¿Qué es un arrendador?
En Colombia, un arrendador es la persona que, en virtud de un contrato de arrendamiento, cede el uso o goce de un bien, generalmente un inmueble, a otra persona llamada arrendatario a cambio de un pago periódico, conocido como canon de arrendamiento.
¿Dónde se regula la figura del arrendador en Colombia?
En Colombia, el contrato de arrendamiento se regula principalmente por el Código Civil y por la Ley 820 de 2003 para viviendas urbanas. Esta ley establece los derechos y deberes tanto del arrendador como del arrendatario, así como las reglas sobre el canon de arrendamiento, la duración del contrato, entre otros aspectos.
Es importante que el arrendador conozca bien sus derechos y deberes para evitar conflictos y garantizar una relación contractual justa y equilibrada.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
El arrendador tiene varias obligaciones según la ley colombiana, las cuales incluyen:
- Entrega del bien en buen estado: El arrendador debe entregar el inmueble en condiciones aptas para el uso convenido.
- Realización de reparaciones necesarias: Es responsable de realizar las reparaciones necesarias para el mantenimiento del inmueble, excepto aquellas causadas por el mal uso del arrendatario.
- Permitir el uso del bien: Debe garantizar que el arrendatario pueda usar el inmueble sin interferencias durante el tiempo del contrato.
- Mantener el bien en condiciones adecuadas: Tiene la obligación de conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso acordado durante todo el período de arrendamiento.
La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones.
¿Cuáles son los derechos del arrendador?
Entre los derechos del arrendador se destacan:
- Recibir el canon de arrendamiento: El arrendador tiene derecho a recibir el pago del canon de arrendamiento en la forma y plazo acordados en el contrato.
El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente .
Artículo 19 de la Ley 820 de 2003 de Colombia
- Solicitar la restitución del bien: Al finalizar el contrato, el arrendador puede pedir que el arrendatario devuelva el inmueble en las condiciones en que fue entregado, salvo el desgaste natural por el uso.
- Reajuste del canon de arrendamiento: El arrendador puede solicitar un reajuste del canon de arrendamiento según las normas vigentes, generalmente una vez al año.
Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año calendario inmediatamente anterior a aquél en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 18 de la presente ley.
El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deberá informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se hará efectivo, a través del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificación personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dará derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicación.
Artículo 20 de la Ley 820 de 2003 de Colombia
- Rescindir el contrato en caso de incumplimiento: Si el arrendatario incumple alguna de sus obligaciones, el arrendador puede dar por terminado el contrato.
Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:
1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.
2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.
3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.
4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.
5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.
6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.
7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.
Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble.
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompañará al aviso escrito la constancia de haber constituido una caución en dinero, bancaria u otorgada por compañía de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitución.
Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnización se realizará mediante el mismo procedimiento establecido en el artículo 23 de esta ley.
De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entenderá renovado automáticamente por un término igual al inicialmente pactado.
Artículo 22 de la Ley 820 de 2003 de Colombia
Conclusión
En resumen, el rol del arrendador en Colombia implica no solo recibir el canon de arrendamiento, sino también cumplir con una serie de obligaciones que garantizan el buen estado del inmueble y el disfrute del mismo por parte del arrendatario. Conocer y respetar las normativas establecidas, es esencial para mantener una relación contractual saludable y evitar conflictos legales. Al entender sus derechos y deberes, el arrendador puede ejercer su rol de manera efectiva, protegiendo su propiedad y asegurando una convivencia armoniosa con el arrendatario.