Arras confirmatorias

¿Qué son las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias constituyen un anticipo del precio total que las partes acuerdan en el contrato de compraventa, y se perfecciona mediante la entrega por parte del comprador de una cantidad de dinero al vendedor, por la cual ambas partes confirman su compromiso de celebrar el contrato de compraventa en un plazo pactado.

De ese modo, la cantidad entregada se entiende como una primera entrega o el primer plazo del precio, y, una vez celebrado el contrato de compraventa, se imputa al precio final.

Al contrario de lo que ocurre con las arras penitenciales, en las arras confirmatorias no se admite el desistimiento de las partes.

¿Dónde se regulan las arras confirmatorias?

No existe una regulación expresa de las arras confirmatorias, ya que el Código Civil no las contempla, aunque están plenamente aceptadas en la práctica y son frecuentes.

El criterio jurisprudencial es que, a falta de una manifestación expresa sobre el tipo de arras pactadas en el contrato, se entenderá que son confirmatorias.

Consecuencias del incumplimiento en el contrato de arras confirmatorias

En este tipo de arras no existe la posibilidad de desistimiento de las partes, por lo que se entenderá que existe un incumplimiento si, llegado el término del plazo pactado, el contrato de compraventa no se celebra por causa atribuible a una de las partes.

Como consecuencia, la otra parte (la parte cumplidora) podrá optar por:

• Exigir el cumplimiento a la otra parte, además del pago de los intereses devengados.
• Resolver la obligación y solicitar una indemnización por los daños causados más intereses. Esto no significa que las arras confirmatorias se consideren como una indemnización de daños y perjuicios como tal, ya que, de ser así, se trataría de arras penales, donde las arras funcionan como una cláusula penal.

Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, pero este resulta imposible, podrá pedir la resolución de la obligación más adelante.

Ejemplo de arras confirmatorias

Este tipo de arras pueden ser introducidas en un contrato utilizando una fórmula similar a esta:

Las partes acuerdan que el precio de la compraventa es de X euros que se abonará por la compradora del siguiente modo:

a) La parte vendedora recibe en este acto la cantidad de X euros en concepto de arras.

b) El resto del precio acordado, es decir X euros, será abonado en el momento del otorgamiento de la escritura pública que se llevará a cabo como máximo el día __ de __________ de _____.

Ejemplo de modelo de contrato de arras confirmatorias

Fiscalidad de las arras confirmatorias

Debido a su consideración de anticipo a cuenta del precio total pactado para la compraventa, la tributación de la cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias será similar a la del resto del precio:

• Para el vendedor, la cantidad de las arras se considerará una ganancia patrimonial que deberá imputar en la base imponible del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).
• Para el comprador, deberá tributar por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), en caso de que se trate de una vivienda de segunda mano, o por el impuesto sobre el valor añadido (IVA) si se trata de una vivienda nueva.

En ambos casos, solo procede tributar si la compraventa finalmente se lleva a cabo, y se hará por el precio total satisfecho.