Servidumbres

Las servidumbres son derechos reales que limitan el dominio de una propiedad en beneficio de otra, permitiendo ciertos usos o beneficios sobre el terreno del propietario afectado. Existen servidumbres específicas como de paso, de aguas, entre otras.
Ideas clave
  • En Ecuador, las servidumbres están reguladas en el Código Civil, principalmente en los artículos 859 al 932.
  • La servidumbre de paso permite transitar a través del predio sirviente, especialmente cuando un terreno no tiene acceso a una vía pública.
  • La servidumbre de aguas es el derecho a usar agua que corre por el predio sirviente, como ríos, acequias, o pozos.
  • En Ecuador, la servidumbre de acueducto permite conducir el agua por el predio sirviente mediante tuberías o canales.
  • La servidumbre de luces y vistas permite mantener ventanas o aberturas que den hacia el predio sirviente.
  • La servidumbre de desagüe permite el paso de aguas pluviales o residuales a través del predio sirviente.
  • En Ecuador, las servidumbres pueden establecerse por acuerdo, testamento o imposición legal.
  • El predio dominante tiene derecho a usar la servidumbre según lo establecido y respetar los límites de uso.
  • El predio sirviente debe permitir el uso de la servidumbre y no obstruirla.
  • Las servidumbres se pueden extinguir por acuerdo, consolidación de propiedad, prescripción o imposibilidad de uso.
  • El propietario del predio sirviente no puede negar el uso de una servidumbre válidamente constituida.
  • En Ecuador, el mantenimiento de la servidumbre generalmente, es responsabilidad del propietario del predio dominante, a menos que se acuerde lo contrario.

¿Qué es una servidumbre?

Las servidumbres son derechos reales que se establecen sobre un predio, conocido como "predio sirviente", en beneficio de otro predio, denominado "predio dominante". Este derecho permite al propietario del predio dominante utilizar o beneficiarse de alguna manera del predio sirviente.

Las servidumbres pueden incluir el derecho a pasar por el terreno, acceder a agua, entre otros usos específicos. Estas limitaciones pueden ser permanentes o temporales y se pueden establecer a través de acuerdos entre propietarios, disposiciones testamentarias o directamente por ley.

¿Dónde se regula la servidumbre en Ecuador?

En Ecuador, las servidumbres se regulan principalmente en el Código Civil, particularmente en los artículos 859 al 932. Estos artículos abordan la naturaleza, clasificación, formas de adquisición, derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominante y sirviente, y las maneras de extinguir una servidumbre.

Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

Artículo 859 del Código Civil de Ecuador

Tipos de servidumbres

Las servidumbres pueden clasificarse de varias maneras según su naturaleza y función:

Servidumbre de paso

La servidumbre de paso permite al propietario del predio dominante transitar a través del predio sirviente. Esta servidumbre es común cuando un terreno no tiene acceso directo a una vía pública.

Si un predio carece de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otros predios, el dueño del primero tendrá derecho para imponer a los otros la servidumbre de tránsito, en cuanto fuere indispensable para el uso y beneficio de su predio, pagando el valor del terreno necesario para la servidumbre, y resarciendo cualquier otro perjuicio.

Artículo 883 del Código Civil de Ecuador

Servidumbre de aguas

Otorga el derecho de aprovechar aguas que corren por el predio sirviente. Puede incluir la toma de agua, conducción a través de acequias, o el uso de pozos.

El dueño de un predio puede hacer uso de las aguas lluvias y de cualesquiera otras que corran ocasionalmente por caminos públicos o por quebradas secas, inclusive cambiando su curso, con arreglo a la Ley de Aguas.

Artículo 874 del Código Civil de Ecuador

Servidumbre de acueducto

Es una variante de la servidumbre de aguas, donde se permite la conducción de agua a través del predio sirviente mediante tuberías, canales u otros medios.

Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto y sus conexas, en favor de otra heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un pueblo que las haya menester para el servicio doméstico de los habitantes, o en favor de un establecimiento industrial que las necesite para el movimiento de sus máquinas, con las limitaciones y requisitos establecidos en la Ley de Aguas.

Esta servidumbre consiste en que puedan conducirse las aguas por la heredad sirviente, a expensas del interesado; y está sujeta a las reglas que van a expresarse.

