El derecho real es aquel derecho que otorga a una persona (llamada titular o titularidad) el poder y control directo sobre un bien o cosa determinada, en lugar de establecer una relación entre personas. Este derecho es oponible frente a terceros, lo que significa que pueden hacer valer sus derechos sobre el bien ante cualquier persona que interfiera o afecte el ejercicio de esos derechos.
Los derechos reales se diferencian de los derechos personales (también conocidos como derechos de crédito) en que están vinculados a un bien específico, mientras que los derechos personales implican una relación entre personas y la obligación de una parte de cumplir una prestación en favor de la otra.
Son ejemplos de derechos reales la propiedad (el derecho de ser dueño de un bien), el usufructo (el derecho de disfrutar y obtener beneficios de un bien ajeno), la servidumbre (el derecho de paso a través de la propiedad de otra persona), entre otros.
Derecho real en Chile
En Chile, el artículo 577 del Código Civil define derecho real como «el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona». Además, precisa que son derechos reales «el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca», y que de estos derechos «nacen las acciones reales».
La jurisprudencia señala, por su parte, que la estructura del derecho real está conformada por un sujeto, un bien y un poder sobre ese bien.
El titular del derecho real puede hacerlo valer frente a todos los demás sujetos (erga omnes). Puede, de hecho, demandar a cualquier persona (y no solo a una persona determinada) si considera que se ve afectado, amenazado o perturbado su derecho real.
Prerrogativas del derecho real
Protege la posesión del titular con respecto al bien, cualquiera que sea la posesión en que se encuentre. Las prerrogativas pueden ser:
- Derecho de persecución: el titular del derecho real puede perseguir el cumplimiento sobre todo poseedor o detentador del bien.
- Derecho de preferencia: el titular del derecho real puede excluir, por lo que se refiere a la cosa objeto de su derecho, a todos aquellos que solo tienen un derecho de crédito, o que tienen un derecho real de fecha posterior.
Clasificación derechos reales
Los derechos reales se pueden clasificar en:
- Derecho real de dominio: es aquel que entrega las mayores facultades a su titular. Corresponde al derecho de dominio o propiedad y derecho real de herencia.
- Derecho real de disfrute o goce: también conocido como “desmembraciones de dominio”, permite a su titular usar la cosa directamente a su beneficio. Son derechos reales de disfrute: el usufructo, el uso y habitación, y las servidumbres.
- Derecho real de garantía: también conocido como derecho accesorio, tiene por objetivo cumplir una obligación principal, propia o ajena, de manera que, en caso de no cumplir esa obligación, la cosa constituida en garantía, con auxilio de la justicia, puede enajenarse para obtener el cumplimiento de las prestaciones incumplidas. Son derechos reales de garantía: la hipoteca y la prenda.
- Derecho real consagrado en categoría intermedia: corresponden a la concesión minera y al derecho de aprovechamiento de aguas.