¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son defectos, fallas o anomalías existentes en un bien transferido que no fueron conocidos por el adquirente al momento de la compraventa y que disminuyen su utilidad, valor o aptitud para el uso ordinario o para el uso pactado.
En el derecho civil peruano, esta figura se vincula con la obligación de saneamiento, que protege al adquirente frente a defectos no aparentes del bien recibido.
En virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor.
Un vicio oculto no es cualquier desperfecto. Debe tratarse de un defecto que existía al momento de la compraventa, que no era fácilmente detectable mediante una revisión ordinaria y que afecta de manera relevante el aprovechamiento del bien.
Por ejemplo, pueden presentarse vicios ocultos en un inmueble con problemas estructurales no visibles, en un vehículo con fallas mecánicas preexistentes o en una maquinaria que aparenta funcionar correctamente, pero tiene defectos internos graves.
La finalidad de esta institución es equilibrar la relación entre vendedor y comprador. Quien recibe un bien debe poder confiar en que este sirve para el uso que razonablemente se espera o para el uso expresamente acordado. Si luego aparecen defectos ocultos que ya existían antes de la compraventa , el vendedor puede quedar obligado a responder conforme a las reglas del Código Civil peruano.
¿Dónde se regulan los vicios ocultos en el Código Civil peruano?
Los vicios ocultos se regulan en el Código Civil peruano, dentro de las normas sobre saneamiento en los contratos de transferencia. La regla central se encuentra en el artículo 1503 ,del Título XV sobre las obligaciones de saneamiento, que establece que el vendedor está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia o compraventa.
El transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia.
¿Cuáles son los requisitos de los vicios ocultos?
Para que exista saneamiento por vicios ocultos deben concurrir ciertos elementos:
El primero es que el defecto sea oculto, es decir, que no haya sido conocido por el adquirente ni resulte fácilmente perceptible al momento de recibir el bien. Si el defecto era evidente o podía advertirse con una revisión ordinaria, normalmente no se configura un vicio oculto.
No se consideran vicios ocultos los que el adquirente pueda conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias.
El segundo requisito es que el defecto sea preexistente. El vicio debe haber existido al momento de la transferencia, aunque se manifieste después. No corresponde atribuir responsabilidad al transferente por fallas generadas posteriormente por mal uso, desgaste ordinario, falta de mantenimiento o hechos imputables al adquirente.
El tercer requisito es que el defecto sea relevante. No cualquier imperfección da lugar al saneamiento. El vicio debe disminuir la utilidad del bien, afectar su valor o hacerlo inadecuado para el uso al que estaba destinado. Una falla menor, sin incidencia real en el aprovechamiento del bien, no tiene la misma relevancia jurídica que un defecto estructural, funcional o sustancial.