Artículo 898 del Código Civil de Ecuador

Servidumbre de luces y vistas

Permite al propietario del predio dominante mantener ventanas o aperturas que den hacia el predio sirviente, asegurando el acceso a luz natural y vistas despejadas.

La servidumbre legal de luz está sujeta a las condiciones que van a expresarse:

1a.­ La ventana tendrá rejas de hierro, y una red de alambre cuyas mallas tengan tres centímetros de abertura o menos; y,

2a.­ La parte inferior de la ventana distará del suelo de la vivienda a que da luz, tres metros a lo menos.

Artículo 919 del Código Civil de Ecuador

Servidumbre de desagüe

Permite el paso de aguas pluviales o residuales a través del predio sirviente, asegurando que el predio dominante no se inunde o acumule aguas residuales.

Creación de servidumbres

Las servidumbres pueden establecerse de varias maneras:

  • Por acuerdo: los propietarios de los predios dominante y sirviente pueden pactar la creación de una servidumbre a través de un contrato formalizado por escritura pública.
  • Por testamento: un propietario puede establecer una servidumbre en su testamento.
  • Por ley: la ley puede imponer servidumbres en ciertos casos, como las servidumbres de paso necesarias para permitir el acceso a un predio sin salida a la vía pública.

Derechos y obligaciones

Los propietarios de los predios dominante y sirviente tienen derechos y obligaciones específicos:

  • Propietario del predio dominante: tiene derecho a usar la servidumbre según lo pactado o establecido, y debe respetar los límites del uso.
  • Propietario del predio sirviente: debe permitir el uso de la servidumbre y no realizar actos que obstruyan o perjudiquen su utilización.

El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo. Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.

Artículo 869 del Código Civil de Ecuador

Extinción de las servidumbres

Las servidumbres pueden extinguirse por varias razones:

  • Por acuerdo: los propietarios pueden acordar la extinción de la servidumbre.
  • Por consolidación: si los predios dominante y sirviente pasan a ser propiedad de una misma persona.
  • Por prescripción: si no se usa la servidumbre por el tiempo establecido en la ley.
  • Por imposibilidad de uso: si las circunstancias cambian de manera que el uso de la servidumbre ya no es posible.

 Las servidumbres se extinguen:

1o.­ Por la resolución del derecho del que las ha constituido;

2o.­ Por la llegada del día o el cumplimiento de la condición, si se ha establecido de uno de estos modos;

3o.­ Por la confusión, o sea la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos de un mismo dueño. Así, cuando el dueño de uno de ellos compra el otro, perece la servidumbre; y si por una nueva venta se separan, no revive, salvo el caso del Art. 925. Por el contrario, si la sociedad conyugal adquiere una heredad que debe servidumbre a otra heredad de uno de los dos cónyuges, no habrá confusión sino cuando, disuelta la sociedad, se adjudiquen ambas heredades a una misma persona;

4o.­ Por la renuncia del dueño del predio dominante; y,

5o.­ Por haberse dejado de gozar diez años.

En las servidumbres discontinuas corre el tiempo desde que han dejado de gozarse; en las continuas, desde que se haya ejecutado un acto contrario a la servidumbre.

Artículo 929 del Código Civil de Ecuador

Preguntas frecuentes

  • ¿Puede un propietario negar el uso de una servidumbre?: No, el propietario del predio sirviente no puede negar el uso de una servidumbre válidamente constituida, ya que estaría violando los derechos del propietario del predio dominante.
  • ¿Se puede cambiar el uso de una servidumbre?: El uso de una servidumbre se puede cambiar solo si ambas partes acuerdan y formalizan el cambio, o si hay una disposición legal que lo permita.
  • ¿Quién es responsable del mantenimiento de una servidumbre?: Generalmente, el propietario del predio dominante es responsable del mantenimiento de la servidumbre, salvo que se haya pactado lo contrario.

Conclusión

En conclusión, las servidumbres son instrumentos legales importantes para regular el uso y disfrute de los terrenos en beneficio mutuo, asegurando que las propiedades puedan ser utilizadas de manera eficiente y equitativa. Su regulación en el Código Civil ecuatoriano proporciona un marco claro para su establecimiento, uso y extinción.

Categorías: Derecho Civil