aunque pueden existir varios subarrendatarios al mismo tiempo.

Esto significa que el arrendatario no puede subarrendar la totalidad de la vivienda, ya que debe seguir ocupándola como inquilino principal. Si abandona la vivienda y permite que un tercero la ocupe íntegramente, se entenderá que el inmueble arrendado no responde a la finalidad propia del arrendamiento de vivienda, que no es otra que satisfacer una necesidad permanente de vivienda.

Uso de vivienda

El subarriendo debe respetar el destino del contrato principal, por lo que si la vivienda fue arrendada para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, la parte subarrendada también deberá destinarse a ese uso.

No sería conforme con este régimen subarrendar una habitación o parte de la vivienda para destinarla a despacho profesional, consulta, oficina o actividad comercial.

¿Qué requisitos se exigen para el subarriendo para uso distinto del de vivienda?

La regulación del subarriendo para uso distinto del de vivienda es menos restrictiva que la del subarriendo de vivienda, y, en principio, se rige por la voluntad de las partes.

No obstante, en defecto de pacto, serán de aplicación las disposiciones recogidas en el título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según la cual se exigirán los siguientes requisitos:

Notificación al arrendador

En este caso, no se exige contar con el consentimiento previo del arrendador, pero sí notificarle fehacientemente el subarriendo en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado.

Límite en la elevación de la renta

En el subarriendo para uso distinto del de vivienda no existe una limitación en la fijación de la renta, pero sí se establece el derecho del arrendador a una elevación del 10 % de la renta en vigor si se produce un subarriendo parcial, y del 20 % en caso de subarriendo total.

Este incremento se aplica sobre la renta fijada en el contrato principal de arrendamiento.

Uso distinto al de vivienda

Como en el caso anterior, el subarriendo debe mantener el mismo uso que existe en el arrendamiento principal, por lo que el subarrendatario deberá destinar el inmueble a un uso comercial o profesional, no siendo posible destinarlo a vivienda.

¿Cuándo se extingue el subarriendo?

El subarriendo tiene una posición subordinada a la del contrato principal de arrendamiento. Por esta razón, no puede mantenerse cuando desaparece el derecho del arrendatario que subarrendó.

En consecuencia, el subarriendo se extingue cuando termina el contrato de arrendamiento principal, cualquiera que sea la causa de extinción. Esta regla opera aunque el subarrendatario haya cumplido correctamente sus obligaciones frente al subarrendador.

Además, el contrato puede resolverse anticipadamente por los siguientes motivos:

Cumplimiento del plazo

La duración del contrato de subarriendo no puede ser superior a la del contrato principal, pero sí puede ser inferior, siempre que el plazo haya sido fijado libremente entre el subarrendador y el subarrendatario, y no haya sido impuesto por el arrendador principal.

No obstante, en lo que respecta al subarriendo de vivienda, la jurisprudencia está dividida en cuanto a su duración máxima:

• Una parte de la jurisprudencia entiende que, siempre respetando el límite máximo del contrato principal, el subarriendo se podrá prorrogar obligatoriamente en la misma forma que prevé la ley para el arrendamiento de vivienda.
• Otra parte entiende que solo opera el límite máximo, que coincide con el tiempo de vigencia del contrato principal, pero se puede pactar una duración menor sin posibilidad de aplicación de prórroga legal.

Incumplimiento de los requisitos legales

Además, el arrendador puede resolver el contrato anticipadamente cuando el subarriendo se haya celebrado sin el consentimiento previo y escrito del arrendador, en el caso del subarriendo de vivienda, o sin la notificación fehaciente, en el caso del subarriendo para otros usos.

En ambos casos, también cuando el contrato vulnere las condiciones exigidas por la ley, por ejemplo, si el subarriendo recae sobre la totalidad de una vivienda, si la renta supera el límite legal en el subarriendo de vivienda o si se destina la parte subarrendada a un uso distinto del previsto para el arrendamiento principal.

Incumplimiento contractual

También puede producirse la resolución cuando exista un incumplimiento contractual relevante, ya sea en la relación principal entre arrendador y arrendatario o en la relación de subarriendo entre subarrendador y subarrendatario.

En todo caso, la extinción del contrato principal deja sin base al subarriendo, y el subarrendatario no tiene frente al arrendador un derecho autónomo a permanecer en la vivienda, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponderle frente al subarrendador por los daños derivados del incumplimiento.

¿Qué normas se aplican para los subarriendos en contratos de alquiler de renta antigua?

El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, regula los subarriendos de vivienda y de locales de negocio en los artículos 10 a 22, con algunas diferencias con respecto a la regulación contenida en la nueva ley.

Entre las diferencias más importantes, se encuentran la posibilidad de celebrar un contrato de subarriendo total de vivienda, la obligación de incluir el mobiliario en el subarriendo de vivienda, la fijación de un límite de la renta del subarriendo muy superior al actual, la obligación de autorización expresa y por escrito del arrendador en el subarriendo de locales de negocio, o la posibilidad del arrendador de exigir el abono directo de la renta del subarriendo.

No obstante, la actual Ley de Arrendamientos Urbanos limitó la posibilidad de concertar nuevos subarriendos en los contratos de arrendamiento de renta antigua aún vigentes, aunque permitió mantener los que ya se habían celebrado, que se extinguirán cuando lo haga el contrato de arrendamiento principal.