Servidumbre de paso

La servidumbre de paso es un derecho real que permite a una persona usar una parte del inmueble ajeno para acceder a su propia propiedad.
Ideas clave
  • La servidumbre de paso permite el acceso a una propiedad usando parte de otro terreno, esencial cuando no hay salida directa a una vía pública.
  • En Ecuador, la regulación de la servidumbre de paso se encuentra en el Código Civil, abordando condiciones, derechos y procedimientos para su establecimiento y extinción.
  • Los tipos de servidumbre de paso incluyen naturales, voluntarias y legales, esta última impuesta por razones de interés público o mejor aprovechamiento del suelo.
  • Para establecer una servidumbre de paso se requiere acuerdo entre propietarios o un procedimiento judicial, con inscripción en el Registro de la Propiedad para efectos legales.
  • La servidumbre de paso es fundamental para garantizar el acceso a propiedades y facilitar la movilidad, requiriendo una comprensión adecuada para una planificación urbana armoniosa.

¿Qué es una servidumbre de paso?

Una servidumbre de paso es un derecho real que permite a un propietario o poseedor de un terreno, denominado predio dominante, usar una parte de otro terreno, conocido como predio sirviente, para obtener acceso a su propia propiedad. 

Este derecho se establece cuando una propiedad no tiene salida directa a una vía pública o necesita un acceso más conveniente.

¿Dónde se regula la servidumbre de paso en Ecuador?

En Ecuador, la servidumbre de paso está regulada principalmente por el Código Civil en sus artículos 859 a 932. 

Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

Artículo 859 del Código Civil de Ecuador

Estos artículos establecen las condiciones bajo las cuales se puede constituir una servidumbre de paso, los derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominante y sirviente, y los procedimientos para su establecimiento y extinción.

Tipos de servidumbre de paso en Ecuador

Existen diferentes tipos de servidumbre de paso:

  1. Naturales: Se establece cuando un terreno no tiene acceso a una vía pública y es imprescindible cruzar otra propiedad para obtenerlo.
  2. Voluntarias: Aunque el predio dominante tenga acceso propio, se solicita una servidumbre para facilitar el tránsito o mejorar la conexión.
  3. Legales: Impuesta por ley, principalmente por razones de interés público o mejor aprovechamiento del suelo.

Las servidumbres, o son naturales, que provienen de la natural situación de los lugares, o legales, que son impuestas por la ley, o voluntarias, que son constituidas por un hecho del hombre.

Artículo 870 del Código Civil de Ecuador

Proceso de establecimiento de la servidumbre de paso

Para establecer una servidumbre de paso, generalmente se requiere un acuerdo entre el propietario del predio dominante y el del predio sirviente. 

Se llama predio sirviente el que sufre el gravamen, y predio dominante el que reporta la utilidad.

Con respecto al predio dominante la servidumbre se llama activa, y con respecto al predio sirviente, pasiva.

Artículo 860 del Código Civil de Ecuador

Si no se alcanza un acuerdo, el interesado puede iniciar un procedimiento judicial para que se declare y establezca la servidumbre. Una vez acordada o dictaminada, la servidumbre debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tenga efectos frente a terceros.

Derechos y obligaciones en Ecuador

El titular del predio dominante tiene el derecho de pasar por el predio sirviente de acuerdo con los términos establecidos en la servidumbre. Sin embargo, debe hacerlo causando el menor daño posible al predio sirviente y no alterar más de lo necesario la situación del terreno.

El que tiene derecho a una servidumbre lo tiene igualmente a los medios necesarios para ejercerla. Así, el que tiene derecho de sacar agua de una fuente situada en la heredad vecina, tiene el derecho de tránsito para ir a ella, aunque no se haya establecido expresamente en el título.

Artículo 867 del Código Civil de Ecuador

Por su parte, el propietario del predio sirviente debe permitir el paso y no obstaculizarlo de manera alguna.

El dueño del predio sirviente no puede alterar, disminuir, ni hacer más incómoda para el predio dominante la servidumbre con que está gravado el suyo. Con todo, si por el transcurso del tiempo llegare a serle más oneroso el modo primitivo de la servidumbre, podrá proponer que se varíe a su costa; y si las variaciones no perjudican al predio dominante, deberán ser aceptadas.

Artículo 869 del Código Civil de Ecuador

Extinción de la servidumbre de paso

La servidumbre de paso puede extinguirse por diversas razones, como el mutuo acuerdo entre las partes, la desaparición de la necesidad que la motivó, la consolidación (cuando los dos predios pasan a ser propiedad de la misma persona), o por el no uso durante el tiempo establecido por la ley, que en Ecuador es de diez años.

Las servidumbres se extinguen:

1o.- Por la resolución del derecho del que las ha constituido;

2o.- Por la llegada del día o el cumplimiento de la condición, si se ha establecido de uno de estos modos;

3o.- Por la confusión, o sea la reunión perfecta e irrevocable de ambos predios en manos de un mismo dueño. Así, cuando el dueño de uno de ellos compra el otro, perece la servidumbre; y si por una nueva venta se separan, no revive, salvo el caso del Art. 925. Por el contrario, si la sociedad conyugal adquiere una heredad que debe servidumbre a otra heredad de uno de los dos cónyuges, no habrá confusión sino cuando, disuelta la sociedad, se adjudiquen ambas heredades a una misma persona;

4o.- Por la renuncia del dueño del predio dominante; y,

5o.- Por haberse dejado de gozar diez años.

En las servidumbres discontinuas corre el tiempo desde que han dejado de gozarse; en las continuas, desde que se haya ejecutado un acto contrario a la servidumbre.

Artículo 929 del Código Civil de Ecuador

Conclusiones

La servidumbre de paso es una figura jurídica esencial para garantizar el acceso a las propiedades y facilitar la movilidad en zonas donde los terrenos no cuentan con salida directa a una vía pública. Su correcta comprensión y aplicación es crucial para la convivencia armoniosa entre propietarios y la adecuada planificación del uso del suelo.

Categorías: Derecho Civil