¿Qué es la servidumbre de paso?
La servidumbre de paso es un derecho que permite utilizar un inmueble ajeno para transitar y acceder a otro inmueble.
En Argentina constituye una modalidad de servidumbre, es decir, un derecho real que recae sobre un inmueble y proporciona una utilidad a otro inmueble.
El ejemplo más habitual es el de un terreno que no tiene una salida adecuada a la vía pública y necesita atravesar un inmueble vecino para poder acceder a ella.
La servidumbre no significa que quien tiene derecho de paso se convierta en propietario del terreno por el que circula. El inmueble continúa perteneciendo a su dueño, pero queda sujeto al derecho de paso en las condiciones establecidas legalmente o en el título que constituyó la servidumbre.
¿Dónde se regula la servidumbre de paso en Argentina?
Las servidumbres están reguladas principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación, en los artículos 2162 y siguientes.
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
En este esquema se distinguen:
- Inmueble dominante: el que recibe el beneficio de la servidumbre.
- Inmueble sirviente: aquel sobre el cual se ejerce el derecho.
Además de las servidumbres constituidas voluntariamente, el Código contempla servidumbres forzosas, entre ellas la servidumbre de tránsito en determinadas circunstancias.
¿Cuándo se puede exigir una servidumbre de paso?
El artículo 2166 del Código Civil y Comercial contempla:
Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
¿Existe derecho a indemnización tras constituir servidumbre de paso en Argentina?
Toda servidumbre de paso producirá una indemnización de la que disfrutará el dueño del predio privado. Su valor será el que acuerden las partes, o bien el valor del terreno ocupado junto con el de los daños causados por el paso.
¿Cuándo se extingue la servidumbre de paso?
Según el artículo 2182 del Código Civil y Comercial, los medios especiales de extinción son:
Son medios especiales de extinción de las servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.
Por su parte, el artículo 2183 regula los efectos de la extinción:
Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante.