Arras penitenciales

¿Qué son las arras penitenciales?

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, son un tipo de contrato de arras que permite a las partes de un contrato de compraventa desistir libremente del cumplimiento del contrato; es decir, sin necesidad de alegar causa alguna.

Se trata del precio que deberá pagar el comprador o vendedor si desisten del contrato de compraventa antes de consumarlo.

Esto quiere decir que comprador y vendedor pueden desistir lícitamente del cumplimiento del contrato, a cambio del pago de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.

A diferencia de las arras confirmatorias y de las arras penales, las arras penitenciales no se activan por el incumplimiento del comprador o vendedor, sino que otorgan a las partes la facultad de desistir.

¿Dónde se regula el contrato de arras penitenciales?

Este tipo de arras es el único que está regulado expresamente en el Código Civil:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Artículo 1454 del Código Civil

Consecuencias del desistimiento en el contrato de arras penitenciales

Las consecuencias son distintas según cuál de las partes desista del contrato:

1. Desistimiento del comprador. Si es el comprador quien no quiere llevar a cabo el contrato, perderá todas las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales.
2. Desistimiento del vendedor. Por el contrario, si es el vendedor quien decide no continuar con la venta, devolverá el doble de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales

Un ejemplo práctico sería el siguiente: supongamos que el comprador entrega 10.000 euros como arras en un contrato de compraventa de una vivienda de 200.000 euros.

• Si el comprador decide desistir, perderá esos 10.000 euros.
• Si es el vendedor quien desiste, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad acordada, es decir, 20.000 euros.

Modelo de arras penitenciales

Todas las cantidades entregadas hasta la fecha prevista para la formalización de la compraventa, tienen la condición de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no cumpliera cualesquiera de las obligaciones de pago que asume o desistiera de formalizar la compraventa, y por tanto no abona el precio en los plazos estipulados, se entenderá resuelto el contrato, operando los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil y por tanto perdiendo todas las cantidades entregadas hasta la fecha.

Igualmente, si la parte vendedora no cumpliera los pactos esenciales del contrato en los términos acordados, o desistiera de formalizar la venta, debería abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha.

Ejemplo de modelo de contrato de arras penitenciales

Fiscalidad de las arras penitenciales

En caso de que la compraventa llegue a materializarse, el importe pagado en concepto de arras formará parte del precio final, por lo que tributarán como el resto de la cantidad pagada.

Si, por el contrario, la compraventa no se realiza, las consecuencias fiscales dependen de qué parte ha desistido del contrato:

• En caso de que haya desistido el comprador, al perder las arras, tendrá que reflejar esta pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El vendedor tendrá que tributar por las mismas también en el IRPF, pero como ganancia patrimonial en su caso.
• Si es el vendedor quien desiste, tendrá que devolver al comprador el doble de la cantidad que este entregó como arras, pero su pérdida patrimonial equivale solo al importe de las arras, siendo esto lo que tendrá que declarar como tal en el IRPF. Por su parte, el comprador tendrá que tributar por el importe de las arras como ganancia patrimonial.