Derecho real

El derecho real es un conjunto de normas que regulan la relación directa e inmediata entre una persona y un bien, otorgándole a ésta el poder de gozar y disponer de dicho bien, de manera exclusiva y oponible a terceros.
Ideas clave
  • El derecho real en Guatemala se basa en la relación directa entre una persona y un bien, permitiendo su uso y disfrute exclusivos y garantiza la protección legal del titular del derecho.
  • El Código Civil de Guatemala es la principal fuente normativa que regula los derechos reales, como la propiedad, usufructo y servidumbre, estableciendo sus límites y funciones.
  • La inscripción en el Registro de la Propiedad es crucial para la constitución y publicidad de los derechos reales en Guatemala.

¿Qué es el Derecho Real?

El derecho real es una rama del derecho privado que regula las relaciones jurídicas entre personas y bienes. A diferencia de los derechos personales, que se establecen entre personas, los derechos reales implican un poder directo y exclusivo sobre un bien, permitiendo a su titular usar, gozar y disponer del mismo dentro de los límites establecidos por la ley. Esta relación jurídica directa es oponible a terceros, lo que significa que el derecho debe ser respetado por toda persona.

¿Dónde se regula el Derecho Real en Guatemala?

En Guatemala, los derechos reales se regulan principalmente en el Código Civil, específicamente en los libros que tratan sobre bienes, propiedad, y demás derechos reales como usufructo, uso, habitación, servidumbres y la posesión.

La hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.

Artículo 822 del Código Civil de Guatemala

 

La prenda es un derecho real que grava bienes muebles para garantizar el cumplimiento de una obligación.

Artículo 880 del Código Civil de Guatemala

Además, otras leyes y reglamentos complementan esta regulación, como la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley del Registro de la Propiedad, que juegan un papel importante en la constitución y publicidad de los derechos reales.

Características de los derechos reales

Los derechos reales tienen características distintivas: son absolutos, ya que pueden ser exigidos ante cualquier persona; son exclusivos, permitiendo que el titular ejerza los poderes que el derecho le confiere sin interferencias; y son limitados, ya que la ley establece los derechos reales que pueden existir y sus modos de adquisición y extinción.

Tipos de derechos reales en Guatemala

Entre los principales derechos reales se encuentran:

La propiedad, el más pleno y completo, que permite usar, gozar, y disponer del bien de manera libre.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes.

Artículo 464 del Código Civil de Guatemala

Otros derechos reales incluyen:

El usufructo, que otorga el derecho de usar y gozar de un bien ajeno.

Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y civiles que los bienes produzcan ordinaria y extraordinariamente, salvo las limitaciones establecidas en el título en que se constituya

Artículo 703 del Código Civil de Guatemala

La servidumbre, que impone a un inmueble en beneficio de otro.

Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro predio de distinto dueño o para utilidad pública o comunal. Sin embargo, el propietario de dos fincas puede gravar una de ellas con servidumbre en beneficio de la otra. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Artículo 752  del Código Civil de Guatemala

El derecho de retención, que permite retener un bien hasta que se cumpla una obligación.

Importancia del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad en Guatemala juega un papel crucial en la constitución, publicidad, y protección de los derechos reales. A través de la inscripción, los derechos reales sobre inmuebles adquieren oponibilidad frente a terceros, brindando seguridad jurídica al titular del derecho y a la sociedad en general.

Tratándose de bienes inmuebles, la posesión por diez años, con las demás condiciones señaladas en el artículo 620, da derecho al poseedor para solicitar su titulación supletoria a fin de ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

Artículo 633 del Código Civil de Guatemala

¿Qué diferencias existen entre los derechos reales y los de crédito o personales?

Según los sujetos:

  • Derechos reales: solo se analiza el lado activo, el titular. El lado pasivo no se analiza porque es indeterminado al ser todos los que no sean el propietario. Todo el mundo está obligado a respetar sus derechos.
  • Derechos de crédito: se analiza el lado pasivo, pues es determinado (el deudor).

Según el objeto:

  • Derechos reales: recaen sobre las cosas.
  • Derechos de crédito: recaen sobre la conducta del deudor, pudiéndole exigir algo.

Según la forma de adquirir los derechos:

  • Derechos reales: para adquirirlos, no basta con el título, sino que se necesita la entrega de la posesión. Es la esencia del sistema adquisitivo de los derechos reales, es la teoría del título (contrato) y el modo (entrega).
  • Derechos de crédito: solo se necesita el título o contrato.

Según su eficacia:

  • Derechos reales: es eficaz frente a cualquiera. Una de las características básicas del derecho real es la capacidad de persecución de la cosa donde quiera que esté.
  • Derechos de crédito: es eficaz solo frente al deudor. No existe la característica anterior.

Según la forma de satisfacerse:

  • Derecho real: mediante el ejercicio del derecho real no se extingue, sino que se consolida.
  • Derecho de crédito: quien lo emprende se satisface una vez que desaparece la prestación exigida en el contrato. Mientras no se extinga la obligación con el pago, la tesitura continuará.

Según la posible violación del derecho:

  • Derecho real: cualquiera podría violar un derecho real perturbando al propietario.
  • Derecho de crédito: solo el deudor puede incumplir el contrato.

Según se inscriben:

  • Derecho real: se pueden inscribir en registros. El Registro de la Propiedad afecta a los bienes inmuebles, pero también existe otro registro para los bienes muebles.
  • Derecho de crédito: no se inscriben. No obstante, los arrendamientos se inscriben para mantener y ejercitar frente al arrendatario aquello que fuera necesario.

Según las formalidades para constituirse:

  • Derecho real: como tienen eficacia frente a cualquiera, exigirán muchas formalidades.
  • Derecho de crédito: no se exige ninguna formalidad en concreto. Solo en algún contrato se exige la forma escrita, pero lo normal es la libertad de forma.

Según la usucapión (adquisición por paso del tiempo):

  • Derecho real: se pueden adquirir con el paso del tiempo, porque juega la posesión como apariencia de titularidad.
  • Derecho de crédito: como no hay posesión, se constata el poder del acreedor, de tal manera que las obligaciones no se pueden adquirir con el paso del tiempo.

Según la prescripción extintiva (cómo se extinguen por el paso del tiempo los derechos):

  • Derecho real: si no se ejercita el derecho en un período de tiempo que alcanza los 30 años, se puede perder.
  • Derecho de crédito: el plazo fundamental es de 5 años, pero existen términos inferiores.

Conclusiones

En resumen, el derecho real en Guatemala es una pieza fundamental del ordenamiento jurídico, ya que regula las relaciones más básicas entre personas y bienes, asegurando el uso y disfrute de los mismos, protegiendo los intereses del titular, y garantizando la seguridad y estabilidad jurídicas.

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