Un derecho real es un poder de dominio que faculta al titular de un bien a actuar inmediatamente frente a cualquiera.
Un buen ejemplo de derecho real es el derecho de propiedad sobre una vivienda, puesto que permite utilizarla, disponer de ella y percibir sus frutos.
¿Cuáles son los caracteres de los derechos reales?
Los rasgos básicos y habituales de un derecho real son los siguientes:
- Poder inmediato directo sobre las cosas: para ejecutar las facultades del dominio, no se precisa de cooperación ajena.
- Poder inherente a las cosas: se puede ejercitar frente a cualquiera, porque no es que afecte solo a una persona, sino directamente a los objetos de dominio. Por tanto, se puede ejercitar tal dominio frente a cualquiera que perturbe las facultades que se adquieren sobre las cosas. Es diferente al campo de derecho de obligaciones, en el que solo se puede actuar frente al deudor.
- La titularidad de un derecho real excluye otro de contenido similar: no puede haber dos propietarios de una misma cosa. A lo sumo, serán copropietarios al 50% de la misma cosa. Cuando haya conflicto, se resolverá en función del criterio de prioridad (el primer poseedor será el elegido, puesto que se trata de un derecho excluyente).
- Los derechos reales se ejercitan a través de la posesión. El propietario es tal porque posee las cosas. Esta figura es la apariencia de la apropiación de hecho. Posesión es una cuestión de hecho (cuestión fáctica) y no de derecho (cuestión de titularidad).
Estos rasgos básicos están presentes en el dominio, pero no en otros muchos derechos reales. No es necesario, por ello, que se den para determinar que estamos ante un derecho real.
¿Qué diferencias existen entre los derechos reales y los de crédito o personales?
Según los sujetos:
- Derechos reales: solo se analiza el lado activo, el titular. El lado pasivo no se analiza porque es indeterminado al ser todos los que no sean el propietario. Todo el mundo está obligado a respetar sus derechos.
- Derechos de crédito: se analiza el lado pasivo, pues es determinado (el deudor).
Según el objeto:
- Derechos reales: recaen sobre las cosas.
- Derechos de crédito: recaen sobre la conducta del deudor, pudiéndole exigir algo.
Según la forma de adquirir los derechos:
- Derechos reales: para adquirirlos, no basta con el título, sino que se necesita la entrega de la posesión. Es la esencia del sistema adquisitivo de los derechos reales, es la teoría del título (contrato) y el modo (entrega).
- Derechos de crédito: solo se necesita el título o contrato.
Según su eficacia:
- Derechos reales: es eficaz frente a cualquiera. Una de las características básicas del derecho real es la capacidad de persecución de la cosa donde quiera que esté.
- Derechos de crédito: es eficaz solo frente al deudor. No existe la característica anterior.
Según la forma de satisfacerse:
- Derecho real: mediante el ejercicio del derecho real no se extingue, sino que se consolida.
- Derecho de crédito: quien lo emprende se satisface una vez que desaparece la prestación exigida en el contrato. Mientras no se extinga la obligación con el pago, la tesitura continuará.
Según la posible violación del derecho:
- Derecho real: cualquiera podría violar un derecho real perturbando al propietario.
- Derecho de crédito: solo el deudor puede incumplir el contrato.
Según se inscriben:
- Derecho real: se pueden inscribir en registros. El Registro de la Propiedad afecta a los bienes inmuebles, pero también existe otro registro para los bienes muebles.
- Derecho de crédito: no se inscriben. No obstante, los arrendamientos se inscriben para mantener y ejercitar frente al arrendatario aquello que fuera necesario.
Según las formalidades para constituirse:
- Derecho real: como tienen eficacia frente a cualquiera, exigirán muchas formalidades.
- Derecho de crédito: no se exige ninguna formalidad en concreto. Solo en algún contrato se exige la forma escrita, pero lo normal es la libertad de forma.
Según la usucapión (adquisición por paso del tiempo):
- Derecho real: se pueden adquirir con el paso del tiempo, porque juega la posesión como apariencia de titularidad.
- Derecho de crédito: como no hay posesión, se constata el poder del acreedor, de tal manera que las obligaciones no se pueden adquirir con el paso del tiempo.
Según la prescripción extintiva (cómo se extinguen por el paso del tiempo los derechos):
- Derecho real: si no se ejercita el derecho en un período de tiempo que alcanza los 30 años, se puede perder.
- Derecho de crédito: el plazo fundamental es de 5 años, pero existen términos inferiores.
¿Cómo se pueden clasificar los derechos reales?
- Propiedad/Derechos reales en cosa ajena. Ejemplos: servidumbre (permite pasar por finca ajena), hipoteca (permite grabar la finca de un propietario)...
- Propiedad sobre bienes muebles o sobre bienes inmuebles: existen muchas ocasiones en las que hay derechos que solo pueden recaer sobre bienes muebles o inmuebles.
- Derechos temporales (como el usufructo, que se extingue por plazo o muerte) y perpetuos (como la propiedad).
- Derechos transmisibles (casi todos) o intransmisibles (derechos de uso y habitación).
- Bienes sobre cosas corporales o incorporales (propiedad intelectual, industrial…). Éstas dificultan la configuración del derecho real, pero no cabe duda acerca de que pertenezcan a tal categoría.
- Derechos reales típicos y atípicos.
¿Qué facultades integran los derechos reales?
Si una persona disfruta de un derecho real, será dotada de las siguientes facultades:
- Realizar directamente el interés del titular sin necesitar la colaboración de nadie. Es dudoso en los derechos de garantía, por lo que se dice que no todos los rasgos están presentes en todos los derechos reales.
- Facultad de exclusión de que cualquiera perturbe su derecho. Es una facultad preventiva llamada facultad de deslinde y cercamiento, con la idea de prevenir inmisiones ajenas. También es regresiva, pues siempre le queda al propietario la posibilidad de recuperar de la persona lo que le hubiera quitado.
- Facultad de persecución: el ejemplo más claro es la acción reivindicatoria. Es donde se protegerá la apariencia.
En materia de inmuebles ocurre lo mismo.
- Facultad de disposición: normalmente es un elemento esencial, excepto en los derechos de uso y habitación.
- Facultad de preferencia o prioridad: si hay derechos incompatibles entre sí, el que antes lo adquiriera será protegido frente a ulteriores y eventuales titulares del derecho.