Derecho de superficie

El derecho de superficie es un concepto legal que se refiere al permiso para utilizar o controlar la superficie de un terreno, sin ser dueño del terreno en sí. En términos simples, este derecho permite a alguien construir o edificar en la parte superior, en el espacio aéreo o incluso en el subsuelo de una propiedad que pertenece a otra persona.

Por lo general, este derecho está restringido en el tiempo y se establece durante un período específico.

Regulación del derecho de superficie en México

En México, el derecho de superficie no se encuentra regulado explícitamente por las leyes federales como el Código Civil Federal. Lo que este sí regula es el derecho de accesión, el cual, de acuerdo con el artículo 886, se refiere al derecho del propietario de un bien sobre todo lo que ese bien produce, se le une o incorpora tanto de manera natural como artificial.

El artículo 887 enumera los diferentes tipos de frutos que pertenecen al propietario:

• Frutos naturales: incluyen las producciones espontáneas de la tierra, como los cultivos que crecen naturalmente, así como las crías y otros productos de los animales.
• Frutos industriales: son los productos que las tierras o propiedades producen mediante el cultivo o el trabajo humano. Esto incluye la construcción de edificaciones y cultivos plantados y cosechados por el esfuerzo humano.
• Frutos civiles: son los ingresos que provienen de los bienes muebles o inmuebles, como los alquileres, las rentas, los intereses de los capitales y otros beneficios que no son producidos directamente por la cosa, sino que provienen de contratos, disposiciones testamentarias o la ley.

Por lo tanto, aunque no esté regulado explícitamente a nivel federal el derecho de superficie, el derecho de accesión permite al dueño de un terreno celebrar acuerdos en que permita a otro construir sobre el mismo, pero sin perder la propiedad. Es decir, las mejoras realizadas por alguien que no es dueño del terreno pueden estar sujetas al principio de accesión. Si un superficiario construye edificaciones en un terreno, esas edificaciones se consideran mejoras humanas y, por lo tanto, están sujetas al derecho de acceso industrial.

Extinción del derecho de superficie

Como se dijo anteriormente, el derecho de accesión del Código Civil Federal permite el derecho de superficie en todo el país.

Es por esta razón que hay códigos civiles de algunas entidades federativas en el país que regulan explícitamente el derecho de superficie. Algunos ejemplos son Nuevo León, Jalisco, y Puebla. En estos se incluyen algunas causas que pueden extinguir este derecho y las más comunes son:

• Expiración del plazo: este es un derecho restringido en el tiempo, es decir, es un acuerdo que se mantiene por un período acordado y que en ocasiones no puede superar un plazo establecido en la ley.
• Falta de construcciones: algunos códigos civiles contienen el requisito de que las construcciones acordadas en el derecho de superficie deben iniciarse en determinado periodo de tiempo. Si estas no se inician, el derecho puede extinguirse.
• Destrucción de las construcciones: las partes pueden acordar que la destrucción de los construido es motivo de extinción del derecho de superficie.