Expropiación rogada

¿Qué es la expropiación rogada?

La expropiación rogada o expropiación por ministerio de la ley es el proceso de desposeimiento en el cual es el propio propietario quien exige al Ayuntamiento que ejecute la expropiación y pague la indemnización debida.

Esta situación se da en relación con terrenos o instalaciones que son propiedad de un titular privado y que, debido a las normas del ordenamiento urbanístico aplicable, no pueden ser objeto de aprovechamiento lucrativo por su propietario por estar destinados a un uso o proyecto de interés público (zonas verdes, viales, edificios dotacionales de uso educativo, deportivo, sanitario, institucional, etc.).

En estos casos, el destino público de los terrenos impide que el propietario obtenga un provecho económico del suelo, de modo que, cuando la Administración se demora en llevar a cabo la expropiación, el propietario sufre un perjuicio injustificado que no tiene el deber de soportar. Mediante la expropiación rogada, puede solicitar directamente al Ayuntamiento que proceda a la expropiación y al consiguiente pago del justiprecio, poniendo fin a una situación de inmovilidad jurídica.

¿Dónde se regula la expropiación rogada?

La figura de la expropiación rogada o por ministerio de la ley quedó establecida en el artículo 69 del Texto Refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976.

Esa modalidad de expropiación rogada no se mencionó tiempo después en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, ya que, a partir de ese momento, esta pasó a ser una figura regulada por las normativas autonómicas.

Por tanto, la expropiación rogada está regulada de manera particular para cada comunidad autónoma en sus respectivas normas urbanísticas autonómicas. Por ello, aunque el proceso sea el mismo en todos los casos, algunos plazos, pasos y detalles pueden variar de una comunidad autónoma a otra.

¿Cómo funciona la expropiación rogada o expropiación por ministerio de la ley?

Cuando un suelo queda calificado en el planeamiento urbanístico para ser destinado a un proyecto o uso público, el Ayuntamiento asume la obligación de expropiar los terrenos de los particulares que se vean afectados por el proyecto en cuestión.

En ese caso, corresponde al ente público ejecutar la expropiación y pagar la indemnización establecida según las normas de valoración del justiprecio. Con ello, el terreno pasa a ser de propiedad pública y es la Administración la que deberá hacerse cargo de él a partir de la expropiación, desarrollando el plan o proyecto urbanístico aprobado.

Sin embargo, a veces, la Administración no actúa en los plazos establecidos y la expropiación se demora en exceso, con el consiguiente perjuicio para el particular, que ve limitadas sus posibilidades de uso sobre el terreno y de obtención de un provecho económico.

Es en esos casos de inactividad administrativa cuando el particular puede exigir que se lleve a cabo la expropiación en virtud de la figura de la expropiación rogada o expropiación por ministerio de la ley.

¿Cuál es el fundamento de la expropiación rogada?

Las expropiaciones por ministerio de la ley representan para los propietarios una garantía frente a la inactividad o retraso de las administraciones públicas en cuanto a la gestión de los planes de ordenación.

Cuando las administraciones se retrasan o dejan de ejecutar planes urbanísticos que afectan a propiedades de particulares, y que por ende requieren de su expropiación, los propietarios, amparados por esta figura, tienen la posibilidad de exigir al ente administrativo responsable que concrete la expropiación, una vez transcurridos los plazos que establecen las diferentes normativas de aplicación en cada comunidad autónoma.

Este procedimiento permite que se desbloquee la situación y que los propietarios reciban la compensación económica a la que tienen derecho. Los propietarios son así resarcidos de tener un bien paralizado con respecto al cual no pueden actuar, por encontrarse este afectado por un plan o proyecto urbanístico de interés público de la localidad en la que se encuentra.

¿Cuándo se puede aplicar una expropiación rogada?

El proceso de expropiación rogada se puede aplicar en los siguientes casos:

• Cuando un terreno privado haya sido calificado por el planeamiento urbanístico como suelo dotacional público (sistemas generales o locales) y hayan transcurrido 5 años (4 años en algunas comunidades autónomas) desde su entrada en vigor sin que la Administración competente haya iniciado el procedimiento de expropiación o adquirido el suelo por otro mecanismo.
• Cuando el planeamiento establezca que la obtención de dichos suelos dotacionales deba realizarse por el sistema de expropiación y se supere el plazo máximo de inactividad de la Administración previsto legalmente, permitiendo al propietario iniciar el cómputo para la formulación de la hoja de aprecio.

De acuerdo con las competencias de cada Comunidad Autónoma, existen variaciones en los plazos y supuestos específicos para aplicar la expropiación rogada:

• Reducción de plazos generales (País Vasco y La Rioja). Mientras que la legislación estatal fija el plazo en 5 años, en el País Vasco y en La Rioja el propietario de un suelo calificado como dotacional público (zonas verdes, viales o equipamientos) puede exigir su expropiación rogada tras 4 años de inactividad de la Administración desde la aprobación del planeamiento.
• Supuesto especial de la Comunidad Valenciana. Se permite instar la expropiación rogada en el caso de las reservas de aprovechamiento. Si la Administración compensó al propietario con un derecho de aprovechamiento urbanístico futuro y transcurren 3 años sin que este se haya podido materializar o transferir, el afectado puede exigir que se le pague en dinero en efectivo.

¿Cómo se inicia un proceso de expropiación rogada?

Una vez transcurridos los plazos de inactividad establecidos por la ley (4 o 5 años según la comunidad autónoma), el propietario debe presentar ante el Ayuntamiento una advertencia formal de expropiación rogada.

A partir de este aviso, la Administración dispone de un plazo de 2 años para incoar el expediente (o el plazo que haya establecido la Comunidad Autónoma correspondiente, que generalmente es de 6 meses). Si transcurre ese tiempo sin que el Ayuntamiento actúe, el propietario queda legitimado para presentar su hoja de aprecio, que es la valoración económica del terreno realizada por peritos cualificados según los valores de mercado del momento de la solicitud.

Tras la presentación de la hoja de aprecio, el Ayuntamiento dispone de otros 3 meses para aceptarla o rechazarla formulando sus propias alegaciones. Si la Administración la rechaza o vuelve a guardar silencio, el expediente se remitirá al Jurado Territorial de Expropiación Forzosa correspondiente para que fije el justiprecio definitivo.

En ningún caso la expropiación se produce de forma automática por el mero paso del tiempo; exige siempre el impulso y la tramitación por parte del propietario afectado.