Contrato de alquiler de renta antigua

Los contratos de alquiler de renta antigua surgieron en España en el año 1964 como un intento de paliar la situación crítica que vivía la gente. En ellos se establecen precios muy bajos de alquiler y mínimos índices de ajuste. Fueron contratos firmados antes de 1985 y se regulan por el decreto ley de arrendamientos urbanos 4101/1964 y por la Ley 29/1994.

En el contrato de alquiler de renta antigua se establecen precios muy bajos de alquiler y mínimos índices de ajuste.

El rasgo destacado de estos contratos de alquiler de renta antigua es su larga duración. Pueden ser prorrogados indefinidamente hasta el fallecimiento del titular, y en ocasiones un poco más allá.

A partir de 1985, se emitió el Real Decreto-Ley 2/1985, que liberó el mercado de alquiler de viviendas del congelamiento al que estaba sometido. Sin embargo, las leyes no son retroactivas, por lo que los contratos de alquiler de renta antigua siguen existiendo en España.

Características de los contratos de alquiler de renta antigua

En la actualidad en España existen aproximadamente 200 mil contratos de renta antigua. Afectan a los propietarios, ya que las rentas que perciben son mucho menores que las del alquiler en el mercado de hoy.

¿Qué características tienen los contratos de alquiler de renta antigua?

• La renta que paga el inquilino es muy inferior a cualquier renta actual.
• Se actualiza únicamente con la subida del IPC. Como el importe de base para el aumento es muy bajo, el incremento de la renta es muy exiguo también.
• Los inquilinos están amparados en el derecho de prorrogar indefinidamente su contrato. Por lo tanto, pueden permanecer toda su vida en la vivienda con un mínimo alquiler.
• Con el fallecimiento del titular no finaliza el contrato, ya que pueden subrogarse familiares.

¿Quién paga las reparaciones de la edificación en un contrato de renta antigua?

Las reparaciones por deterioro natural de la vivienda o local debe pagarlas al arrendador. Al arrendatario corresponde el pago de los deterioros que surjan por un mal uso de las instalaciones.

¿Quiénes pueden subrogar a un titular fallecido en un contrato de renta antigua?

De hecho, los contratos de renta antigua finalizan cuando fallece el titular arrendatario. Sin embargo, la ley establece subrogaciones, las que se han modificado con el tiempo.

La  Ley de Alquileres Urbanos de 1994 dispuso algunas limitaciones a los contratos de renta antigua. Es la norma jurídica que actualmente rige las subrogaciones. Esta ley establece que:

• Si cuando se promulgó la ley ya existían 2 subrogaciones, no puede haber más.
• El cónyuge del arrendatario no separado, su pareja de hecho o los hijos que hayan convivido con el titular en los 2 años anteriores a la muerte, tienen derecho a usufructuar del mismo contrato de renta antigua.
• Si no existe cónyuge ni hijos, pueden ocupar el lugar del titular los ascendientes que hayan convivido 3 años con el arrendatario original.
• Cuando existe un hijo minusválido con una discapacidad igual o mayor al 65%, el plazo del contrato se extenderá durante 2 años o hasta que cumpla 25 años.

Causas de rescisión de contratos de alquiler de renta antigua

El dueño de una edificación urbana podrá rescindir el contrato de renta antigua en las siguientes situaciones:

• Falta de pago de la renta.
• En caso de que el arrendatario haya subarrendado ilegalmente la construcción y el subarrendador perciba rentas superiores a las que recibe el dueño de la vivienda.
• La transformación de la vivienda en local de negocio o viceversa.
• Cuando el inquilino y quienes con él convivan causen daños a la finca o realicen obras que modifiquen la estructura sin el consentimiento del dueño.
• Cuando en el interior del edificio se realicen actividades peligrosas, inmorales o insalubres.
• Si el inquilino posee otra vivienda en la misma localidad.
• Cuando el propietario necesita el inmueble para uso propio o de un familiar.
• En caso de que quiera derribar el inmueble para construir otra edificación.
• Cuando el inquilino se ausenta durante más de 6 meses en un año sin justificación.
• Ante una declaración de ruina de la finca dispuesta por la autoridad competente.

¿Cuáles son los caminos para rescindir un contrato de renta antigua?

Existen dos vías para rescindir un contrato de renta antigua.

Negociación arrendador-arrendatario

La primera vía es la de la negociación. Es el único mecanismo posible cuando no existe ninguna de las causas previstas por la ley. Se trata de una instancia en la que el arrendador y el inquilino negocian y se ponen de acuerdo en la fecha y las condiciones del desalojo.

El contrato finaliza amistosamente y sin intervención judicial, por el común acuerdo entre arrendador y arrendatario. Si el inquilino es reacio a abandonar el edificio y no acepta la rescisión del contrato, es posible proponer el pago de una indemnización.   

Para calcular la indemnización, es conveniente contar con el asesoramiento de un abogado. En ocasiones se toma en cuenta la renta del momento y el número de años que el inquilino pensaba seguir ocupando el inmueble. Estos dos valores pueden ser base de un prorrateo que satisfaga a los dos, arrendatario e inquilino.

El arrendador debe tener presente que esta indemnización tributa en su IRPF. El pago de la indemnización pasa a integrar el valor del inmueble, es decir lo que el propietario pagó al adquirirlo. Por lo tanto, debe constar cada año en la declaración.

La vía judicial

Es el camino que un propietario transita cuando existe alguna de las causas establecidas por la ley para el desalojo, mencionadas antes. Es preciso demostrar ante el juez esa razón.

Será un proceso más difícil, largo y costoso. Es imprescindible la actuación de un abogado, que se encargará del proceso legal y aconsejará a su cliente las decisiones más acertadas.

Más información

• Alquiler de renta antigua: concepto, regulación y extinción